【新唐人2016年04月21日讯】【热点互动】（1451）土地续费全民关注 买房变租房？：最近有关温州土地续费的报导，全民关注和担心，那么这个报导是说一批20年产权房就要到期了，那么户主可能缴纳房价30%–50%的续期费，这一消息震惊了全国的房产市场，那么很多人都在疑惑，自己的房子为什么还要续期，另外，如此高的续期费是否合理是否合法？买房怎么变成了租房。
主持人：观众朋友好，欢迎收看这一期的《热点互动》直播节目。最近有关温州土地续费的报导，使全民又关注、又担心，报导说，一批20年的“产权房”就要到期了，户主可能缴纳房价30%到50%的续期费，这个消息震惊了全国的房产市场。
很多人疑惑，自己的房子为什么还要续期？如此高的续期费是否合理？是否合法？买房怎么变成了租房？今晚，我们请两位嘉宾就此热点问题讨论和解读，一位是在现场的时事评论员杰森博士，另一位是通过Skype连线的时事评论员赵培先生，二位好！
杰森、赵培：主持人好！大家好！
主持人：谢谢二位！节目开始，先看一段相关新闻短片。
大陆媒体日前报导，在浙江温州，当地市民发现，他们在正常买卖二手房后，却无法办理过户手续，原因是房屋的土地证已过期。如果要续期，需要缴纳房价三至五成的续期费。
中国的大多数城镇住宅土地使用期限一般都是70年，但温州这一批到期的“产权房”年限只有20年。
对此，温州国土局称，相关报导系“误读”。但人们从媒体之前的报导，以及温州国土局有关部门的介绍，认为温州“产权房”准备收费是真的。
类似情况在深圳已经发生了多起，最新一起是有关长城大厦一套住宅申请土地，使用年限延期20年，业主花费了约4.5万元。
根据深圳市2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》，土地使用权到期后，补缴地价数额为地价的35%，并按约定年期一次性支付。
2007年中共实施的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续期规定中没有明确。
近年来，有关“70年使用权到期后我们的商品房怎么办？”这个问题，一直是社会关注的热点。
主持人：观众朋友，我们这一期节目讨论的是中国的土地和房子分离的这么一个事儿，如果您在节目中间有任何观点要发表，欢迎您给我们打电话。
我想先问一下杰森，这个事情发生以后，可能让很多人意识到了，我们这房子其实不是买的；是租的。它凭什么要收这么一笔续期费？另外，很多人买房的时候知不知道要缴这么一笔费用？
杰森：大部分中国人是知道的，当然，大部分中国人是抱着侥幸心理，因为毕竟大家都觉得“法不责众”，就是说，毕竟很多的时候，买了这个房子大部分房产是70年。
主持人：而且可能也说不清到底应该怎么付？
杰森：而且法律也没有相应的规定，房子还必须得买，所以大家基本上把这个事放一边了。突然温州这个事曝出来了，曝出来了以后你说要房价的30%，把大家全都吓住了。这个事情按理来说，肯定一听就不合理。
但是你要是具体追究它的法律，有关这个相应的中国土地的法律，从中共最根本的《国土法》，就是所有土地，城镇的土地都是国有的；老百姓没有土地，这就根本上决定了土地和房子是分离的。
1990年，制定了一个叫做《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》，基本上规定居民住宅土地是70年、工业土地50年、商用土地是40年，这样一个基本的框架。
但是在这个框架制定了以后，各地政府基本上还是野蛮行事，因为中国的官员基本上是法盲，譬如说1990年代已经制定了中央的条例，深圳到1994年的时候，一拍桌子说“任何土地出让最多不能超过50年”，然后自己又出了个文件，它的文件盖住了中央的法律。所以深圳就出现了很多20年、30年、50年的土地出让。
温州地方也有类似情况，它说，70年一卖，卖得多难呀，我20年、20年的卖，卖得容易。因为有的开发商图便宜，为了出让这房子。
主持人：就是说“20年”他可以卖给开发商？
