【新唐人2012年10月5日讯】（新唐人记者韦青一综合报导）美国房价今年频频奏捷，几乎每月都传出正面利多消息，据房地产资讯公司CoreLogic的数据显示，8月美国房市出现今年连续六个月的房价上涨；且房价同比（即与去年8月相比）增涨幅度达4.6％，创下过去六年来最高纪录。种种迹象显示，经过连续六年的跌势，美国房价正在普遍回升。
不过，关于美国房价这波的复苏走势，究竟是哪些因素促成？还能持续多久？或者仍有哪些挑战？这些问题是许多美国民众与国际投资客的关切重点。让我们一起来深入了解。
问题一、有那些因素在促使房价回升呢?
1. 长期房贷的低利率以及房价偏低，带动购屋需求的回升
美国房价回升主要得益于房贷利率回到了历史最低水平。根据房利美（Fannie Mac）的数据，截至9月20日的当周，美国30年期固定房贷平均利率跌到了3.49％，追平1972年的历史新低。超低借贷成本和处于低位的房价，自然持续吸引民众踊跃买房购屋。
根据美国房地经纪商协会（NAR）发布的报告显示，8月二手房销量创下了两年多以来的新高；而美国商务部的最新数据也显示，8月份的房屋销售量经季节因素调整后为37.3万套，也比去年同期增长了27.7%。充分显示这波房市复苏普遍带动了美国市场的购屋买气。
2. 上市房屋供应量不足，法拍屋减少
若按照过去的历史标准来看，目前的房产止赎量（foreclosure）仍然很高，且仍有数百万套房产正处于止赎过程、或者借款人已经多次拖欠贷款。
但是，由于银行尚位确定何时或如何对这些房产进行没收或拍卖，所以在银行账面上的房屋止赎数量比一年前下降了大约24%。加上过去几年来市面上公开拍卖的银行法拍屋大幅减少，从而使得房屋供应来源不足，也间接推升房价。
另外，由于法拍房和其他不良房产通常都以低于行情的价格出售，因此随着上市的法拍房减少，市场供应量减少，也让房价的下跌压力随之降低。
加上就业市场的缓慢改善、消费者信心以及对美国房市前景态度的提高，都为美国房市带来成长的有利因素。
问题二、房价还会继续上升吗?
根据房地产研究机构 Zelman & Associates的首席执行长泽尔曼（Ivy Zelman)在最近一份报告中指出，如果银行继续缓慢有序地向市场推出更多的法拍房，而且住房需求仍维持在目前水平，那么房价便很容易走出低迷的谷底，稳定走向稳定成长的良性循环阶段。
汇丰（HSBC）美国首席经济学家Kevin Logan日前也预测，受到美联储（Fed）的第三轮量化宽松措施（QE3）影响，未来房贷市场将维持稳定，也有助于带动未来一年内美国房价平均可望上升约5%。
投顾公司穆迪（Moody’s）分析师Mark Zandi也预计，美国房价到2014年底将可望比现有水平上升10%。
市调机构IHS Global Insight 的经济学家Patrick Newport 也看好未来美国房价仍会继续上升，但是，在未来5 年内，房价上涨速度应该不会超过通货膨胀的成长速度。
问题三、有哪些因素可能拉低房价呢?
1. 庞大的“影子库存”
2007年发生的次贷危机遗留下的后遗症之一，就是让美国不断出现的止赎房产形成了规模庞大的“影子库存”（按：指因房主无法还贷而进入查封状态，还未上市法拍、但迟早会上市的房屋）。
据Zelman & Associates公司估计，总体而言，目前“影子库存”仍有大约290万套房产，比今年初下降了50万左右。但该公司执行长Ivy Zelman估计，“影子库存”下降的速度比预期要慢，是因为银行需要较长时间来处理止赎案件，而且申请变更还款条件的房贷案例也不太成功，无法进一步促进止赎案件的降低。
Ivy Zelman预计，“影子库存”数量今年会保持稳定，但巨大的“影子库存”仍会对未来房价构成下修压力。
2. 经济成长缓慢 、就业疲软
目前美国经济成长缓慢，失业率已经连续43 个月在8% 以上。就业市场疲软，影响民众所得与财务能力，也进而降低了民众的购屋需求与申贷能力。
3. 银行严苛的贷款条件
金融海啸前，银行宽松的贷款申请标准以及愿意向无力还贷的屋主提供次级贷款，最终让银行业一夜之间变成了金融海啸的受灾户。
因此，现在银行业对资金放贷也变得更为谨慎，贷款条件变得更加严苛了，从而会促使核准的贷款申请案例减少。
经济学家Karl Case接受《华尔街日报》（Wall Street Journal）采访时认为，目前美国和全球经济都有问题，前景混沌不明，也因此造成不利房价回升的因素还有很多。
通常来说，房价在春夏季节会上升，因为那时买房人会比较多。尤其夏季是房屋销售最繁忙的季节，所以通常是房价最高的时候。之后在秋冬季节房价会下跌。
对于有意买房的民众来说，关键是要密切关注房价年复一年的变化趋势，并且关注总体经济局势与相关政策的发展，才能洞烛机先，并在适当时机入场“花小钱、住大屋”。
