供地難北京房價暴漲土地去哪了？

北京時間：2010-12-20 08:08

【新唐人2010年12月20日訊】（新唐人記者王子琦綜合報導）中國大陸9月29日又出臺嚴厲措施，以阻止城市房地產價格上漲過快過高，有人甚至驚呼“房地產業的寒冬來臨”。但是房價、地價在當局的幹預下屢壓屢漲。民眾怨聲載道。同期北京的房屋銷售價格同比上漲達到了9.1%。新一期的《新世紀週刊》以《土地哪裡去了？》為題，從房價的源頭——地價和供地量，探究北京房價不降反升的原因。

又是未完成供地計劃的一年

據中共官方的國家統計局資料顯示，11月中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，同期北京的房屋銷售價格同比上漲達到了9.1%，漲幅與全國平均水準相比高出1.4%，自9月份以來連續3個月上漲。

另據北京官方的資料，11月底，北京四環內成交均價25177元/平方米，四環外商品住宅成交均價是18728元/平方米。

2010年初，北京市公佈了巨大的供地計劃，計劃供應住宅用地不少於2500公頃，其中保障性住房供地面佔比50%（1250公頃）以上。相較於2009年供出的住宅用地1072公頃，2010年的計劃增加了超過1倍。

而事實上，據北京市土地整理儲備中心資料統計顯示，截至12月15日，北京通過招拍掛方式共出讓232宗土地，土地面積共計2440萬平方米；其中住宅用地和包括住宅用地的地塊59宗，土地面積共計923公頃，完成了商品房用地供應計畫（1250公頃）的73.84%。

從2003年以來，除了市場極好的2007年和2009年完成計劃，其餘年份的實際供地數量與計劃均相差約四成至五成。

北京市供地究竟難在哪？土地究竟去哪裡了呢？

據《新世紀週刊》報導，北京市土地整理儲備中心副主任王兵曾公開表示，相較於其他城市，北京市供地難度較大，主要原因是拆遷難度和成本都太高。“高昂的拆遷成本，被轉嫁到土地出讓底價，繼而傳導至樓面價、房價。”

此外，即便是正常拆遷，也經常遇到特殊情況。

文章提到，北京金融街股份一位副總辦公室牆面上，掛著北京市總體規劃圖，其中即將或者正在拆遷的地方，被明顯標注過。這位不願署名的副總透露，這些準備拆遷的地方，開發商甚至比國土局都提早去考察過，但很多地方根本拆不動，或者拆到一半就拆不下去了。小樓主人稱這片地是他的，一般會開出高昂的拆遷費用，而這位副總表示，一般敢這麼做的人，都是特權階級。只要遇到這種情況，開發商就不談了，因為明白這塊地已經有主了。

文章指，實際上，北京供地難的真實原因其實比這更加複雜。

華遠地產董事長任志強曾透露，北京市很多地根本供不出來（指無法進入市場程式），原因是每年土地供應總量中的約40%以上，都被中央機關、部委、部隊大院直接劃走，這在地產圈已是公開的秘密。

任志強解釋說，“為什麼西城、東城沒有土地放出來，不是因為沒有地可用，而是有些地方無論拆遷還是重建，北京國土局根本管不著……”

據悉，中共中央機關、部隊大院和央企在京的用地、住房，統一由國務院機關事務管理局負責。每年，上述各部門都需要填報一份“年度土地利用計劃表”，詳列各部門、各企業及其所屬單位擬在來年利用北京市範圍內的存量土地，以及建設項目使用北京市範圍內的新增用地計劃。

上述新增、存量土地的使用並不通過招拍掛，而是直接行政劃轉。每年，這部分土地的數量、其所佔北京市總體供地量的比例，以及用地的成本，對於公眾都是一個未知數，從不對外公佈。

政府和開發商爭利

文章指出，與供地數量不足相對的是，土地出讓金收入年年創出新高。

2010年北京市住宅樓面地價已由2009年的6189元/平方米，飆升至8255.96元/平方米。在政府壟斷土地資源的製度下，土地永遠是稀缺資源，土地市場上爭奪的主角是開發商，但最大的得益者是地方政府。

據北京市土地儲備中心資料統計（按照合同出讓價款累加），截至12月16日，北京市土地出讓金收入為1047億元，比去年同期增加近60%，超過了2009年全年約930億元的出讓金收入。

文章分析，由於部分開發商分期付款，拿地後無力付款等原因，實際土地出讓金和合同出讓價款有部分出入，但即便之後的出讓金繳納出現問題，成交地價、樓面價和週邊的房價等市場指標已實質性地被推高。

濱江房地產副總朱立東曾表示，在購房者付出的房價中，土地成本約三分之一，建安成本和各種稅費共三分之一，開發商的利潤約三分之一。2010年，北京住宅樓面地價已達到了8255.96元/平方米，照此計算，北京市商品房房價的正常水準應為2.5萬元/平方米。

朱立東表示，在建安和稅費成本無法壓縮的情況下，房價的漲跌變成了開發商和政府之間的利益爭奪，“政府一方面希望房價下跌，一方面又指望土地掙錢，房價下跌就只能指著開發商自己壓縮利潤。”