【新唐人北京时间2021年10月17日讯】目前，中国房地产危机还在延宕，随着房企的相继违约，地产美元债的集体暴跌，外资正在流出中国债市。而随着恒大债务宽限期的临近，实质性违约将要发生之时，一些外国投资者们不甘心被割韭菜，那么他们正在干什么呢？
与此同时，中国国内“金九银十”的销售旺季已经不复存在，土地拍卖市场也十分惨淡，土地财政显然已经难以为继。为此，一些城市已经率先推出救市措施，试图稳定市场。那么，这些政策能否奏效呢？我们今天就来谈谈这些问题。
中国地产商相继违约 恒大债权人商讨索赔
在上月底，恒大已经两次没有支付美元债利息，总计1.31亿，而在10月11日，恒大又未能偿付一笔1.48亿美元的债务利息，而现在的情况是，恒大的危机正在延烧到整个中国房地产市场。
大家看到，10月4日，花样年集团的2.06亿美元债发生实质性违约；11日，小型开发商“当代置业”（Modern Land），申请延迟3个月偿付25日到期的2.5亿美元债券；同一天，新力控股（Sinic）也发布公告称，本月18日到期的2.5亿美元债以及最后一期利息可能违约，并有可能触发其它债券的交叉违约。
据大陆媒体报导，受“花样年”违约事件的影响，在10月4日到9日的一星期内，有44支地产美元债的跌幅超过20%；在10月9日，“当代置业”发行的5笔美元债全线下跌，其中3笔跌幅超过30%，同一天，还有多家房企发行的13笔美元债跌幅在3～10%之间；而在过去一个月，有140支地产美元债的跌幅超过了20%。
这也显示，中国房地产行业背负着巨大的债务，而恒大的债务只是冰山一角。《华尔街日报》报导说，野村控股（Nomura Holdings）的经济学家表示，中国地产开发商的举债规模，自从2016年底以来几乎翻倍，截至今年6月，积累的负债已经达到了5.2万亿美元，比日本去年的整体经济产值还高。而在国际债市上已经筹过资的中国开发商中，目前已有大约四成企业的债券发出了警讯。
而彭博社报导说，今年截至9月31日，国际评级机构穆迪、惠誉和标普，下调中国地产开发商的评级总计91次，超过了2020年的全年次数，也创下了大陆开发商全年被下调次数的新高。
而受恒大债务危机的影响，外国资本正在逃离中国市场。根据国际金融协会（IIF）的数据，9月中国债市出现81亿美元的资金外流，是6个月来最大规模的资金外流；而同样是在9月，中国股市的资金流入是14亿美元，也创下3月份以来的最低值，远低于过去12个月的70亿美元的平均值。
而在下周，恒大第一笔违约美元债利息，30天的宽限期又要到了，另外，恒大担保的2.6亿美元债也已经在8日时过了宽限期，但是迄今为止，市场还没有传出偿付的消息。
据彭博社报导，一家律师事务所，和一家位于纽约的投资银行，正在为6名持有25亿美元恒大债券的海外持有人制定应急计划，一名知情人士透露，债权人正在考虑各种形式的追索权，包括根据恒大上市母公司注册地开曼群岛的法律进行索偿。
而一旦恒大破产重组，情况会非常复杂，因为涉及到包括中国、香港、开曼群岛和纽约在内的不同司法管辖区。尤其在目前看来，从优先顺序方面，恒大的离岸债券持有人可能会排在最后，未完工的房产、未付款的承包商、购房者和境内债权人都将优先于海外投资者。
到目前为止，这些债权人和恒大的交涉都没有获得有意义的回应，所以，这些外国投资者的维权之路，看起来也将同样艰难。
而从目前看来，中共确实还不打算直接出手救助恒大，因为恒大本身是民营企业，中共并不在意，而且如果太早接盘，就全部砸在中共自己手里了，代价太大。但是，中共也怕恒大倒掉会引发系统性风险，所以，中共首先说恒大是流动性风险，不是资不抵债，让银行不要抽走贷款，然后，它又让各地政府来接盘，就是“谁家的孩子谁抱走”，再就是，它也让一些国有企业来接盘，比如在9月29日，一家国有企业与中国恒大集团达成协议，将斥资15亿美元收购恒大在盛京银行的大部分股权。
到最后，在恒大把资产卖得七七八八、股东也都顶不住的时候，中共也很可能会将其收归国有。而现在，中共一方面不想管，另一方面也可能是无暇顾及，因为国内的房地产危机已经很让中共发愁了。
那我们接下来，就来看看中国国内的情况。
房产销售断崖式下跌 多地推出救市措施
在中国，房地产销售有所谓“金九银十”的说法，因为有“十一”假期前的促销活动，所以，9月通常是一年中住宅销售最火爆的月份，但是今年的9月，中国的住宅销售额却出现了断崖式的下跌。
根据克而瑞研究中心的统计，9月份百强房企实现单月销售操盘金额，同比下降了36.2%。其中，六成企业的同比降幅超过了30%，而恒大、碧桂园、万科等前十大开发商的销售额同比下降了44%。
中原地产的监测数据也显示，“十一”假期，一线城市的新房、二手房都接近零成交，三四线城市的返乡置业潮也没有出现。
此外，大陆各地的第二批集中土拍再次“爆冷”。
中指研究院的数据显示，截至10月12日，15个重点城市完成了第二批集中土拍，共有121宗地块撤拍，65宗地块流拍。另外，首轮土拍的平均溢价率是15%，而第二批土拍的平均溢价率目前只有5%，而且大部分城市的集中供地地块，都是以底价成交为主。这些数据都反映出，各地的土地财政已经难以为继。
