供地难北京房价暴涨土地去哪了？

北京时间：2010-12-20 08:08

【新唐人2010年12月20日讯】（新唐人记者王子琦综合报导）中国大陆9月29日又出台严厉措施，以阻止城市房地产价格上涨过快过高，有人甚至惊呼“房地产业的寒冬来临”。但是房价、地价在当局的干预下屡压屡涨。民众怨声载道。同期北京的房屋销售价格同比上涨达到了9.1%。新一期的《新世纪周刊》以《土地哪里去了？》为题，从房价的源头——地价和供地量，探究北京房价不降反升的原因。

又是未完成供地计划的一年

据中共官方的国家统计局资料显示，11月中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，同期北京的房屋销售价格同比上涨达到了9.1%，涨幅与全国平均水准相比高出1.4%，自9月份以来连续3个月上涨。

另据北京官方的资料，11月底，北京四环内成交均价25177元/平方米，四环外商品住宅成交均价是18728元/平方米。

2010年初，北京市公布了巨大的供地计划，计划供应住宅用地不少于2500公顷，其中保障性住房供地面占比50%（1250公顷）以上。相较于2009年供出的住宅用地1072公顷，2010年的计划增加了超过1倍。

而事实上，据北京市土地整理储备中心资料统计显示，截至12月15日，北京通过招拍挂方式共出让232宗土地，土地面积共计2440万平方米；其中住宅用地和包括住宅用地的地块59宗，土地面积共计923公顷，完成了商品房用地供应计划（1250公顷）的73.84%。

从2003年以来，除了市场极好的2007年和2009年完成计划，其余年份的实际供地数量与计划均相差约四成至五成。

北京市供地究竟难在哪？土地究竟去哪里了呢？

据《新世纪周刊》报导，北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开表示，相较于其他城市，北京市供地难度较大，主要原因是拆迁难度和成本都太高。“高昂的拆迁成本，被转嫁到土地出让底价，继而传导至楼面价、房价。”

此外，即便是正常拆迁，也经常遇到特殊情况。

文章提到，北京金融街股份一位副总办公室墙面上，挂着北京市总体规划图，其中即将或者正在拆迁的地方，被明显标注过。这位不愿署名的副总透露，这些准备拆迁的地方，开发商甚至比国土局都提早去考察过，但很多地方根本拆不动，或者拆到一半就拆不下去了。小楼主人称这片地是他的，一般会开出高昂的拆迁费用，而这位副总表示，一般敢这么做的人，都是特权阶级。只要遇到这种情况，开发商就不谈了，因为明白这块地已经有主了。

文章指，实际上，北京供地难的真实原因其实比这更加复杂。

华远地产董事长任志强曾透露，北京市很多地根本供不出来（指无法进入市场程式），原因是每年土地供应总量中的约40%以上，都被中央机关、部委、部队大院直接划走，这在地产圈已是公开的秘密。

任志强解释说，“为什么西城、东城没有土地放出来，不是因为没有地可用，而是有些地方无论拆迁还是重建，北京国土局根本管不着……”

据悉，中共中央机关、部队大院和央企在京的用地、住房，统一由国务院机关事务管理局负责。每年，上述各部门都需要填报一份“年度土地利用计划表”，详列各部门、各企业及其所属单位拟在来年利用北京市范围内的存量土地，以及建设项目使用北京市范围内的新增用地计划。

上述新增、存量土地的使用并不通过招拍挂，而是直接行政划转。每年，这部分土地的数量、其所占北京市总体供地量的比例，以及用地的成本，对于公众都是一个未知数，从不对外公布。

政府和开发商争利

文章指出，与供地数量不足相对的是，土地出让金收入年年创出新高。

2010年北京市住宅楼面地价已由2009年的6189元/平方米，飙升至8255.96元/平方米。在政府垄断土地资源的制度下，土地永远是稀缺资源，土地市场上争夺的主角是开发商，但最大的得益者是地方政府。

据北京市土地储备中心资料统计（按照合同出让价款累加），截至12月16日，北京市土地出让金收入为1047亿元，比去年同期增加近60%，超过了2009年全年约930亿元的出让金收入。

文章分析，由于部分开发商分期付款，拿地后无力付款等原因，实际土地出让金和合同出让价款有部分出入，但即便之后的出让金缴纳出现问题，成交地价、楼面价和周边的房价等市场指标已实质性地被推高。

滨江房地产副总朱立东曾表示，在购房者付出的房价中，土地成本约三分之一，建安成本和各种税费共三分之一，开发商的利润约三分之一。2010年，北京住宅楼面地价已达到了8255.96元/平方米，照此计算，北京市商品房房价的正常水准应为2.5万元/平方米。

朱立东表示，在建安和税费成本无法压缩的情况下，房价的涨跌变成了开发商和政府之间的利益争夺，“政府一方面希望房价下跌，一方面又指望土地挣钱，房价下跌就只能指着开发商自己压缩利润。”