【新唐人北京时间2024年12月26日讯】11月初，笔者写了一篇展望2025年美国房地产市场的文章，今天这集我会延续这个主题，但是主要集中在加州市场，毕竟加州一直是众多华人朋友居住和移民美国的首选之一，对未来一年的趋势发展，是众多朋友关注的要点。
2025加州房地产展望
我们先来看一份加州房地产经纪人协会（CAR）的报告，他们预估随着买家和卖家在较低利率，和更好的房屋供应条件下，陆续重返市场，加州房屋销售和价格预计将会增加。
展望2025年，现有单户住宅销售总量将达到30万4,400套，比2024年预计的27万5,400套成长10.5%。同时，估计2024年的销售量，将比2023年的25万7,900套房屋的销售量高出6.8%。
加州的房价中位数预计将从2023年的81万4,000美元上涨6.8%至2024年的86万9,500美元，到2025年将再上涨4.6%至90万9,400美元。
此外，加州房地产经纪人协会也预估2025年，美国国内生产毛额（GDP）将下滑至1.1%，而2024年预计将成长1.9%。该州失业率预计升高，将从2024年的5.4%升至2025年的5.6%。
未来12个月，通胀预期将进一步放缓，2025年CPI年平均值为2.0%，低于2024年的2.9%。因此，平均30年期固定抵押贷款利率，将从2024年平均的6.6%，下降至2025年的5.9%。
换句话说，CAR预期美国经济，以至加州经济，将会在通胀下滑中软着陆，而抵押贷款也会缓慢下走。因为预期利率会出现下降，所以他们也认为，明年住房供应状况将持续改善，到2025年会出现温和增长，而不是活跃房源激增。
以历史标准衡量，2025年供应量仍将低于正常水平，但随着市场状况和贷款环境持续改善，活跃的上市量将有10%以上的增幅。加州房地产经纪人协会的首席经济学家乔丹・莱文（Jordan Levine）认为，尽管随着利率下降，但住房供应有限，需求也会增加，这将推高明年的房价。假设2025年经济健康发展，放缓但不萎缩，那么整个加州的房价应该会小幅上涨，预测加州房产中位价将在2025年上涨4.6%，达到90万9,400美元。
不过，笔者必须告诉大家，这份报告是在9月底发布的，相隔三个月，现在川普（特朗普）已经当选总统，很多政策（移民、经济）即将大转向；另外，12月18日，美联储宣布降息一码，虽然符合市场预期，但是美联储同时也预告明年会缓步降息，从原本的降4次，变成降两次。这个消息立马又让股市大跌，同时抵押贷款利率又站回到7%以上！
11月加州房市报告
所以，到底又会出现哪些变数呢？我们还是先来看11月的加州房地产报告，报告称，加州房屋销售量出现自2021年6月以来最大年度增幅，但销售水平仍低于新冠疫情前的正常水平。
以季节性调整后的年化率计算，11月现有单户住宅销售总量为26万7,800套，比10月的26万4,870套增长1.1%，比2023年11月增长19.5%。年初至今，全州房屋销售小幅增加3.1%。虽然看似销售成绩不错，但现有单户住宅的销量，仍远低于新冠疫情爆发前40万套的标准。
加州五大地区的房屋销售量，都较去年11月增长了5%以上，其中中央海岸地区的年增幅最大，销售增长了21.7%，其次是中央谷地地区增加17.1%，旧金山湾区也增加14.0%。南加州和远北地区的成长率较为温和。
11月加州房价中位数为85万2,880美元，比10月下降4%，但比2023年11月的82万1,710美元上涨3.8%。其中，加州5大地区（远北、旧金山湾区、中央谷地、中央海岸、南加州）有4个地区的中位数价格，较去年同期上涨。
中央海岸较一年前增幅最大，增幅为7.9%，其次是旧金山湾区5.3%、中央山谷4.3%和南加州3.1%，只有加州的远北地区，是唯一一个没有出现年度价格上涨的地区。
加州超过三分之二的县，房价同比上涨，在监测的53个县之中，有38个县的售价中位数较去年同期有所上涨。位在中央海岸地区的圣塔芭芭拉县（Santa Barbara），上涨51.9%，是所有县中最高的，从去年的90万涨到近137万。这主要是由于当地高端市场的销售强劲造成的。
紧随其后的是远北地区的拉森县（Lassen），上涨48.3%，和三一县（Trinity）37.4%，这两个县的房价，因为远比加州其它地区的房价便宜，所以出现最大增幅也不令人意外。
