【新唐人北京时间2021年07月25日讯】近期，关于地产企业中国恒大的消息接连不断，有好有坏，而随着这些消息的不断传出，恒大的股价也像是坐上了过山车，心脏脆弱一点的投资者可能真的会吃不消。
比如，恒大集团对外透露，截至6月底，恒大的净负债率已经降到100%以下，已经顺利实现让三条“红线”中的一线转绿。而且，7月1日，恒大集团的创办人许家印还登上了天安门城楼，似乎暗示着恒大的危机已经解除。
但是，坏消息也是接连不断，比如，彭博社有消息说，在上城楼之前的6月底，因为债务问题，许家印曾被中共监管机构约谈；另外，前几天，恒大还发生了网签交易被暂停，以及下属公司1.32亿元的银行存款被冻结等等。
那么，恒大的财务状况到底有没有好转，为什么负面消息不断呢？恒大的前景如何，还适合投资吗？今天我们就来谈谈这些话题。
恒大快速“降负债” 背后有猫腻？
我们先来看恒大发布的好消息，6月底，中国恒大发布消息，有息负债已经从去年高峰时的8,700亿元，减少到目前的5,700亿左右，这意味着中国恒大的净负债率已经降到100%以下，把中共政府规定的不可融资的“三道红线”中的一条变绿，从而把新增融资的上限，从零提升到了5%。
而在之前的6月24日，中国恒大还发布了一个公告，提到已安排自有资金大约136亿港元，用以偿还在6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债的应付利息近3亿美元。也就是说，恒大到2022年3月前，再没有到期的境内外公开市场债券。
“三道红线”，是去年8月中共监管部门祭出的房地产融资新规，分别是：剔除预收账款后的资产负债率不得大于70%；净资产负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。一个房企如果同时踩到三道红线，就不许新增有息负债，而当时恒大地产就是三道红线全中。
虽然恒大报表中的财务指标得到了优化，但是《21世纪经济》的报导指出，市场上对恒大化解债务危机的忧虑依然没有好转，因为更大的债务冰山实际上是隐藏在报表之外。例如，恒大庞大的商票规模就让市场担忧，目前，恒大商票的贴息已经到达36%左右的水平。
从去年底开始，恒大就出现了部分商票未兑付的情况，今年更是如此。在6月初的时候，恒大曾发布声明，提到高度重视极少量未及时兑付的商票，并会安排兑付。
那么，恒大的商票规模，为什么会让人担忧呢？在房地产业，通常会把商业票据作为向建筑供应商承诺在未来特定日期付款的应付款项，期限通常为一年以内。供应商有时会在商票到期之前以较小折扣在二级市场出售。因为商业票据不被计为有息债务，没有被纳入“三道红线”的考核指标，所以房地产开发商越来越多地使用商业票据来筹集资金，而市场上也出现了越来越多开发商逾期偿还的情况。
据路透社报导，在2020年，整个商票市场新发行3.6万亿元人民币，比上一年大增20%，而恒大集团是最大的商业票据发行方，仅仅是旗下的恒大地产，在2020年底就拥有价值2,057亿元人民币的商业票据，比2019年增长了24%。
而分析师认为，恒大集团未偿还票据的实际规模，可能还要大得多，因为并非所有的商业票据都被整合进集团控股公司的财务报表中，而且集团旗下的其它部门也发行商业票据。
根据中共监管部门在去年底实施的一个试点计划，包括恒大在内的12家的大型开发商，必须每个月向监管机构披露来自银行、债券市场和表外项目等渠道的债务状况，但是，这并不包括商业票据。
不过，这个漏洞也可能很快就会被堵上。路透社报导，有消息人士透露，中共监管机构，可能会要求房地产开发商在月度报告中披露公司的商业票据发行细节，以抑制金融风险，因为许多金融机构也持有这些商业票据，其中一些机构还把这些票据打包成了信托和理财产品，出售给散户投资者。
不能网签 全款低价卖房有蹊跷？
在商票之外，市场上还在传闻说，恒大在很多地区的楼盘都在跳水式地降价卖房，比市价低三成，但是要求顾客付全款。不过，这些低价房却充满了陷阱，买房人最后能不能拿到房子都是未知数。
为什么这么说呢？因为恒大的房子存在抵押质权，办不了网签。“网签”就是购房合同网上签约的简称，是指房子买卖双方签订合同之后，在网签系统中进行备案，形成网签号并在网上公布，目的是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。
如果没有网签，买房人只是交了款给恒大，但是对买的房子没有任何权益，因为房子被抵押在银行那里。如果恒大出了问题，法院会以房产局交易所的产权登记为准，和买房者没关系，最后的结果很可能是竹篮打水一场空。所以，这就像是一场赌博。之前的恒大广州就曾经出现过购房者给了钱，但是恒大却迟迟不给网签的情况。
