【新唐人北京時間2024年11月25日訊】房地產網站realtor.com最近一篇文章標題說：「現在可能是購屋者5年來最好的時機！」乍看之下，會覺得文章的作者是不是搞錯？！利率這麼高、房屋庫存也不多、房價還是很高，怎麼會說是最好的時機呢？但是細看文章之後，說得也不無道理，到底說了什麼呢？我們一起來看一看！
多年來，美國購房者一直抱怨沒有選擇，庫存太少，以至於高於上市價的報價，幾乎是買到房屋的唯一途徑。而且很多時候，購房者不得不犧牲很多才能買到房子，這些犧牲可能包括原本的願望清單，必須刪除一部分，或者在一些項目上降低要求，又或者在報價上給出無退出條款的合約。
所以，本來你想要一個大院子，可能要變成小院子；本來標準的驗屋意外條款（contingency），可能也要被迫放棄。這些對買家來說，都是一大損失。
但是，假如當庫存增加時，買家就會獲得很多機會，這對於想找到符合買家理想的房屋，非常關鍵。要大後院，有大後院的選擇；要學區，有學區的選擇；要家庭辦公室，就有辦公室的選擇；想要停三四輛車，就有能停三四輛車的選擇。
今年年末可能有更多機會
今年年末，美國購房者就可能開始碰到這樣的選擇，根據全美房地產經紀人協會的最新數據，市場上的房屋庫存量，可維持約4.3個月的銷售。這是五年來最長的供應期，之前我們經常看到兩個月、三個月，甚至只有一個月的供應量。事實上，新上市房屋數量，比前一年增加了4.9%。
截至11月17日的一週，Redfin統計，新上市房比一年前增加0.4%，不過可供銷售的的房源增加了11.8%，庫存也到達4個月。同時市場上的銷售速度也再度放緩，上市中位天數42天，相比一年前增加了7天，上市價中位數也比去年同期增加4.6%，來到38萬9,173美元。
然而，在realtor.com方面，截至11月16日當週的數據，上市天數比去年同期增加了10天，新上市房增加了3.5%，可供銷售房源增加25.9%，但是上市價中位數較去年同期下降0.7%。
投資人正在適應新的變化
事實上，現在市場仍然在適應川普當選之後的潛在經濟變化，尤其對預期的提高關稅、減少移民，是不是會牽連帶動通貨膨脹的升溫，進而導致聯準會暫停降息。這都是現在投資人相當關注的焦點，也是現在房地產市場銷售速度緩慢的原因之一。
不過，另外一方面來說，川普在選前也承諾會降低稅收、放寬貸款標準、減少建築商建造新房屋，所面臨的種種文書作業或規定，以及開放聯邦土地用於住房開發。
所以，最終我們得觀察川普政策的哪一邊影響會更大，是不是真的增加通脹，讓美國人更難買房？還是會增加供給，讓市場重新活絡起來？
雖然我們現在還很難給出定論，不過就目前市場的狀態，一方面抵押貸款利率仍然很高；另一方面，供給有增加、買方有需求，所以價格依舊沒有因為銷售低迷而降低。
市場更加平衡的跡象
既然利率我們控制不了，那就看看哪裡有更多的房屋供應量，至少在相同利率之下，知道哪裡有更多的選擇機會，對購房者來說，更能找到符合理想的房產，價格上或許也能有合適的價位。
而且，因為現在銷售速度緩慢，降低開價的賣家也一直占有一定的比例，例如在最近的一個數據中，降價房屋的比例為18.6%。有些房屋一開始開價過高，在幾週後都開始降價，才慢慢引起買家的興趣，有的賣家甚至同意承擔部分成交費用，有的則同意買家聘請承包商來檢查可能需要的升級，甚至協商維修事宜。
這些跡象都在表明，房市更加平衡了，雖然還達不到真正的「買方市場」，但比起2021年、2022年，情況確實好多了。
這些城市有更多新上市房
那麼哪裡有更多的庫存呢？如果你想在以下這些城市買房投資，可能會獲得意想不到的機會。首先，根據Redfin的數據，同樣是11月17日的一週，華盛頓特區比去年同期增加15.3%的新上市房，舊金山增加15.1%，西雅圖增加14.3%，紐約增加12.8%，巴爾的摩增加8.3%。
這些都是美國的一線大城市，除了巴爾的摩以外，其它市場的房價都非常高昂。在去年同期，抵押貸款利率幾乎是最高的時候，這些高價位的大城市，遭遇了最嚴重的房市冷卻，不僅賣家不敢賣房，買家也不敢進入市場。
進一步看細節，華盛頓特區當前的房屋市場具有一定的競爭性，上市房屋平均收到2份報價，並在約42天內售出。上個月華盛頓特區房屋的中位數售價為65.5 萬美元，自去年以來下降了2.2%，每平方英尺的中位數售價為517美元，比去年下降了1.3%。今年10月共售出567間房屋，高於去年的497套。