杰森：当然，开发商“20年”便宜买了以后，盖好房子以后，它给你房产证是70年的房产证。就是某种程度上讲，明显是政府监管失控的问题。但是，另一方面也说明中国的法律是多么的让人轻视，就是某种程度上讲，官员直接把文件盖住法律，官员的地方执行政策直接跟法律违背。
2007年，出现了《物权法》，规定土地到期自动延续，但是延续的过程中要不要缴费？这个问题留下了空白。于此同时，1997年下半年，还制定了另外的规定制度《城市土地管理法》，与《物权法》有冲突。《城市土地管理法》规定，如果土地到期，不主动缴费（并没说缴多少费用）或者交费申请没被政府批准，国家有权无偿把土地拿走。
所以你会看到，从最开始的建营条例到后来的《物权法》、《土地管理法》、各个政府的各种聪明办法，一团粥。最终的结果是地方政府在使用时按自己的便利，选择式地执法。温州市政府的解读是，20年到期了，我一定要收你钱，不收你钱，我对不起所谓的“国家”，不然的话，国家资产流失怎么办！但实际的原因是什么？温州市本地的土地卖得已经很难了，以前浙江的很多地方政府财政50%是靠土地，钱花惯了，现在真不够花。
所以地方政府真的需要钱，地又卖不出去，那只好从现有的房子这儿开始拿钱。它得建立先例，虽然目前只有二三百户，收不了多少钱，但是希望建立先例以后财源滚滚，将来30年的房子、40年的房子、50年的房子到期以后，它不停有钱可以收。
主持人：我想请问赵培，像杰森刚才说的，其实这一方面的法律比较混乱，但是在比较高的法律，它没有说要收多少钱；只说自动续期。在这种情况下，温州政府能够自行订定收30%吗？您觉得这合乎中共自己的法律吗？
赵培：关于这方面的解读也十分多，我们知道，这件事情闹大了之后，中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠先生认为，“自动续期”的含义就是无条件续期；如果涉及限制公民基本权利的法律，就要由全国人大制订。也就是说，“自动续期”的含义到底要不要缴费？不应该是由温州市政府说了算，那得是到全国人大去说了算。
这里面涉及到法律问题：这些土地到底是谁的？我们知道，中共的土地所有制有两种，一种是全民所有，一种是集体所有。全民所有的土地也好、集体所有的土地也好，都是中共当年搞土地改革搞来的，当时杀了很多人，现在的学者一般认为杀了100万的地主，也就是中共抢了这些土地，那么这些土地到底是属于国家？还是属于市政府的呢？这个就不知道了！
所以在这种情况下到底是党产？还是政府财产？还是全国人民的财产？从法律上都没法鉴定这土地的所有者是谁！那么收了钱该给谁？应不应该收钱？谁来决定收不收钱？其实在中共的体系当中，本身就是一笔乱帐。
中共特别有意思的是，上面我们看到有《物权法》，下面还有各种条例，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地一旦到期，地上建筑物的所有一切都是国家无偿拿回去；下面又出来《城市房地产管理法》，在土地使用权到期一年之前，可以续用，但是没说转让金要缴多少；再往下走，地方政府出台了“办法”，比如2005年，北京市又出台《国有建设用地供应办法》，规定还是得缴钱，否则所有使用权由政府无偿收回。
所以，中共在没能解决“土地的所有权到底是谁的”情况下，大家都想从中获利、去管，就形成了现在一团糟的局面。根子上还在于中共的土地从哪里来的？它自己都说不清！
主持人：是，我们看到这方面是一笔糊涂账，它出台一项政策就影响很多人的生活。
杰森：其实不糊涂，一点不糊涂，非常清楚。
主持人：您觉得背后的主线很清楚吗？
杰森：其实非常清楚。我们都知道的，过去房地产高速发展的时候，地价拍卖制度，地方政府拿了多少万亿的土地钱，老百姓看到一毛钱了没有？它非常清楚土地归谁、利益归谁，其实就是土地归党，利益归党，最后地方政府官员就拿到了钱，最后按地方政府消费就把这些钱给消费掉了。
主持人：我看到这方面的讨论很多，网上很多人说，当然我们知道中国是房子和土地分离，外国都是土地和房子在一起的。在比较过程中有人就说，国外也要付地产税、房产税；在中国不需要付房产税。外国的房、地产税加起来跟国内的续期费也差不多了。