另外，就在前两天广发银行和恒大的贷款纠纷中，恒大就公布出一个信息，那就是项目提供在建工程抵押128套。
由于在建工程是正在建设、还未竣工的项目，那就有可能顺利完工，也有可能成为烂尾楼，所以在建工程抵押后的价值实际上也是不确定的。所以，一旦牵扯什么问题的话，在建工程抵押涉及的法律关系也比较复杂。所以，如果购买了这样的房产，风险确实很大。
恒大四处“灭火” 摆平多项纠纷
当然，担忧恒大债务问题的，还不只是恒大地产的供应商和客户，也包括地方上的监管机构和银行。
例如，在7月19日的晚上，湖南邵阳市住建局就发布通知，因恒大未来城项目和华府项目的监管金额和实际销售金额不符，决定从19日开始直到10月13日，暂停这两个项目的预售许可、网签备案和预售资金拨付。
不过，恒大戏剧化地度过了这一劫，邵阳市住建局在第二天又宣布撤销这个决定，因为恒大两个项目公司——邵阳的鹿山房地产和亿达房地产已经积极整改，将今年前7个月的商品房销售收入（首付和部分房款），共计1.28亿元，归集到了邵阳市住建局指定的监管账户，并承诺银行按揭部分在放款后也将按规定归集到监管账户。
对恒大来说，因为信誉崩溃，所以也是坏事成双。
7月19日，广发银行的一个诉讼举动，又让恒大陷入了一场“股债双杀”的危局。具体情况是，广发银行向法院申请，冻结恒大下属的宜兴市恒誉置业公司合计1.32亿元的银行存款。在法院裁定通过后，中国恒大、恒大物业、以及恒大汽车三家主要的“恒大系”公司，在一天之内，市值就蒸发了694亿港元。
广发银行冻结恒大资金的理由是，情况紧急，不立即申请保全将会使合法权益受到难以弥补的损害。而恒大集团，也随后发布了一个公告，表示这笔项目贷款的到期日是2022年3月27日，对于广发银行宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，将依法起诉。
就在市场密切关注的时候，22日，广发银行和恒大集团同时发布声明，表示双方的债务纠纷已经解决，今后会继续加强合作。当天，中国恒大的股价反弹，恒大系股票也受到提振。
从表面上看，广发银行似乎是在对恒大“落井下石”，但是说到底，这都是外界对恒大这家地产商的财务实力缺乏信心的表现，而且采取行动的也不止是广发银行一家。
根据彭博社的报导，像是汇丰控股、中银香港、恒生银行、东亚银行等等，在重新评估了贷款风险后，都已经暂停向恒大位于香港的两个在建项目的买家提供新的抵押贷款。
对此，恒大在书面声明中表示，和香港的许多银行仍然保有良好的关系，因此在当地的运营不会受到影响，并提到将按计划推进香港项目，如果买家受到影响，将考虑允许买家推迟交易60天。
不过，根据彭博社一天前发出的消息，有知情人士透露，因为受到了香港金融管理局的压力，汇丰控股和中银香港正在重新考虑暂停抵押贷款的决定。在22日，香港金管局要求部分银行解释情况，质疑暂停抵押贷款是否已经告知员工和购房者。
那看起来，香港的事情，恒大也是有反转的机会。怪不得有人说，恒大就是不死鸟，每次眼看遭遇危机时，恒大总是能化险为夷，平安过关，这也似乎表明，恒大背后确实有靠山。
恒大背后 谁在支持？
那么谁是这背后的靠山呢？有一种说法是，许家印和曾庆红家族关系密切。前中共国家副主席曾庆红是江泽民派系二号人物，掌握着香港、澳门和台湾的统战特务组织和政治文化命脉，曾庆红还曾掌控着中共高层官员的升职和任用大权。比如，那些帮过许家印和支持中国恒大在香港上市的香港超级富豪，像是郑裕彤、刘銮雄、张松桥等人，都与曾家关系非同一般。而许家印还曾经把自己澳大利亚购买的豪宅，借给曾庆红的儿子曾伟开派对。
此外，在2016年国际调查记者联盟（ICIJ）曝光“巴拿马文件”后，江派的另一位大佬、中共前政治局常委贾庆林的家族，也被发现与许家印和恒大有关联。
但是，这些靠山如今也未必靠得上了。我们看到，最近，深陷债务危机的恒大，在中共当局连续打压政策堵死借贷融资之路的情况下，采取大打折扣卖房等办法减债，让元气大伤。
近来，习近平当局对蚂蚁金服、滴滴出行和中国恒大发起的一连串动作，主要原因，可能还是因为这三家公司背后和江泽民派系的关联太深。为保明年二十大，习近平要在金融领域肃清江派，并进一步削弱江派权贵掌控的大型民企的实力。那么，许家印和恒大集团是否还能继续存活，就要看其是否还有利用的价值。这也许就是中国民营企业家的悲哀吧。
撰文：李松筠、蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
制图：R1
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（责任编辑：李红）
