【新唐人2016年03月22日讯】【热点互动】（1439）中国楼市为何冰火两重天：过去数月，中国一线城市房价飙升，深圳房价在2月暴涨72%，北京更是传出学区房卖一平米46万的天价。而中小城市的房价依然只降不升，被分析人士称为“冰火两重天”。此轮楼市疯涨，是政府和媒体“在忽悠人们买房去库存”吗？会持续多久？中国楼市的泡沫有多大？
主持人：观众朋友好，欢迎收看这一期的《热点互动》直播节目。今年开年以来，中国一线城市的房价持续疯涨，深圳的房价在2月份比去年同期增长了57%；上海出现连夜排队抢购楼盘的景象；北京的二手房价格已经接近每平方米4.2万元；大多数的非一线城市仍然有大量房屋空置，卖不出去，这种现象被分析人士称为“冰火两重天”。
为什么会出现这样的现象？此番楼市疯涨到底是因为什么原因造成的？会持续多久？而中国的楼市又是多大的泡沫呢？今晚我们请两位嘉宾就这些热点问题讨论，一位是在现场的时事评论员杰森博士，还有一位是通过电话和我们连线的美国加图智库研究员夏业良教授，二位好！
杰森：主持人好！观众好！
夏业良：主持人好！
主持人：谢谢二位。观众朋友如果对这个话题有兴趣，可以在节目中间给我们打电话发表您的观点。我想先请问杰森，这一次的楼价疯涨，我们已经看到持续几个月了，一些社交媒体上有人说，这是国家和媒体一起忽悠大家来买房，是要去库存；也有人把这一轮的楼市疯涨和去年的股市疯涨作比较。在您看来，什么是这一轮楼市疯涨背后真正的推手呢？
杰森：确实，去年中共开多少“大”、十几“五计划”的时候，是提到了一个很重要的概念──去库存，甚至说，是整个中国经济基本生死存亡的决战。当然，这一次一线城市历史上其实也没有多少库存，但是真正想去库存的三四线城市，这一次并没有动静。
但是大家可以从媒体看到，媒体似乎又像前几年一边倒的报导一些特别耸人听闻的“抢购”、“上海三百多套一千万的房子一抢而空”等，媒体的运作角度很明显就是尽量“唱多不唱空”。在这种带动下，后效应就是个别的一线城市、二线城市比如南京或者其它一些城市也开始涨了。
有人分析可能是计划性的，希望用一线和一些比较特殊的二线城市风风火火的推房，通过媒体的运作，进一步带动三四线城市真正的去库存。去库存的目的是去三四线城市和个别像沈阳等东北的二线城市的库存。但是这个事情在我看来，中间确实有非常多的炒作因素；网上也有很多“阴谋论”之说。我们等一下可以再具体分析一下。
主持人：夏教授，您认为一线城市的房价疯涨，背后的主要原因是什么呢？
夏业良：这个问题比较复杂。大家知道，前些年的楼市暴涨，当时是有全民基础，需求显得非常旺盛，因为经济成长的速度比较快，很多城市都在大规模开发。北京当时也造了很多的概念包括奥运以及国际大都市的概念，然后把西方很多大公司的总部迁到北京来，有这样的一些背景。
但是现在的情况却是相反，中国经济持续萧条，国外的投资家都不看好中国的未来前景，包括国内的需求也在萎缩，在这样的情况下，楼市疯涨确实是匪夷所思，有逆市场化的动向。这种动向，按照人们的分析、判断和经验推论，可能一定有什么阴谋在里面，所以现在有一种说法，银行、房地产开发商以及购房的人三方面形成一种“合谋”。据说，这种合谋对三方都有好处，但是真正的危险和灾难会留给银行成为坏帐，这样的话，将来这家银行是有可能破产。
大家知道，中国有一个情况，中国的银行业基本上是国有银行占主导地位，迄今为止，中国的银行还没有一家破产，如果国有银行就算有坏帐、烂账，它都有办法最后由国有资产管理公司去核销，等于是13亿中国人买单，它有恃无恐。所以过去很多年它不怕积累坏帐，积累到一定程度由国家负责处理，最后由13亿人去买单。
我觉得这种做法是不负责任的，包括银行行长的任期可能也就是3年、5年，最多也就是10年、8年，他们只要在任期内没有出现大的危机，以后怎么样他们其实不负责任的。
主持人：夏教授，刚才杰森提到的一个概念，政府出台的政策所谓“去库存”，实际上就是为了剌激三四线城市去库存。它的很多政策是把一线城市免除在外围，不包括一线城市，但是为什么现在一线城市这么火，而三四线城市基本看来“去库存”政策没有什么效果呢？
