【新唐人2016年10月04日讯】【热点互动】（1520）中国房地产的泡沫为何越吹越大：中国房地产大亨王健林日前在接受CNN采访时说，中国的房地产泡沫史上最大，而几乎同时中国一位经济专家公开警告，房地产泡沫是对中国最大的威胁，那么从地王频现到楼市疯涨，前一段上海为买房出现离婚潮，到众多企业纷纷放弃实业，转而投资房地产，那么这中间种种的现象，确实反映了这些警告从何而来，那么中国房地产的泡沫似乎越吹越大，中国的经济是否进一步由实转虚，那么，这种经济现状对于刚刚正式成为国际货币储备的人民币来说，有什么样的影响？
主持人：观众朋友好，欢迎收看这一期的《热点互动》直播节目。中国房地产大亨王健林日前在接受CNN采访时说，中国的房地产泡沫“史上最大”；而几乎同时，中国一位经济专家公开警告，房地产泡沫是对中国经济的最大威胁。
那么从“地王”频现到楼市疯涨，从前一阵上海为买房出现离婚潮，到众多企业纷纷放弃实业转而投资房地产，那么这中间种种的现象确实反映了这些警告从何而来。
那么为什么中国房地产的泡沫似乎越吹越大？中国经济是否进一步的由实转虚？那么这种经济现状对于刚刚正式成为国际储备货币的人民币来说又有什么样的影响？今晚我们就请来两位嘉宾就这些问题做一些解析和讨论。一位是在现场的时事评论员杰森博士，杰森您好。
杰森：您好，观众好。
主持人：那么还有一位是通过Skype跟我们连线的时事评论员赵培先生，赵培您好。
赵培：主持人好，大家好。
主持人：好，非常感谢二位。今天我们在谈到中国大陆的房地产，也欢迎观众朋友给我们打电话，我们也非常欢迎中国大陆的观众朋友们给我们打电话发表您的观点。
杰森我想先问问您，我们看到中国首富、房地产大亨王健林，他说中国的房地产泡沫“史上最大”，最近一段时间我们也看到很多这方面的文章和报导，到底中国这个地价和房价已经涨到什么样的程度？给我们简单介绍一下。
杰森：在今年年初、上半年的时候，我当时谈到中国现在三、四线城市几乎死翘翘了，一线城市可能还可以，二线城市基本上也处于分化的状态，当时整个房地产还处于比较平稳的状态。但是紧接着就发生了一个可怕的事情，就是当时我甚至推荐，如果在北京、上海有三套房子以上的人可以先出手一套。
主持人：我还记得您的建议。
杰森：然后紧接着我就看到一个非常可怕的分化现象，整个上半年各地，先是一个地方房价上涨的同时，地价也在暴涨，那么整个地价从一线城市、二线城市上半年，大概前8个月先出现了200个“地王”。这个什么概念呢？就是当地的地价不断的被刷新，这个地价刷新的过程就造成了整个周边房价的恐慌，大概就叫作“面粉价高过面包价”。
那么整个就引发了地王频现，出现了这种楼盘的价钱频现，然后整个价格从一线城市，北京、上海、深圳这样的一线城市都暴涨，和个别二线城市，比如说南京、杭州、厦门这样的城市暴涨，逐渐不断的扩大，整个现在蔓延到了甚至个别的热点三线城市，像沿海的一些三线城市也都开始出现了价格暴涨，甚至三线城市也开始突破万元。整个不管是北京、上海充斥了谁房子一个月涨了30万。
主持人：不，好像是隔天就可以涨30万。
杰森：隔天涨30万。然后北京的某一个居民在杭州买了一个房子，一个月以后已经赚了将近100万了。然后很多很多普遍存在的现象，什么三环以内的房子一个星期涨10万，就是说这个现象整个来说已经全民皆疯的状态了。
3月份的时候，上海出政策说外地人在上海要买房子必须是已婚，出现了结婚潮，有人甚至变成了结婚一条龙。然后紧接着最近这一段时间，8月、9月传出上海可能会单户限购，立刻排长队离婚潮。就是说整个中国人不管是生活还是婚姻，基本的概念几乎都为了房子疯狂。
主持人：好像被房子给绑架了。
杰森：这个是个正常的社会状态吗？很多人一天到晚基本上就是房子出来，100多套房子40分钟抢完，抢不到房子的人痛哭流涕，摇到号的人转手就可以赚10万。就是说一切现象你都看到了，只有一个字“疯狂”！完全就是没有其它的概念可以解释这种现象。