由于住宅和土地销售都提前“入冬”，一些地方的政策也开始出现了反转的信号。
为了稳定房地产市场，10月10日，哈尔滨市率先推出了大陆首个较为全面的十六条“救市”政策。从具体内容来看，强调了供给和需求两个方面。在房企端，采取措施减轻房企的流动资金压力；在居民端，则是通过发放购房补贴、放宽贷款年限等，促进购房需求。
其中最引人注目的，就是发放购房补贴。根据新政策，对于符合条件的35岁以下的各类人才，哈尔滨会给予一次性购房补贴，其中，全日制博士生将获得最高10万元人民币。
而在此之前，“东三省”中的沈阳和长春，也在9月份时，推出过类似的购房补贴措施。因为青年人口的大量流出、城市深度老龄化所导致的购房需求萎缩，是东北地区楼市持续低迷的根本症结。
不过，哈尔滨宣布的这个政策，第二天就被宁波市奉化区超越了，11日，宁波市奉化区的人力社保局宣布，从大专到博士，分别可以获得8到40万元人民币的购房补贴，国家级人才最高可以获得100万元的补贴。
在东北之外，南方也抛出了市场稳定措施。“每日经济新闻”报导，9月份，广州、佛山等地的部分银行已经开始下调房贷利率。
“买涨不买跌” 购房者都在观望
那么，这些措施是否能有效地促进楼市回暖呢？
应该说，给予购房补助或者是降低房贷利率，都会在一定程度上刺激需求，但是对这一次的房市降温来说，可能作用有限，并不能起到真正的作用。
为什么呢？因为除了房贷限制以外，目前房市普遍降温的更主要的原因，可能还是因为购房者对房地产市场的前景比较悲观，而且非常担心恒大等开发商的财务状况。
比如，《华尔街日报》的报导说，一些购房者表示，现在不会考虑购买期房，也就是预售的商品房，因为担心开发商的项目无法完工，变成“烂尾楼”。
但是，让人担忧的是，中国的开发商严重依赖期房预售。
例如，中共国家统计局的数据显示，2020年，在房地产开发企业到位资金中，“定金及预收款”的比重最高，是34.5%；“自筹资金”次之，比重是32.8%。而在今年前8个月的房地产开发企业到位资金中，“定金及预收款”的比重，进一步提升到了38%；而“自筹资金”的比重则下降为30.3%。
1994年时，中国推出了《城市房地产管理法》，之后开始实行商品房预售制度。预售制，可以让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，加快了资金周转速度，但是，却把风险转嫁给了购房者。一些房企只重销售，不重质量，“交房即维权”已经成了一种常态，烂尾现象也层出不穷。
但是，根据媒体的报导，目前，中国各主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。
另外，购房者普遍有“买涨不买跌”的心理，虽然从中共统计局的数据来看，今年1至8月，全国商品房平均售价是10,425元，还比去年有所上升。但是9月份的数据还没有出炉，而且目前市场的悲观气氛浓厚。
并且，从媒体报导中可以看到，很多城市的楼盘都在降价出售，目前已经有至少15个城市推出了房价“限跌令”。而且有数据表明，消费者认为，房价可能还会降。根据中共央行发布的一项调查，在第三季度，预期房价上涨的中国城镇储户，比例下降到19.9%，低于一年前的25.1%，是2016年第一季度以来的最低水平。
尤其是目前，全国已经有多个城市推出了“二手房指导价”，北京也在近日发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策，规定从10月8日起，相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价。而《证券日报》的记者发现，二手房指导价和市场价相比，相当于打了八折。
还是在今年2月时，深圳市为了给房地产市场降温，最早实施了二手房指导价，而且效果显着。8月份，深圳二手住宅成交量只有2,043套，同比下跌超过80%，创下近10年来的新低；而且二手房价格已经连续4个月环比下跌。
而二手房交易量锐减的最重要原因，是银行将根据二手房指导价作为放贷依据。如果二手房的成交价高于指导价，但银行却以指导价放贷，那就意味着购房者拿到的贷款就少了，资金压力就会加大。
就像最近网上的一个热帖，一位东莞的朋友说，为小孩上学，自己省吃俭用买了600万的住宅，但是被指导成了300万，妻子因此要和他离婚。他现在每个月要还21,000多元的房贷。市值300万的房子，这位朋友已经出了180万，但还要还480万的贷款，他无法接受。
所以，从我们的分析来看，北京当局对房地产的调控只会局部放松，总体来说，房地产市场的冬天还将持续。
财商经济研究所
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撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
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（责任编辑：李红）
