【新唐人北京时间2024年11月25日讯】房地产网站realtor.com最近一篇文章标题说：“现在可能是购屋者5年来最好的时机！”乍看之下，会觉得文章的作者是不是搞错？！利率这么高、房屋库存也不多、房价还是很高，怎么会说是最好的时机呢？但是细看文章之后，说得也不无道理，到底说了什么呢？我们一起来看一看！
多年来，美国购房者一直抱怨没有选择，库存太少，以至于高于上市价的报价，几乎是买到房屋的唯一途径。而且很多时候，购房者不得不牺牲很多才能买到房子，这些牺牲可能包括原本的愿望清单，必须删除一部分，或者在一些项目上降低要求，又或者在报价上给出无退出条款的合约。
所以，本来你想要一个大院子，可能要变成小院子；本来标准的验屋意外条款（contingency），可能也要被迫放弃。这些对买家来说，都是一大损失。
但是，假如当库存增加时，买家就会获得很多机会，这对于想找到符合买家理想的房屋，非常关键。要大后院，有大后院的选择；要学区，有学区的选择；要家庭办公室，就有办公室的选择；想要停三四辆车，就有能停三四辆车的选择。
今年年末可能有更多机会
今年年末，美国购房者就可能开始碰到这样的选择，根据全美房地产经纪人协会的最新数据，市场上的房屋库存量，可维持约4.3个月的销售。这是五年来最长的供应期，之前我们经常看到两个月、三个月，甚至只有一个月的供应量。事实上，新上市房屋数量，比前一年增加了4.9%。
截至11月17日的一周，Redfin统计，新上市房比一年前增加0.4%，不过可供销售的的房源增加了11.8%，库存也到达4个月。同时市场上的销售速度也再度放缓，上市中位天数42天，相比一年前增加了7天，上市价中位数也比去年同期增加4.6%，来到38万9,173美元。
然而，在realtor.com方面，截至11月16日当周的数据，上市天数比去年同期增加了10天，新上市房增加了3.5%，可供销售房源增加25.9%，但是上市价中位数较去年同期下降0.7%。
投资人正在适应新的变化
事实上，现在市场仍然在适应川普当选之后的潜在经济变化，尤其对预期的提高关税、减少移民，是不是会牵连带动通货膨胀的升温，进而导致联准会暂停降息。这都是现在投资人相当关注的焦点，也是现在房地产市场销售速度缓慢的原因之一。
不过，另外一方面来说，川普在选前也承诺会降低税收、放宽贷款标准、减少建筑商建造新房屋，所面临的种种文书作业或规定，以及开放联邦土地用于住房开发。
所以，最终我们得观察川普政策的哪一边影响会更大，是不是真的增加通胀，让美国人更难买房？还是会增加供给，让市场重新活络起来？
虽然我们现在还很难给出定论，不过就目前市场的状态，一方面抵押贷款利率仍然很高；另一方面，供给有增加、买方有需求，所以价格依旧没有因为销售低迷而降低。
市场更加平衡的迹象
既然利率我们控制不了，那就看看哪里有更多的房屋供应量，至少在相同利率之下，知道哪里有更多的选择机会，对购房者来说，更能找到符合理想的房产，价格上或许也能有合适的价位。
而且，因为现在销售速度缓慢，降低开价的卖家也一直占有一定的比例，例如在最近的一个数据中，降价房屋的比例为18.6%。有些房屋一开始开价过高，在几周后都开始降价，才慢慢引起买家的兴趣，有的卖家甚至同意承担部分成交费用，有的则同意买家聘请承包商来检查可能需要的升级，甚至协商维修事宜。
这些迹象都在表明，房市更加平衡了，虽然还达不到真正的“买方市场”，但比起2021年、2022年，情况确实好多了。
这些城市有更多新上市房
那么哪里有更多的库存呢？如果你想在以下这些城市买房投资，可能会获得意想不到的机会。首先，根据Redfin的数据，同样是11月17日的一周，华盛顿特区比去年同期增加15.3%的新上市房，旧金山增加15.1%，西雅图增加14.3%，纽约增加12.8%，巴尔的摩增加8.3%。
这些都是美国的一线大城市，除了巴尔的摩以外，其它市场的房价都非常高昂。在去年同期，抵押贷款利率几乎是最高的时候，这些高价位的大城市，遭遇了最严重的房市冷却，不仅卖家不敢卖房，买家也不敢进入市场。
进一步看细节，华盛顿特区当前的房屋市场具有一定的竞争性，上市房屋平均收到2份报价，并在约42天内售出。上个月华盛顿特区房屋的中位数售价为65.5 万美元，自去年以来下降了2.2%，每平方英尺的中位数售价为517美元，比去年下降了1.3%。今年10月共售出567间房屋，高于去年的497套。