主持人：是，买房变成了抢房。那我想问一下赵培先生，就是说我们看到这个中国的房地产，大家都一直说它很奇葩，那很多人当然也说你不能用纯经济的现象去解释它。但是确实几年前很早就有人说这个房市，房地产价格已经太高了，那个泡沫已经大了，甚至给出了很多警告。可是这些年来，它这个泡沫不但没有灭，反而是越吹越大，到底这个背后是什么样的原因？给我们分析一下。
赵培：其实它的根本原因是中共印的人民币太多了。中共要把它囤起来，囤在哪个地方呢？我们可以看到之前它想囤在股市，结果股市在5,000多点之后崩了。那么它现在想囤在哪里？它现在是想把它囤在房市。
从信贷政策来讲，中共的央行是今年一直处于“放水”的状态。我们知道在2月份，G20财长和行长的峰会上，中共央行的行长周小川就说了，发达国家个人贷款占整个贷款比例的40%左右，中国的个人贷款只占10%，所以中国可以继续在个人住房贷款上加杠杆。这个政策一出就象征性的给各大银行使了眼色了，各大银行就拚命的给买房贷款。
我们特别知道在7月份，它的整个中共的信贷几乎都是房地产。这是官方来讲。民间来讲，出现了“首付贷”，也就是说你没有首付，你可以到P2P平台上去借出来钱。我们还可以看到有“众筹买房”，什么意思呢？国内有个网站，就是说我们几个人能够凑出来首付、凑出来2年的月供，然后我们就在网上注册了，我们把钱打到这里买房、炒房。
在这种情况下，中国的钱它没办法升值的情况下，股市已经垮了嘛，没有任何地方升值的情况下，百姓就蜂拥进房市。因为大家都觉得共产党印钱印多了，我的钱会贬值，我将来的养老、我将来的医疗全靠房子了。所以在这种情况下，特别是在政府地王的推动之下，中国的房地产的泡沫就越吹越大。根本原因还是中共把钱印多了。
主持人：那杰森您怎么看这个，到底是什么样的因素？
杰森：对，中国的房地产事实上是很复杂的一个现象。而且中国是一个很大的国家，各个地方的房地产实际的泡沫的概念也是不一样的。我自己感觉，三线城市、四线城市如果实实在在涨房价的话，泡沫就非常非常大了。北京、上海，我一直在实际观察这个地方的收入和增长和房价的概念。
基本上是这么个概念，我发现在北京年薪30万，相对来说算收入比较高的人群了，如果夫妻俩人的收入能达到40万的话，它应该说是一个比较收入高的阶层了。我就看这个阶层的人到底承受力是多少？我发现这个阶层的人的承受力大概是300万的房价。
历史上来说，我没有说北京、上海有房地产泡沫，是因为我知道有这么一群人他的承受力在300万，换句话说，他家里人如果能给他凑100万的首付，然后他自己贷200万，他这样的人是能承受得了的。但是现在此时来看的话，北京房价已经远远的把这群人都抛在后面了。那么在这样的情况下我再看的时候，我发现北京整个此时此刻房地产也进入了一个泡沫的状态，这是我认为相对来说泡沫应该是最小的地方。
从这个角度来讲，其它的城市其实泡沫已经是真实存在了，包括一些二线城市、三线城市。因为它们的收入人群远远低于北京、上海这样的收入人群。所以在那样的地方，如果房价出现2万、3万一平方米，在我看来，真实的支撑人群其实已经不是实际居住人群了。
主持人：现在好像是10万一平方米。
杰森：北京可能很多地方会出现这样的情况。
主持人：那到底是什么原因？是谁把这个房价炒起来的呢？
杰森：它是一个综合的一个概念。刚才赵培谈到说是银行给他贷款。这个贷款它是一个因素，确实有一些投机的人，比如苏州说是整个浙江、各个地方的人都跑来我这儿来炒房子了，60%都是外地炒房客，把这个房子炒起来的。但是具体数据是多少？一直都看不清楚这个概念。这个不透明因素使得炒房和房地产中间商有非常大的运作成分，而这个不透明因素完全是中共它自愿造成的。
中共可以在网上监控你的每一个敲键，但是它从过去十几年要求整个房地产通盘连网，各个信息资料现在都还不能完全彻底的明朗，没有一个全国的让你非常清楚整个房地产状况的一个信息。这是一个。
