【新唐人北京时间2024年11月09日讯】年底到了，照惯例我们要来谈谈明年的美国房地产趋势。过去的一年，大家都经历满艰辛的挑战，心里在一种很忐忑不安的情况、期盼利率哪一天会赶快下降、希望房源会不断增加，很可惜这些情况都没有如愿发生，只能说在某些时刻有稍微改善。那么2025年会带给我们更好的转机吗？能期待明年吗？
2025年即将到来，美国房地产市场却矛盾重重，让许多人感到困惑。全美的抵押贷款利率、租赁模式、拥有住房的梦想和住房趋势似乎都在冲突，既创造了机会，也带来了不确定性。
如今的房市是一个复杂的格局，租房和买房之间的紧张关系比以往任何时候都更加明显，住房的需求因地区差异凸显了市场的不平衡。2024年即将结束之际，以下四点房市矛盾，很可能在迈向2025年依旧发生，甚至更趋严重。
第一个矛盾：尽管美联储降息，抵押贷款利率仍然顽固
虽然之前也有不少专家预测，抵押贷款利率会因为降息，在2025年逐步下走，走向5%的范围。但是，自从降息以来，利率却不断往上爬升。转眼间10月31日，三十年固定利率已经来到7.09%。
我们都知道通货膨胀数据已经降温，2025年美联储会继续降息，但是美国经济却表现出强劲的态度，让未来降息的步伐不得不减缓。而且，当前抵押贷款利率，已经反映了对美联储明年一系列降息的预期，而经济前景看好，进而推高公债殖利率，因此抵押贷款利率可能不会进一步下降。
高盛的分析师认为，对利率真正重要的是，美联储的宽松幅度与预期相比。也就是说，预期的降息和实际的降息差距多少，假如实际降息比预期的多，利率有可能会进一步下降，否则抵押市场将提前消化降息的讯号，并且提前作出反应。
因此，在美国经济在相对强劲的情况下，不可能加大力度降息，也就无法使利率进一步下降，近期十年期国债殖利率持续出现上扬，也代表对降息强度减弱的反应，连带牵动抵押贷款利率走高。所以2025年，我们很可能将会看到，美联储缓慢降息，抵押贷款利率或许保持在6%左右的高位，但呈现美联储慢慢降息的矛盾现象。
第二个矛盾：租房很普遍，但成为屋主仍是美国梦的黄金标准
在大城市和郊区市场，租房不仅更常见，而且对于那些因价格过高，而无法拥有住房的人来说，租房往往是唯一可行的选择。
租房提供了灵活性，减少了财务负担，并且免除了财产税、房屋维护和保险的负担。所以，越来越多的人选择长期租房，实际上2024年，约34%的美国家庭都在租房。
然而，尽管租屋者的比例不断增加，拥有住房仍然是美国梦成功的黄金标准。虽然拥有住房的成本越来越高，屋主需要操心、劳动的工作很多，但是透过长期持有房屋，累积财富的满足感，始终是人们想要达到的梦想。
不过，在进入2025年，在当今快节奏、高流动的社会中，许多人越来越重视租房所提供的灵活性，但拥有房屋仍然被视为成功、稳定和财务安全的最终标志。但是住房成本持续扩大，使得租房和买房之间的矛盾不断加大。
另一方面来说，租房通常被视为不太经济的选择，毕竟每个月交出去的租金，并不能够长久建立家庭的财富。不过，今天要成为一名屋主对经济上的负担却相当沉重，而租屋者却可以避免高昂的前期购买成本，包括首付和成交费用，同时还可以避免持续的维护费用、房产税、保险费用和意外维修费用。根据一家财务公司（Ally Financial Inc.）的统计，除抵押贷款外，平均拥有房屋的成本，约为每年18,000美元。
相对来说，租房者省去拥有房屋的成本，换来了搬家的灵活性，可以去寻找更好的工作机会，或更低的生活成本。对某些人来说，这种灵活性开辟了一种不同形式的财富创造。反观屋主，有些人还因为所谓的“锁定效应”，而被迫困在现在的房子里，不敢随意搬家。所以这样的矛盾在2025年依然会很突显。
第三个矛盾：有些地区的住房需求很高，而有些地区则难以出售
尽管许多市场长期受到住房短缺和库存低的困扰，但有些市场却面临供应过剩和销售停滞的困境。在加州、新泽西州和华盛顿州等高需求市场，可供销售的房屋通常很难找到，尤其是经济适用房、入门型房产，竞争很激烈。今年9月份，加州房价中位数较上季上涨6.5%，到达886,560美元。