杰森：这是两个完全不同的概念。第一，中国的房产税还没有开始，中共一直商量着要开始。所以非常明确，在中共的心目中，土地转让费用和它将来要制订的房产税是两回事。
主持人：它没说将来不收房产税。
杰森：我们知道，外国的房产税并不是收土地的钱，而是城镇服务费用的概念。比如说，我交房产税，但是我可以从我们镇政府网页上下载今年的每一笔花销，小自几百块钱，大至几百万，每一笔钱是怎么花的，比如警察买根警棍，比如一般学校的校车，在我们那个地方因为是小学，校车要开到你家接孩子上学，从小学到高中都是免费上学。
主持人：对，一般支出大多会是在教育方面。
杰森：大概60%、70%是进入学校了，大概20%是进入镇政府、警察局、公共图书馆、公路、公园等公共服务管理，再加上百分之十几进入县，维护县政府管辖范围内的公路等等。你可以看到每一笔钱的花费。
主持人：非常透明。
杰森：事实上是服务费用。某种意义上讲，公民缴的钱是买来了你相应的教育，垃圾处理等各种这样的服务费用，它更像是中国的物业费，当然相对来说比较高一些，中国的物业费包含了其中一部分。你可以看到它完全是两个不同的概念。
主持人：它跟土地的拥有没有关系。
杰森：中国的土地，比如当初建房的时候，房价里头包含了50%的土地价钱，但是土地那笔钱用到哪了？根本就不知道！北京动不动一收几千亿、上万亿的卖出土地费，你问问北京市卖出土地的钱花到哪了？没人知道。
主持人：而且不是永久，卖的只是20年或70年的租约而已。
杰森：但是它租约很贵，而且它下次再卖、再卖，不停的卖，这笔钱一直是糊涂账。这也就是为什么我说是完全两种不同的性质，事实上不能把国外的房产税认为是同一回事。
主持人：赵培，请再阐述一下中外的对比，是不是除中国之外，在其它西方国家买了房子也就买了地？
赵培：我们可以从历史的角度看，中共房地产的“70年使用权”怎么来的？中共在所谓的“改革开放”之后，邓小平提出改革城镇住房投资设想，他从《宪法》开始改。1988年中共的《宪法》是连土地出租都不允许，因为土地是社会主义公有的；在这之后，慢慢更改，但是不能卖土地所有权，因为土地是公有的，它卖什么呢？卖土地使用权。
第一任的土地管理局局长王先进跟中央提出，我们应该是50年的土地使用权，比照香港。因为英国人租借香港99年，所以香港最早的土地租赁期也是99年。英国人跟使用土地的老百姓说得很明白：英国人只拥有这片土地99年，只能租给你99年。王先进比照此例，中国就是50年。据说是邓小平觉得“能不能再长一点？”变成了70年。
这就是说，中共是想收这笔地租的钱。这个心很明显。至于谁收呢？因为土地有两项制度，一是全民所有；一是集体所有，“集体所有”最后就成了村长收了、村支部书记收了，他最能从中得利。为什么搞不清呢？“全民所有”是由国家规定呢？还是这块地就属于市里的？由市长规定、市长得利，市长能够制订法律，所以就搞不清楚这一点。法律上搞不清楚，就在这一点。
我们刚才对比香港，“70年”网友认为很有道理，因为比照英国人在香港待不了100年，所有共产国家也待不了70年，所以网友认为，从现在看来（当然是一种玩笑话）是非常有道理的，中共也待不了70年。
我们再往下看，中共它想收这笔钱，但是又收得非常含糊。在这种情况下，这笔钱干什么去了？不知道；用做什么方面？中国人全都不知道！这就跟外国的土地租赁是不一样的状态。比如英国的土地租赁有永久产权和土地租赁，土地租赁这部分其实是租赁了国王家的土地，国王把土地租给您99年，国王跟您说好了，我每年收多少租。这笔钱大部分是王室的年俸，还有一部分是给英国政府使用，所以非常明确地知道钱去了哪里。但是中共的这笔钱就是不清不楚，它花到哪里、它应该花在哪里？没有规定。
杰森：刚才赵培提到香港，确确实实这个问题不光是大陆人的问题，香港当时回归的时候，有一个非常热点的问题讨论，香港人未来买房子土地所有制的问题。当时反复讨论不下，因为毕竟当时中共说了50年不变，没有承诺50年以后不变；50年以后中共的想法就是要跟大陆是一样的，大陆的土地是所谓“国有”、“党有”，那么香港土地也应该是国有、党有。