另外一个因素，在我看来，它的很多限构政策，或者说限贷政策，事实上是在火上浇油。很多人说是“国五条”、“国八条”，或者各个地方出台限购、限贷，其实所有这些政策起了反作用，每次限购的结果都是暴涨。因为我们都非常知道这是供需关系，越惜售、越控制，就让人越珍惜。比如卖手机，大家说苹果在“饥饿”销售，买不着，大家都排长队，显出这样激烈的情况。
事实上在房地产的概念中，因为土地是中共一家拥有，是被垄断的，房地产严格控制，高端入口，房地产的开发商是红顶阶层。
主持人：也不是谁都能当的！
杰森：是红顶商人。整个销售环节不透明，所有这些过程，造成价格的形成几乎是一条龙的官商勾结。在这样的情况下，很难出现供需平衡。我们知道在美国，特别是有些地方如德克萨斯，为什么房子的价格一直就起不来呢？只要有需要就盖，因为有的是土地，像曼哈顿地区是岛，这种现象很难出现。
整个中国其实像曼哈顿这样的地方非常少，北京、上海等各个地方，只要有足够的供给，短时间就能满足市场要求，就不会出现供需不平衡，但是它缓慢的市场供给，最后造成持续上涨。
主持人：是政府在控制土地可能的供给因素。
杰森：控制土地、控制购买的情况，使得爆发力度一直在它控制下持续爆发，持续爆发了十几年。
主持人：赵培，您刚才提到地王频现，除了刚才您和杰森谈到的一些因素之外，以前我们曾经谈过，很多地王的后面似乎都是央企，甚至是同样的央企和国企在推动，央企和国企投资房地产是不是也是推动房地产高涨的因素？
赵培：其实中共家里打的是一家牌。我们刚才从宏观方面讲了，我们从地方政府来讲。央企买地其实是为了防止地方政府破产，我们知道，中共的地方政府在2015年就应该破产了，我们看到2015年有3.1万亿的地方政府债务到期，地方政府还不上，所以中共出台“债务置换”；到了2016年是2.8万亿；2017年是2.4万亿。
中共这一波鼓吹房价，最主要救的是地方政府，掩盖地方政府破产的窘相，地方政府也是其中的推手，我们刚才讲了宏观上中共为什么这么推。
其实在中国，房子被赋予了更多的概念，因为省城的房子肯定是比下面小乡村的房子要好，因为它有更好的医疗、学区；北京的房子就更不用说了，如果考大学的话，北京的学分要比外面低多少，所以有学区房。
中共是一个不平等的政府，它造成房子的附加值非常多，所以北京的房子永远是需求不够，因为各地的富人都要到北京买房。而地方政府也同样这么做，它通过把县变成区，让每个县的富人到省城买房，各种推动要把房地产炒起来，重要的问题是它要卖地赚钱，也让开发商赚到钱，这样它才能够困难的度过破产期。
主持人：杰森，刚才谈到限购，是不是也有这样的因素，虽然中央出台限购、限贷政策，但是地方政府并不积极推行，因为它希望土地和房地产越热越好！有没有这样的因素？所以限购和限贷似乎没有起到多大效果。
杰森：其实中央只是宏观的要限制房地产过热，但是地方政府在出台政策的时候，往往用限购、限贷的方式。但是我们知道，比如限贷首付必须要50%。非常明确是保护银行，并不是真正限制购买，只要能付了50%就能购买。换句话说，只是把这项政策变成了富人俱乐部的游戏，而并不是真正限制房地产的过热、投机。某种意义上讲，以前是老百姓也可以想办法投机，现在只是富人投机，限贷变成了富人游戏，并不是真正的限购。
主持人：我们先接听观众电话，一位是加州的何先生，何先生您好。
加州何先生：大家好！中国大陆的房地产泡沫问题，普通的经济学好像解释不了。这个问题以前也讨论过，有一个说法，房地产一直增长，主要是利益集团、炒房族推高的；另外一个说法是人口多，有市场。我的说法，就算是炒房族炒的，也要有市场支撑；没有市场支撑要怎么炒！？
赵培刚才说过，中共钱印多了。钱印多了我认为不能解释这个问题，钱印多了是搞政府投资，并没有发给百姓，百姓手上并没有那么多钱，而且还有各种政策，限购、限贷的问题。杰森或者赵培请回答一下，房价到底是炒房族炒高的？利益集团推高了？还是真的中国人口众多、有这个市场？谢谢。
