就在几年前，如果有人认为不少中国人正在涌向美国的房地产市场，这是情有可原、有凭有据的。
想当初，关于中国买家每年向美国房地产市场投入数百亿美元的报导比比皆是，从洛杉矶市中心的豪华公寓，到纽约长岛富人区北岸的殖民地风格住宅，中国买家无处不在，为自己的巨额财富寻找一个安全的避难所。
随后爆发的全球新冠病毒（COVID-19）疫情使大部分购房活动陷入停顿，然而来自中国买家的房产投资实际上在2017年左右就达到了顶峰，并早在新冠病毒肆虐全球之前就已开始明显下滑了。由于中共加大了监管审查和跨境网络限制的力度，中国买家对美国房产的购买力短时间内可能不会恢复。对于美国住房市场而言，这也许是个好消息。
另一方面，拜登政府推动打击房地产领域的洗钱活动，亦令中国购房者的处境增添了不少变数。隶属于美国财政部的金融犯罪执法网络局（the Financial Crimes Enforcement Network，简称FinCEN）于2月3日再次呼吁公众对一项拟议规则发表意见，该规则将加强对全现金购房的监督。
根据目前的规定，产权保险公司必须查明在12个主要城市地区全现金购买住宅房地产的空壳公司背后的个人身份信息，筛选条件是房产交易金额超过30万美元。金融犯罪执法网络局正努力扩大这些报告要求范围，作为更广泛地打击洗钱和其它非法活动的一部分。
去年12月，财政部副部长沃利‧阿德耶莫（Wally Adeyemo）在首次宣布拟议的规则变化时强调：“我们的房地产市场有可能成为犯罪分子、贪污犯和其他寻求停放腐败资金人员的避风港。”
尽管财政部并没有专门点名中国购房者，但公众普遍认为，许多中共高官通过在美国购买昂贵的房地产来清洗他们在国内获得的非法资金。
例如，前中国三号红通人物乔建军和他的前妻赵世兰都承认了与一项涉及非法洗钱的联邦指控有关，据称乔建军在担任中储粮集团河南周口直属库主任期间利用职务之便贪污窃取了数百万美元。他利用这些资金，购买加州蒙特利公园的两处房产，以及华盛顿州西雅图市郊纽卡斯尔的一处总价约50万美元的房子。
2019年6月9日，华盛顿州西雅图市的凯里公园，可以看到西雅图天际线和雷尼尔山的全景。（Donald Miralle/Getty Images for Rock’n’Roll Marathon）
当然没有理由认定大多数中国现金买家涉嫌参与了洗钱，但加强联邦审查可能会给火爆的房地产市场降降温。
根据美国智库“全球金融诚信组织”（Global Financial Integrity）发布的一份报告称，截至2019年8月，在根据FinCEN规则报告的23659宗房地产销售中，37%的买家涉及可疑活动报告的对象，这是房地产专业人士可以用来标记潜在洗钱或欺诈行为的有效方式。
相比美国国内购房者而言，大量中国购房者，包括来自香港和台湾的购房者，大多倾向于使用现金支付房款，并比其他外国购房者购买更昂贵的房屋。因此针对大额现金交易的更严格规定，将为一个已经受到国内资本控制束缚的群体带来更多羁绊和阻碍。
当然，主要的瓶颈还是在太平洋的另一边。中共通过在2017年和2019年陆续实施的新货币管制，致使公民将资金转移到海外购买房地产的难度大大增加。也许不是巧合，根据全美房地产经纪人协会（the National Association of Realtors，简称NAR）的数据，在截至2017年3月的12个月里，中国对美国住房的投资达到了317亿美元的峰值。
到2019年，中国买家的年度投资已跌至134亿美元，按照NAR的定义，中国买家包括来自香港和台湾的买家。在截至2021年3月的一年中，受全球新冠疫情导致的经济封锁影响，这个数字削减至45亿美元，比前一年暴跌了61%。然而，按总金额计算，华语圈买家仍然是外国购房者的领头羊，且他们自2013年以来一直保持这个称号。
一些人希望，自去年11月起美国政府解除对包括中国在内的数十个国家的新冠疫情旅行限制，将使热切的中国购房者回到美国市场。然而，名为“奥密克戎”（Omicron）的病毒新变种掀起新一轮肆虐，继续深度阻挡着全球旅行。
美国在取消旅行禁令后仅一个月就收紧了新冠病毒测试要求，而中国在去年8月起就几乎停止发放新护照。中共苛刻的测试和检疫规则在考验着任何计划往返中美的旅行者。这些类型的限制将在多长时间内继续影响国际旅行，谁也说不准。
客观而言，无需夸大外国购房者对房地产市场的影响。据最新统计，外国人购房只占美国近2万亿美元年度房产销售额的2.8%。不过，中国购房者的长期撤离还是为过热的美国房产市场消除了一个潜在的压力来源。自2019年以来，美国的房价已经飙升了30%以上，且房产库存处于历史最低水平。
就目前而言，美国的潜在购房者有比与现金充足的中国买家竞争更大的担忧，但如果中国资本重新涌入，情况可能会更加糟糕。
2020年，来自宾夕法尼亚大学沃顿商学院的学者凯特琳‧戈巴克（Caitlin Gorback）和本杰明‧凯斯（Benjamin Keys）合作发表的一篇论文指出，2011年后，在外国出生的中国人较多聚集的社区，房价增长了8至15个百分点，而在资本管制收紧和美中贸易战影响下，这个趋势自2018年以来急剧下降。
“从可负担性的角度来看，由于外国投资导致物价上涨，居住在这些社区的现有美国居民发现要保持原来的生活质量越来越难了。”论文得出的这个观点意味深长。
作者简介：
格雷格‧艾萨克森（Greg Isaacson），曾在中国和泰国工作了7年，研究和报导亚洲的商业和房地产市场，重点是华语市场的商业房地产以及中国的对外投资等领域。他还曾在芝加哥担任房地产研究分析员，在纽约担任房地产记者。
原文：Chinese Pullback From US Real Estate May Be Permanent刊登于英文《大纪元时报》。
本文仅代表作者观点，并不一定反映《大纪元时报》立场。
（转自大纪元/责任编辑：李红）