再看到舊金山的房地產市場，比起華盛頓特區，舊金山的競爭更為激烈，上市房屋平均收到5份報價，並在大約19天內售出，快於去年的24天。上個月舊金山房屋的中位數售價為150萬美元，較去年上漲7.6%，每平方英尺的中位數售價為987美元，較去年上漲0.7%。
西雅圖的房地產市場，上市房屋平均也收到2份報價，並在大約13天內出售。上個月西雅圖房屋的中位數售價為87.8萬美元，較去年上漲7.8%，每平方英尺的中位數售價為553美元，自去年以來下降了1.7%。
接下來是紐約的市場，房價比去年上漲7.9%，售價中位數為532,600美元。比較特別得是，前面3個城市的房價，都在2022年6月左右達到高峰，然後開始降價。但是，紐約在今年6月已經超過2022年的價位，再從今年6月開始也往下調整。此外，紐約上市天數中位數為36天，較去年同期減少9天。
最後，看到馬里蘭州的巴爾的摩，上市房大約41天內售出，比去年增加了11天，銷售速度大幅拉長；上個月房屋中位數售價為22.2萬美元，較去年上漲8%，每平方英尺的中位數售價為159美元，自去年以來上漲了5.3%。
這幾個城市，除了新上市房都比去年增加之外，還有一個共通點，就是房價雖然幾乎都比去年高，但是都已經從兩年前的高峰下降。可以見得，利率升高之後對這些市場的衝擊。但是隨著大家逐漸習慣，而且感覺利率並不會太快降低，所以近來的買房速度也有所加快。
這些城市正在減少上市房
另外，有幾個城市的新上市房卻正在大幅減少，德州的奧斯汀下滑21.4%，亞特蘭大下滑16.3%，德州聖安東尼奧下滑15%，拉斯維加斯也減少了13.1%，底特律減少9%。
這些上市房減少的城市，房市熱度都比較低，上市天數往往都比較多，報價競爭的情況也比較少，因此房價也連帶受到影響，很多房價從2022年開始就往下調降，雖然近一年也有回升，但還是差距比較大。
總體來說，美國房價仍是呈現溫和上揚的狀態，尤其9月份，受到利率的連續走低，房市熱度再度被短暫炒熱，顯示潛在的購房者依舊有很大的動力想要買房。
四大因素 缺乏新建房
說到底，美國長久以來的缺乏新建住房，是直接導致了這次的住房危機的元凶之一，據估計缺少的房屋數量從280萬套，到超過700萬套不等。全美住宅建築商協會的首席執行長，吉姆・托賓（Jim Tobin）認為，美國之所以會缺乏新建房，主要有四大原因。
第一是土地成本太高昂，近年來，在許多地方的土地成本大幅上升，因為土地供應量大幅下降，而且有很多大城市卻沒辦法高密度開發，例如在洛杉磯、西雅圖和芝加哥等美國主要城市，至少75%的住宅區專門用於獨立單戶住宅。這意味著隨著住房需求的增加，這些地區卻無法容納更多的住房。
第二是缺乏工人，全美建築工人短缺，估計約有50萬名工人的需求，熟練工人尤其短缺，這也推高了建造新住房和翻新現有房屋的成本。
第三是法規太多，建築商面臨巨大的監管負擔，近年來不斷增長的住房需求，直接影響了地方、州和聯邦的一系列法規——從限制性的單戶分區，到能源法規要求。這些法規減緩或扼殺了全美各地社區的住宅建設。在住房方面，州和地方政府控制著大部分法規，這些法規透過限制或減緩建設，造成最大幅度地抬高了住房成本。
最後是「鄰避主義」，許多當地的限制性法規，都對新建房起到阻礙作用，當地居民的「鄰避」或「不要在我的後院」的情緒，也反對新建房屋。為何當地人會反對？原因很簡單，因為社區中的額外住房，會壓低他們的房屋價值，或影響當地的交通、生活品質。
吉姆・托賓說：在全美各地面臨的挑戰之一是，人們已經擁有的東西，但他們不希望任何人同樣擁有這些的東西。我們的地方政府官員，不會支持更多的住房開發，因為他們擔心當地選民的強烈反對。
我們只好展望明年，預計當選總統川普將對住房成本產生複雜的影響。好的一面是川普將取消一些聯邦法規，並開放一些聯邦土地用於新住房；但是另外一方面，大規模驅逐可能會減少本已稀缺的工人供應，而且新關稅，也可能會提高建築材料的成本。這些政策，都會牽動市場的供應能量。
（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