主持人：好的，谢谢何先生。接听加州丁先生的电话之后，请两位嘉宾回答。丁先生您好。
加州丁先生：方菲主播好，赵培博士好，杰森博士好。关于中国房地产，改革开放以前，中国大陆人是一穷二白，蓝色的工蚁，大家穿一样的衣服，根本就吃不饱、穿不暖；改革开放以后，大家慢慢有钱了，后来贪污、贪官污吏、造假、盖房子豆腐渣工程越来越多，炒楼的诈欺行为很多，诈欺行为别的地方也有，没有它那么严重。诈欺、房地产炒作不改的话，房地产泡沫化，慢慢就没有、毁掉了，跟它的政权一样。谢谢。
主持人：谢谢丁先生。我想先请赵培回答一下，刚才何先生提到，钱印多了不能解释这个问题，因为钱并没有到老百姓手中。您怎么看？
赵培：其实印钱并不是发给老百姓。印钱比如说，房地产加杠杆，大家听明白，“加杠杆”。央行不断降低你的利率，这样你就会借出来更多的钱，你就会去炒。按照刚才那位先生的观点，实拿实的全付款来买房。现在全世界都没有这样干的了，你看看，北京所有房子都是贷款。今年中国房地产的新增贷款，到2016年的6月份就增加了2.3万亿；7月份，七千多亿的信贷几乎全部都是房地产。这就是在印钱，它不断给你加债务，为什么老百姓变成房奴？就是不断地加债务。
说“中国人口多”，其实你仔细回想一下，中共的独生子女政策，让中国的人口红利走到头，一个家庭，夫妻俩人要对应4个老人，他们家可能有几套房呢？最低有3套房，如果他们都在城里居住。随着老人的渐渐老去，他们家不需要这3套房了，如果他有一个孩子、两个孩子，这房子足够住。
主持人：有市场需求。
赵培：对，不是需求达到这一点！我刚才说了，第一点，中共给房子更多的附加值。我们看到合肥政府怎么炒房？它建了新区没人去住，没人去住怎么办？把全市最好的学校迁到这一区，你们不是要学区房吗？最好的学校来了；把全市最好的医院迁到这一区，那么好，你们所有的人为了学区、为了医院你们都住这了，这个地方房子炒起来了，它再把学校和医院移到别的区。所以中国的房子有很多的附加价值。
很多百姓已经有房子，但是他一定要孩子上好大学，能考上好大学得上好高中吧？所以一定要学区房。中共是这样的炒作方式。刚才杰森博士讲了“饥饿”销售，中共自己爆的，深圳这么热的房地产，就是开发商找了这些“托”进来，一开盘说是“全销售光”，结果媒体揭露，其实只卖出40%。60%卖不卖给你？不卖，你得求着它卖给你。用各种方法掐住老百姓的脖子，让你看到的是片面讯息，让房价不断上涨。
你看看中国有没有鬼城？有啊！东三省的鬼城非常之多，为什么呢？因为人口在减少。
主持人：杰森，有没有什么补充？
杰森：加州何先生谈到的其实是满深刻的问题。如果看懂中国的房地产问题，其实它已经不是房地产的概念了。
主持人：也不是经济的。
杰森：利用传统的不管是衡量承受力的房屋收入比来看，中国已经高得离谱了；用一般的长期投资把房屋和租赁比来看，中国也高得离谱了。为什么中国的房地产还一直在涨呢？因为房地产有“买涨不买跌”的概念，如果我告诉你，这间房子明年会翻倍，哪怕这间房子现在是1亿美元，你也会想尽一切辨法买下来，因为明年会变成2亿。只要房地产能涨，房价就不是问题，只是入门门槛多高？我是不是能承受得了的问题。换句话说，只要大家坚信房价要涨，价格多高都会有人抢，这就是最基本的经济概念。
房价要涨的概念是谁树立起来的呢？就是庞大的社会，从政府到民间，某种意义上讲是一种默契创造出的概念。这一轮就非常明显地看到，没有人买土地了，地方政府欠债很多，怎么还？与其让银行去填地方政府的空子，不如把银行的钱给一些央企，央企就闭着眼睛去创造地王，高价买土地。事实上是银行把钱给了央企，央企就把钱给了地方政府，地方政府的债务还了以后，与此同时造成了一种负效应，就是我们刚才谈的“面粉价格超过面包”，那么老百姓就慌了，老百姓一看，面粉是这个价钱，那面包得涨啊！
