【新唐人2012年10月5日訊】（新唐人記者韋青一綜合報導）美國房價今年頻頻奏捷，幾乎每月都傳出正面利多消息，據房地產資訊公司CoreLogic的數據顯示，8月美國房市出現今年連續六個月的房價上漲；且房價同比（即與去年8月相比）增漲幅度達4.6％，創下過去六年來最高紀錄。種種跡象顯示，經過連續六年的跌勢，美國房價正在普遍回升。
不過，關於美國房價這波的復甦走勢，究竟是哪些因素促成？還能持續多久？或者仍有哪些挑戰？這些問題是許多美國民眾與國際投資客的關切重點。讓我們一起來深入了解。
問題一、有那些因素在促使房價回升呢?
1. 長期房貸的低利率以及房價偏低，帶動購屋需求的回升
美國房價回升主要得益於房貸利率回到了歷史最低水平。根據房利美（Fannie Mac）的數據，截至9月20日的當週，美國30年期固定房貸平均利率跌到了3.49％，追平1972年的歷史新低。超低借貸成本和處於低位的房價，自然持續吸引民眾踴躍買房購屋。
根據美國房地經紀商協會（NAR）發布的報告顯示，8月二手房銷量創下了兩年多以來的新高；而美國商務部的最新數據也顯示，8月份的房屋銷售量經季節因素調整後為37.3萬套，也比去年同期增長了27.7%。充分顯示這波房市復甦普遍帶動了美國市場的購屋買氣。
2. 上市房屋供應量不足，法拍屋減少
若按照過去的歷史標準來看，目前的房產止贖量（foreclosure）仍然很高，且仍有數百萬套房產正處於止贖過程、或者借款人已經多次拖欠貸款。
但是，由於銀行尚位確定何時或如何對這些房產進行沒收或拍賣，所以在銀行帳面上的房屋止贖數量比一年前下降了大約24%。加上過去幾年來市面上公開拍賣的銀行法拍屋大幅減少，從而使得房屋供應來源不足，也間接推升房價。
另外，由於法拍房和其他不良房產通常都以低於行情的價格出售，因此隨著上市的法拍房減少，市場供應量減少，也讓房價的下跌壓力隨之降低。
加上就業市場的緩慢改善、消費者信心以及對美國房市前景態度的提高，都為美國房市帶來成長的有利因素。
問題二、房價還會繼續上升嗎?
根據房地產研究機構 Zelman & Associates的首席執行長澤爾曼（Ivy Zelman)在最近一份報告中指出，如果銀行繼續緩慢有序地向市場推出更多的法拍房，而且住房需求仍維持在目前水平，那麼房價便很容易走出低迷的谷底，穩定走向穩定成長的良性循環階段。
匯豐（HSBC）美國首席經濟學家Kevin Logan日前也預測，受到美聯儲（Fed）的第三輪量化寬鬆措施（QE3）影響，未來房貸市場將維持穩定，也有助於帶動未來一年內美國房價平均可望上升約5%。
投顧公司穆迪（Moody’s）分析師Mark Zandi也預計，美國房價到2014年底將可望比現有水平上升10%。
市調機構IHS Global Insight 的經濟學家Patrick Newport 也看好未來美國房價仍會繼續上升，但是，在未來5 年內，房價上漲速度應該不會超過通貨膨脹的成長速度。
問題三、有哪些因素可能拉低房價呢?
1. 龐大的「影子庫存」
2007年發生的次貸危機遺留下的後遺症之一，就是讓美國不斷出現的止贖房產形成了規模龐大的「影子庫存」（按：指因房主無法還貸而進入查封狀態，還未上市法拍、但遲早會上市的房屋）。
據Zelman & Associates公司估計，總體而言，目前「影子庫存」仍有大約290萬套房產，比今年初下降了50萬左右。但該公司執行長Ivy Zelman估計，「影子庫存」下降的速度比預期要慢，是因為銀行需要較長時間來處理止贖案件，而且申請變更還款條件的房貸案例也不太成功，無法進一步促進止贖案件的降低。
Ivy Zelman預計，「影子庫存」數量今年會保持穩定，但巨大的「影子庫存」仍會對未來房價構成下修壓力。
2. 經濟成長緩慢 、就業疲軟
目前美國經濟成長緩慢，失業率已經連續43 個月在8% 以上。就業市場疲軟，影響民眾所得與財務能力，也進而降低了民眾的購屋需求與申貸能力。
3. 銀行嚴苛的貸款條件
金融海嘯前，銀行寬鬆的貸款申請標準以及願意向無力還貸的屋主提供次級貸款，最終讓銀行業一夜之間變成了金融海嘯的受災戶。
因此，現在銀行業對資金放貸也變得更為謹慎，貸款條件變得更加嚴苛了，從而會促使核准的貸款申請案例減少。
經濟學家Karl Case接受《華爾街日報》（Wall Street Journal）採訪時認為，目前美國和全球經濟都有問題，前景混沌不明，也因此造成不利房價回升的因素還有很多。
通常來說，房價在春夏季節會上升，因為那時買房人會比較多。尤其夏季是房屋銷售最繁忙的季節，所以通常是房價最高的時候。之後在秋冬季節房價會下跌。
對於有意買房的民眾來說，關鍵是要密切關注房價年復一年的變化趨勢，並且關注總體經濟局勢與相關政策的發展，才能洞燭機先，並在適當時機入場「花小錢、住大屋」。