现在香港也出现一个问题，他们当时把《香港法》土地租赁的概念延续到2047年，因为2047年正好是50年之后，所以香港人到2047年以后，同样会面临与大陆人一样的土地所有的问题。
刚才谈到英国，英国人很多是自己拥有土地的，个别人如果他的土地是租赁的，据我英国的朋友说，大概付200英镑可以再续租150年。
主持人：这些都是特例，是私人的出租土地，这种情况在任何地方都有的。我们先接听观众朋友的电话，是加州的丁先生，丁先生您好。
加州丁先生：方菲主播好，两位博士好。刚才听方菲讲，美国这边是有地价税的，大陆、中共那边是没有地价税的，现在土地续费全民关注，买房的变成租房。如果这样的话，我认为中共应该顺应西方的潮流、跟美国学，也要收地价税，要收得合理。但是我请教二位博士跟主持人，是不是中共当局已经在朝美国的方向走，已经准备要收地价税了？但我相信收得不怎么合理。我请问一下，谢谢。
主持人：好，谢谢丁先生。
杰森：对，事实上中共一直在琢磨要收房产税，但是中共一直不收的主要原因，倒不是担心老百姓承受不了；是房地产行业会受损。所以现在的做法是试点，第一批试点是在上海和重庆，试点的过程中用的范围也比较软一些，不是很强硬。因为今年中共的主要任务是去库存，要把很多楼卖出去。
大家都知道，现在买房的人基本上都是有钱的人，已经拥有住房的人买房，买的是第三套、第四套房子，这一群人如果要收他物产税的话，可能他拥有房屋的成本会提高，买房的意愿就会下降。这也正是西方比如德国或是一些北欧国家，控制房地产倒卖的方法，用很重的物业税，使得你不能拥有第二、第三套房子；不值得拥有第二套、第三套房子。
但是中共为了保证房地产，因为房地产牵扯到其它如钢材、水泥等周边产业，同时房地产也牵扯到地方政府卖土地的能力。所以房地产在此时此刻，对它来说最重要是能卖出房子，房产税是次要的。但是一旦当它绝望的看到，很多地方是绝对卖不出去房子的时候，房产税是一定会收的，这是一定的。
中共自己也反复说，房产税是一定要收的，只是什么时候收的问题。这就是为什么我说中共现在它的土地费和和房产税完全是两个不同的概念，中共是非常明确的，将来会收两份。
主持人：是。我想请问赵培，我想继续探讨土地和房子分离的事实，到底土地应该归谁？因为现在在中国土地和房子分开，造成很多中国独有的问题；很多中国人一觉醒来发现每天都在面对不同的问题，不管是P2P的平台也好，还是土地续期费也好。这个问题您有何观点？
赵培：其实非常简单，拥有者是谁，谁就可以订规矩。中共等于是做了一次土匪，把大家的地都抢了，它现在又做第二次土匪，随便安个名目去收你的钱都可以。大家不要介意什么房产税也好、土地转让金也好，中共可以随便安名义。
大家可以看出最明显的对比，西方人缴房产税是为什么？因为地是我的，所有者是我。比如我在纽约市这块地方，我用到纽约市的水管，我用到纽约市的交通，那么我就要负担一部分纽约市政府的开销，这就是我房产税的由来。
那么好，我们中国人假设租用你共产党的土地，那么这笔房产税应该在我租金里已经收过了，还是这栋楼我进住就要收呢？这个是没办法去解释的。所以中共通过土匪的手段把地抢到手里，它自己都搞不清这个地是属于中央政府的？还是共产党个人名义下？还是属于地方政府的？还是真的属于中国老百姓的？在这种情况下混乱了。
所以中共所有的名义包括当时为什么打土豪劣绅、分田地、进行土改把地都圈到自己手里？它说，我可以给大家福利分房，把地都给大家免费画了，你可以免费来种地。
为什么今天要租给我们呢？你当时杀了一百多万人到两百万人，搞了这一套之后，你现在又把当时的给推翻了！所以只能证明你共产党的制度本身就是前后逻辑上的混乱，没有一套法律体系能延续用100年， 20年都用不到。
要解决中国真正的问题，理清中国所有的产权关系，你只能把共产党这样的一个畸形的东西推倒，然后从最基本的保护私有制、保护人权，一步一步的建立新的制度。那么这种情况下的法律，在这种情况下的规定，它才是理顺的，大家也都有法可依、有法可循的。现在最大的问题还是共产党搞出来的。