涨价的循环过程中地方政府赚了，中国银行没亏任何钱，因为房地产的每一环节政府都有税收，所以政府的税收也增加了。
主持人：相当于是把债务转嫁了！
杰森：把债务转移给老百姓了！非常清楚地看到老百姓形成的庞大的炒房机制，不管借多少钱去炒房的机制，是形成奴化人群的过程。真正有硬需求的人，其实是一批批被变成房奴，这些房奴是自愿进入，未来的20年都是给政府现有的财政打工，很多时候都是这个现象。某种程度上讲，中国房地产的问题已经超出“房子是居住”的基本概念，它已经变成一种非常诡秘的金融概念。
主持人：我想请赵培先生也谈一谈，我们看到这不仅是债务或是老百姓承受债务的问题，现在有很多企业纷纷放弃实业而转向房地产，请简单谈谈这个现象与对中国经济的影响？
赵培：我们最近也看到这个新闻，因为中国媒体用“上市公司开启扎堆卖房模式”来说这事。上海一家“宁通企业”为了营利，卖了北京两套房，一下子就盈利了。还有一些不堪亏损的企业也要卖房营利，包括军工企业天和防务、新梅、海航创新、高鸿股票等。我们看到中国能够活下来的大企业其实都靠房地产，我们知道的如联想、海尔、海信、格力、申通、美的、长虹、苏宁、七匹狼等，甚至卖啤酒的青岛啤酒、卖饮料的哇哈哈都是搞房地产才能活到今天。
当所有的信贷，比如七月份信贷的钱大部分都进了房地产，实体企业得不到贷款就活不下去，现在中国人讽刺“炒房爱国、实业误国”来形容这种现象，就是说房地产把实业挤兑得活不下去了。这样会造成什么恶果呢？大家知道，美国当年房地产爆了，实业还在，所以国民经济只是受创，没说是崩溃。一旦让中国的房地产把中国的实业击垮了，如果中国的房地产或是人民币出现大的问题，中华民族将要承受很大的经济灾难。
主持人：杰森，同样的问题。实业转向房地产到底是说明什么问题?
杰森：这是经济规律，不是企业一定要这么做，有多少例子，1,000人的上市企业，一年赚的钱不如在北京卖两套学区房，这家企业真的是要被摘牌了，它把北京学区房卖了，最后就转亏为盈了，因为一年的利润不如两套学区房。整个过程是怎么回事呢，其实恒大集团非常明显，3年前大张旗鼓进入中国食品饮料，最近完全撤出，专门作房地产。因为什么？企业是追求利润。
在中国，任何产业的利润都及不上房地产，是怎么形成的？我们刚才谈到，我说，一个40万收入的北京家庭，能供得起一套300万的房子，这是什么概念呢？每个月收入的60%、70%应该是供给房子。本来年薪40万的家庭应该过得很富裕，但是他一定不会富裕生活，他的收入，不管是食、衣、住、行应该都是比较抠。换句话说，房地产一项，就使得其它产业没有资金了，所以内需一直是中国发展最基本的瓶颈。
我们知道，中国的外汇、整个GDP靠出口、靠投资都已经完全不行了，所以内需应该还是满大的潜力。美国70%、80%的GDP来自于内需，但是中国为什么一直维持在50%以下？是因为房地产一支独秀，花园里的任何一点营养都被它吸走了。
主持人：就把所有的别的都给抑制住了！
杰森：对，就像刚刚赵培说，7月份大部分信贷都进了房地产。什么概念？七月份98.7%的新增贷款全部进入房地产了！
主持人：这样的经济状况怎么能够支撑人民币的保值和稳定呢？现在人民币又是国际储备货币了。
杰森：对，其实最关键的问题是，到底什么时候清醒的那批人开始大量把房地产抛掉，然后把钱移到国外？一直有人在做，越高，做的人群会越多。就在那一瞬间，明白的人开始这样做的时候房地产就垮下去了。
主持人：赵培，您补充几句？
赵培：我觉得现在走已经很困难了！我们看到德意志银行卖了华夏银行的股份，到现在钱都没有出来，日本组了最大的访华团去北京上访，要求中共允许日本的企业撤出中国。这说明中共一直在卡着这一点。对中国老百姓来讲，存点外汇还是必要的。
主持人：非常感谢。因为时间又到了，感谢二位，感谢观众朋友的收看和参与，下次节目再见。
