【新唐人北京时间2023年12月04日讯】中国房地产巨头恒大的财产清算聆讯即将举行之际，知名会计研究机构GMT Research发布研究报告指出，恒大多年来持续夸大其营收，几乎从来没有实现盈利，一直靠不断增加的借款维持运营，债权人恐面临血本无归。
恒大债权人向香港高等法院提出对恒大进行清算的申请一年多后，香港高等法院经过多次延后，最终将清算聆讯定于本月4日举行。
12月1日，《香港经济日报》报导了总部位于香港的会计研究机构GMT Research发布的一份研究报告的内容，揭示了恒大的运营方式及实际的盈利情况。
GMT Research的这份报告开篇就直言，恒大地产近期才发布的2021年年报表明，该公司严重夸大了收入和盈利，而且这种情况很可能是多年来一直如此。
报告表示，“与部分市场想法相反，与其说恒大是流动性收紧或疫情引发的房地产市场低迷的受害者，不如说它的本质问题更为严重，因为它可能从来没有产生任何利润。”
根据报告，在2021年，恒大对房地产销售收入的确认方式进行了重大调整。之前，恒大地产规定，当客户“获得已建成物业的实际占有权或法定所有权”时，该公司确认收入；但政策调整之后，恒大对收入的确认条款更改为“客户接受物业或根据销售合同，该物业被视为已被客户接受”，新的规定没有提及物业是否“已交付”或“已完工”，只要被视为接受即可。
报告表示，这一改变意味着，在2021年之前，在一些特定的情况下，恒大在物业还未交付或竣工时，就已经把客户购房的款项全部计入了公司的收入。报告指出，这一做法“看起来更具侵略性”。
确认收入时间的变化，对恒大的财务状况产生了重大影响，这表明恒大目前的大部分收入“很可能是已经重新确认的销售额”。
报告分析说，恒大的合同负债（主要是预售物业的递延收入）在2020财年是1,860亿元（人民币，下同），到2021年初暴增至9,080亿元，到2021年上半年末又降至6,040亿元人民币。而恒大在过去两年半的时间里录得的毛利润仅为160亿元人民币。在理论上，这些销售的利润也可以被重新确认，“令人怀疑的是，这些利润从未存在过，也不仅仅是被推迟了”。
目前尚不清楚恒大人为地虚报营收有多久了。但截至2020年底，恒大的合同负债相当于在建物业总额的15%；然而，在收入确认变更后的重述中，恒大的合同负债在2021年初突然跃升至在建物业的57%。
除了指出恒大的利润发生逆转外，报告还详细分析了恒大最近3年的净亏损数据的变化情况。报告指出，包括收入确认变化的影响在内，自2021年初以来，恒大的总亏损高达9,540亿元，相当于截至2020年底总资产的41%，是截至2020年底累计净利润2,680亿元的近4倍。
报告表示，根据过往的财务报表分析，恒大可能在2016年时就已经面临风险，因为那时候恒大的资产价值就已经低于负债。种种迹象表明，在某个时候，恒大的主要目的似乎变成了筹集资金，为其不断膨胀的资产负债表提供资金，而恒大寻找新融资来源的方式包括推出理财产品、保险基金、新的商业企业，以及战略投资者承诺在岸上市的1,300亿元。
结论是：恒大已经严重资不抵债，只有靠不断增加的借款额才能维持运营。而该公司的离岸债券在结构上从属于在岸负债，也面临着血本无归的风险。
（责任编辑：李明）