在南加州，圣贝纳迪诺（San Bernardino）是唯一中位价增加最多的，有12%，其它都比较温和，多数在5%以下。销售量方面，11月比10月下滑很多，因为11月的利率大幅回升，使得需求遭遇严重打击，因此环比都有两位数的下降，其中降幅最大的是内陆帝国（Imperial），接近40%。其它如洛杉矶县、奥兰治县（Orange）、文图拉县（Ventura）的降幅都接近20%。
但是，销售量同比来看，却有增幅的情况，增加最多的是圣地亚哥县和文图拉县，分别有18.7%和15.2%，其它县均在10%以内。
至于在北加州的旧金山湾区，9个县中，销售价格中位数，年涨幅最大的是圣马刁县（San Mateo），上涨了21.6%，从180万涨到近220万，这也是北加州价格最高的县。第二是圣塔克拉拉县（Santa Clara），这也是硅谷的所在地，上涨了12.4%，到达193万美元。不过比10月份的价格，大部分都有下跌，但是圣马刁县仍然一枝独秀，涨了9.7%；旧金山则是下跌8.7%，销售价格中位数回到接近160万美元。
再看到销售量，北加州同样在11月的高利率环境下，销售量比10月份大幅下降，所有县的销售都倒退了，不过比起去年同期，因为去年利率更高，所以同比除了纳帕县（Napa）稍微退步以外，其它的县均有成长，增加最多的是圣塔克拉拉、马林（Marin）和索诺玛县（Sonoma）。
等待加州房价崩盘有希望吗？
总的来说，在加州不怕没有需求，就怕没有供给，尤其是我们华人朋友喜爱居住的几个都会区，通常都是供不应求，而且越买越贵。所以，假设2025年美国经济是在缓慢降息中发展，显示经济确实是软着陆，就业、股市不会发生大的问题，那么房地产市场也就不会出现大崩盘。
可能明年加州房地产市场，还是得看抵押贷款利率的发展，虽然很多的专家都认为，2025年的利率会缓慢下降，但是12月18日，美联储宣布明年可能会放缓降息脚步，一下子让股市大震荡，也连带影响到债市，并导致抵押贷款市场的三十年固定利率从17日的6.93%，到了18日一下子跳到7.13%，19日再升到7.14%。
这样的利率表现我想对加州房市的打击会更大，直接降低屋主卖房的意愿。所以，想要等待经济崩盘、价格下降的潜在买家，恐怕会一再失望。
加州新法 增加住房供给
不过新的一年里加州有几项法律，可能会进一步改善市场的供应面，而且也可能让投资人有机会从市场上获利。
1. AB 2488
首先，根据旧金山市县的数据，截至2024年4月15日，旧金山仍有32%的办公空间闲置。所以，为振兴旧金山，今年通过了AB 2488，允许将市中心的空置办公楼改造成商住楼，用来增加税收，也增加住房供应，一举两得。
2. SB 1211
另外，SB 1211允许在现有的加州多户住宅物业上，最多可建8个独立的附属住宅单位ADU，前提是ADU数量不超过该地块上现有单元的数量。之前的法律是不超过2个ADU。
3. SB 1037
第三个，SB 1037，授权加州总检察长，对违反州住房法的地方政府，处以罚款，最高金额可达每月5万美元，并涵盖诉讼相关费用。也就是说，州政府要敦促地方政府遵守州法来建造住房，如果有违法、有拖延，就会有罚款。
4. SB 9
其实加州为了增加住房供应，还有另外两个法案在2021年也有通过，一个是SB 9，把原本划为单户住宅的地块，屋主可以在该地块上重建一套复式住宅，或者分割地块，并在每个地块上建造一套复式住宅。
这样一来原本一栋房子，就可以出现2到4个住房单位。不过，前提是房产所有者必须签署一份宣誓书，表明他们打算占用其中一个单位至少3年，才能进行开发。而且，假如地块上原本有为中低收入户提供的住房、租金管制房，或是有租客居住，就不能重建开发。这些都要特别留意。
5. SB 10
另一个SB 10，允许在加州交通枢纽，或人口稠密区建造更密集的住房。如果土地符合条件，业主可以在现场开发最多10个单元，而且还可以另外兴建附属住宅单位ADU。土地是否符合使用，实际要通过《加州环境品质法案》来批准，这也是要留意的地方。
这些法案都是增加住房供给的目的，举例来说，假设硅谷的豪宅城市帕洛阿图（Palo Alto），有一处价值600万美元的老旧房产，屋主除了可以考虑卖房之外，还可以考虑分割地块，在每个地块上建造一套复式公寓，但根据法律，屋主必须搬进其中一套居住至少三年，其它的则可以高价出租，或者也可以出售赚取更高的利润。
不过，最后我要声明，这些法律的执行面，需要当事人咨询相关律师来获得确切答案，本文所提及的法律、法条仅供参考，不能成为任何法律形式的依据。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