相较之下，在佛罗里达州则面临困境，飓风损害带来的保费上涨，可能使房屋所有权更像是一种负债，而不是一种资产。根据佛州政策项目最近的一份报告，2017年至2022年间，佛州的保险费率飙升了45%。
10月份肆虐佛州的海伦飓风，让私人保险损失达60亿美元，许多佛州人不得不重新评估购屋成本。所以，虽然一些州的买房需求很高，但其它州的房主却面临保险负担，和买家兴趣停滞的问题，这加剧了美国的区域失衡。这也是2025年，不得不面对的热销与停滞的矛盾状态。
第四个矛盾：虽然是卖方市场，但销售绝非易事
即使在美国的高需求地区，卖房也不像看起来的那么容易。上市房收到报价的数量虽然不低，但抢房的情况确实减少许多。根据Zillow最近的一份报告，虽然上市房收到报价的中位数仍为2份，但收到4份或更多报价的房屋数量有所减少。这提醒卖家，即使在火热的市场中，卖出房屋可能比预期更加困难，房主面临更严格的买家审查、贷款难度，以及其它卖家的更多竞争。
由于这样的困境，根据Zillow的同一份报告显示，大约三分之二的卖家（66%），至少考虑过出租而不是出售房屋。尤其是年轻的卖家，更倾向于出租房屋作为替代方案，既可创造现金流，也能等待更高的房屋升值空间。18至29岁和30至39岁之间的人，是考虑出租房屋比例最高的两个年龄层，分别为82%和83%。要出租、还是要卖房？这个矛盾可能会让卖家有些难以抉择，或许还得考量当地市场情况，还有自身的财务状况来做决定。
这里做一个声明，以上的论述只是根据近两年的美国房市发展，所做出的推论，仅供参考，如果市场的抵押贷款利率有不同的变化，将带来不一样的结果，要请大家留意。
接下来，还有5个很重要的问题，大家可能会想进一步了解。
第一个问题：2025年该买房，还是要继续等待
这不是一个买或不买的是非题，事实上2024年，许多准购屋者选择观望，希望2025年能带来更有利的市场。但房价持续上涨和供应紧张，意味着2025年仍可能是购屋的艰困时期。然而，如果利率出现下降，这将改变市场格局——不仅会让买家更负担得起购买，而且之前锁定较低利率的房主，可能最终会选择出售，这将增加急需的库存。
第二个问题：2025年抵押贷款利率会不会下降
同样这不是能简单回答的问题，有些专家认为利率可能降到5%的范围，但如同我上面讲的，也有专家认为会维持在更高的区间。我相信即便利率在某个时间点有所下降，都不要指望会回到3%，而且下降可能会更加缓慢。
第三个问题：2025年美国房地产市场会不会衰退
几乎所有的专家都认为房市不会衰退，至少这不是一个迫在眉睫的危机，现在的贷款标准比前一次经济大衰退之前要严格得多，而且在低库存和高需求的情况下，房地产市场不太可能陷入衰退，除非爆出黑天鹅事件，例如全球范围的经济大衰退、地缘政治导致更激烈的冲突等等。
第四个问题：2025年房价会不会下跌
虽然这也不是一刀切的答案，但是我看到许多的预测皆认为，2025年房价会温和上涨。整体2024年的房价平均增长率为4.5%，其中CoreLogic预测，到2025年，房价升值将放缓至平均2%。但是不同需求和供应的地区，会有不同的涨跌情况，例如在佛州的部分城市、亚特兰大和盐湖城，可能会面临较大的价格下调。另外，也有些市场，可能没有变化。
第五个问题：2025年是卖方市场，还是买方市场
尽管，我们知道2024年的房屋市场，对买家来说，逐渐有所改善，听到更多的卖方让步的例子，但市场仍然很紧张，以至于2025年大多数地区，可能还是卖方市场。
好消息是，库存和需求似乎会更加平衡，但许多地区供应仍然严重不足，因此很难成为真正的买方市场。尽管如此，买方实际能有多大的谈判空间，还得看该房产的竞争程度。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