主持人：杰森，刚才赵培讲的让我想起来，我看到中共1982年的时候，它《宪法》中说“土地归国家和集体所有”，但是这个“集体”看起来是不包括全国人民。
杰森：对，它这个集体当时是很片面的，就是一个村子，村子是个集体。但是这个集体所有的土地，有的时候也是命运不保的。我们知道在城市扩张的过程中，它会出现，因为它同时法律规定我国家有权征收集体土地。
主持人：所以我们上次讲到的农村的很多地就是。
杰森：对，农村很多土地征收的过程是按照你土地使用价值去赔偿，比如你的土地是种玉米的，一年能挣2,000块钱，那10年你的玉米能收2万块钱，那我这一亩地给你拿走了，就2万块钱。但是我转手就把这土地的属性变成公有土地，就可以变成房地产的土地，就2,000万卖了。
主持人：这其中一部分的集体土地，它还很快的把它变成党产的土地。
杰森：事实上中共在土地政策过程中，刚才赵培说是“不知道谁所有”。非常明确，地方政府所有。中央政府和地方政府在1994年税改的时候，有一个默契的关系，这个关系就是税收大部分被中央拿走，土地收入大部分被地方政府拿走。
这就是为什么税收被拿走了以后，地方政府可以活下去的主要原因，是它一大部分钱，有些地方政府的收入一半的钱来自于土地。真正的地主是市里、县里那些头儿，这就是为什么温州对土地收费是非常坚决的，因为这是它的钱，中央没有立刻喝止的原因也是你喝止我你得另外给我补钱，中央又不愿意给它补钱。
主持人：中央想看看到底能够……。
杰森：对，中央事实上是让地方来试水，某种意义上来讲它也知道地方政府未来也要靠土地来养，怎么养呢？那得看老百姓承受力的问题，老百姓能承受多少呢？它让各个地方试。
青岛试了，用很低的土地续费老百姓通过了，没有造成什么影响；深圳也试了，也没有造成影响；温州这一次试了另外一个极端，收你房价30%到50%，大家哗然，哗然以后呢，我们看会不会往后退一退。事实上这个大家都知道，应该是中央统一政策的，没有做是因为它让地方政府不断地试水，最后看老百姓的承受力是什么。
主持人：我想问一下赵培先生，因为现在很多人看到这个消息，就开始说：哎呦！我要看看我的房子还有多少年使用期限。对于拥有房子和买房子的人来说，他们现在到底能够怎么样去应对呢？
赵培：其实中国的房子分为两种，一种就是大城市的比如北京、上海、广州，还有一些热点的二线城市，这些城市的房子属于投资房。就是说北京人可以说我没有多少现金，我没多少钱，但是我家的房子值多少钱。他就很有满足感了。那么对这些房子大家是不在乎的，因为大家只关心房价能够炒上去多少。这笔钱到底有谁付？或者是应该怎么付？大家的概念是我转手可以给下一家。
那么对于小城市的自住房大家就非常关心了，大家就说你这样我房子下一手就卖不出去，那这些全部是等于我来担，那房价就等于自动下降，所以大家就非常关心，所以这个问题更多是在小城市。
主持人：杰森，现在有人说，在中国买房，实际上是买一个70年的租约，那还值不值得投资？
杰森：你不投资你怎么办呢？你要住房子。事实上中共也就抓住了这个心理，其实老百姓就是中共的一头羊，它平时就是用税收的办法，挤羊奶、剪羊毛，如果出点啥事的话，让你的羊还耕点地。但是同时地方政府缺钱的时候，还要放点羊血，但是它也会把握得很好，它不会放羊血把这个羊放死。
这就是中共在平衡的问题，此时此刻中央说派相关的研究机构到温州，跟温州的土地管理局共同商量要怎么做，其实就是在讨论如何取平衡点，某种意义上讲老百姓持续关注也许能起点作用，但是整个观点我还是悲凉的，因为毕竟你老百姓没有任何一句发言权。
中国老百姓觉得我过得挺好的，其实你的90%的房产完全是人家的一句话的、一个政策的，你的90%的财产实际上并不归你，政府的一句话可以让你90%的财产变成负资产。
主持人：而且真正你要想投资，但是你要卖的时候谁来付这笔钱、付多少还是个不确定的问题，到底是买家还是卖家？非常感谢二位，今天节目时间也到了，感谢观众朋友们的收看，我们下次节目和您再见。