再看到旧金山的房地产市场，比起华盛顿特区，旧金山的竞争更为激烈，上市房屋平均收到5份报价，并在大约19天内售出，快于去年的24天。上个月旧金山房屋的中位数售价为150万美元，较去年上涨7.6%，每平方英尺的中位数售价为987美元，较去年上涨0.7%。
西雅图的房地产市场，上市房屋平均也收到2份报价，并在大约13天内出售。上个月西雅图房屋的中位数售价为87.8万美元，较去年上涨7.8%，每平方英尺的中位数售价为553美元，自去年以来下降了1.7%。
接下来是纽约的市场，房价比去年上涨7.9%，售价中位数为532,600美元。比较特别得是，前面3个城市的房价，都在2022年6月左右达到高峰，然后开始降价。但是，纽约在今年6月已经超过2022年的价位，再从今年6月开始也往下调整。此外，纽约上市天数中位数为36天，较去年同期减少9天。
最后，看到马里兰州的巴尔的摩，上市房大约41天内售出，比去年增加了11天，销售速度大幅拉长；上个月房屋中位数售价为22.2万美元，较去年上涨8%，每平方英尺的中位数售价为159美元，自去年以来上涨了5.3%。
这几个城市，除了新上市房都比去年增加之外，还有一个共通点，就是房价虽然几乎都比去年高，但是都已经从两年前的高峰下降。可以见得，利率升高之后对这些市场的冲击。但是随着大家逐渐习惯，而且感觉利率并不会太快降低，所以近来的买房速度也有所加快。
这些城市正在减少上市房
另外，有几个城市的新上市房却正在大幅减少，德州的奥斯汀下滑21.4%，亚特兰大下滑16.3%，德州圣安东尼奥下滑15%，拉斯维加斯也减少了13.1%，底特律减少9%。
这些上市房减少的城市，房市热度都比较低，上市天数往往都比较多，报价竞争的情况也比较少，因此房价也连带受到影响，很多房价从2022年开始就往下调降，虽然近一年也有回升，但还是差距比较大。
总体来说，美国房价仍是呈现温和上扬的状态，尤其9月份，受到利率的连续走低，房市热度再度被短暂炒热，显示潜在的购房者依旧有很大的动力想要买房。
四大因素 缺乏新建房
说到底，美国长久以来的缺乏新建住房，是直接导致了这次的住房危机的元凶之一，据估计缺少的房屋数量从280万套，到超过700万套不等。全美住宅建筑商协会的首席执行长，吉姆・托宾（Jim Tobin）认为，美国之所以会缺乏新建房，主要有四大原因。
第一是土地成本太高昂，近年来，在许多地方的土地成本大幅上升，因为土地供应量大幅下降，而且有很多大城市却没办法高密度开发，例如在洛杉矶、西雅图和芝加哥等美国主要城市，至少75%的住宅区专门用于独立单户住宅。这意味着随着住房需求的增加，这些地区却无法容纳更多的住房。
第二是缺乏工人，全美建筑工人短缺，估计约有50万名工人的需求，熟练工人尤其短缺，这也推高了建造新住房和翻新现有房屋的成本。
第三是法规太多，建筑商面临巨大的监管负担，近年来不断增长的住房需求，直接影响了地方、州和联邦的一系列法规——从限制性的单户分区，到能源法规要求。这些法规减缓或扼杀了全美各地社区的住宅建设。在住房方面，州和地方政府控制着大部分法规，这些法规透过限制或减缓建设，造成最大幅度地抬高了住房成本。
最后是“邻避主义”，许多当地的限制性法规，都对新建房起到阻碍作用，当地居民的“邻避”或“不要在我的后院”的情绪，也反对新建房屋。为何当地人会反对？原因很简单，因为社区中的额外住房，会压低他们的房屋价值，或影响当地的交通、生活品质。
吉姆・托宾说：在全美各地面临的挑战之一是，人们已经拥有的东西，但他们不希望任何人同样拥有这些的东西。我们的地方政府官员，不会支持更多的住房开发，因为他们担心当地选民的强烈反对。
我们只好展望明年，预计当选总统川普将对住房成本产生复杂的影响。好的一面是川普将取消一些联邦法规，并开放一些联邦土地用于新住房；但是另外一方面，大规模驱逐可能会减少本已稀缺的工人供应，而且新关税，也可能会提高建筑材料的成本。这些政策，都会牵动市场的供应能量。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