夏业良：因为从房价暴涨的基础来看，一线城市比较有基础，包括首都、一些国际大都市在内的城市，需求本来就比较旺盛；对于二三线城市来讲，一般主要还是本地的需求，外地人去投资然后暴炒房子的情况比较少。
过去我们知道、国内媒体也报导过，有一些地方出现了“鬼城”。比如内蒙鄂尔多斯，还有很多的开发区，当时造势，有多少人来投资、来定居，事实上都是不可持续的。但是像北京、上海、广州、深圳这样的城市，它这个概念不是一天两天形成的，深圳现在很有希望成为未来的直辖市。深圳市的人口增长的速度也非常快，本来国家规定的户籍人口指标只有几百万，现在早就远远几倍于原来的指标，已经达到1,300万的人口规模。
主持人：杰森，您觉得？
杰森：有很多分析，其实是非常自然的现象。现在北京、上海、深圳等一线城市的房屋价格已经高得非常离谱了。我始终在说一件事，我能看见一线城市的硬需求，我能看见它们的改善需求，但是我看不见它的购买力到底在哪里？因为这个价格高到……比如在北京，300万你很难找到一个像样的房子。300万是什么概念呢？月供大概一万多美元；月供一万多美元是什么概念？就是年薪20万的人不吃不喝20年。所以，收入20万以下的人，想都不用想在北京买间像样的房子。
大家分析、解释，很多现在北京买房的人，很可能是来自炸三四线城市的房子，比如有一些相当有钱的人，他的子女要在北京住，就可能把三四线城市卖上两三套房，攒出点钱付北京房屋的首付，买给孩子住。有这样的分析。
这种情况可以看到，全国的政策资源、各种生活资源、工作就业机会等，使得全国精英人口往北京等一线城市聚集，于此同时，从人口上、从资金上，反倒把三四线城市的资金吸走，自然就造成了一线城市的“火”和其它城市的“衰”。
主持人：差距越来越大。
杰森：确实北京、上海的房价太高。大家开玩笑说，北京、上海有些豪宅一千多万，但是40%的上市企业，一年的利润也没有一千多万。
主持人：您刚刚举的例子还是属于正常买房的例子。刚才夏教授提到“阴谋论”，有人说，这个房子可能是卖主或开发商自己买自己卖。您怎么看这个“阴谋论”？有没有可能有人为抬高的因素在里面？
杰森：对于这些阴谋论我通常是持怀疑态度的，但是这个问题我自己没有具体数字。其实这就是中国股市、房市最可怕的现象，每个人都可以有自己的一套阴谋论，但是中国整个房地产的供需关系到底是什么？现有的库存量是多少？真正购买的到底是什么样的人群？在一个普通、正常的社会里头，这是能研究、能查到的数据；在中国你几乎全是两眼一抹黑，就包括在中国研究房地产的人，你问他，他反复跟你说他不是很清楚。
事实上我觉得这也很可能是中共有意促成这样的概念。我们反复历史上算过帐，北京拥有的房地产和北京现有的人群，平均值不是那么低，是不均匀分配造成现在的房地产供需关系，在“钢需”人群里头形成这样突兀、不平衡的关系。
这种不平衡的关系是信息封闭造成的。如果信息真的公开出来，这类信息中共是有的，它对各层官员只要是像点样的官员，房地产各方面的评估年年有，只是不报出来；评估过程、数据不报的结果，就使得大家看不到分配不均，只看到了供需不足。供需不足，你没法要求它出现什么政策答案，但是反复上涨的房价造成很多人的内心极度恐慌，有时，极度恐慌会造成不理性的购买。
主持人：是。我想请问夏教授，在您看来，到底是什么人在买这些天价、上千万的房子？房价的疯涨又能持续多久呢？
夏业良：首先我们知道一线城市包括北京、上海、广州、深圳，这些地方的腐败也占据相当重要的因素。大家知道有些官员手中持有几十套、上百套房子，而这些房子或者是用很低价格到手的，或者是房地产开发商直接送给他们的。
所以有的人不明白，为什么这些年这些地方盖了这么多的房子？从总的平方米来算，应该人均持有多少面积，但事实上不能这样平均，穷人可能连一套房子都没有，但是富人几十套、上百套。
而这些房子他们既不住，有的连出租都不出租，令人匪夷所思，觉得几十套房子连出租都不出租，空置在那儿有什么好呢？但是那些贪官们有他们的特殊心理，觉得出租会引来麻烦，所以宁肯房子空着，所以很多房子里面根本没什么东西。像这样的情况是一部分因素。
在北京有各种各样的海外机构包括商业、外交等各个方面的机构，它有“钢性”的需求；还有在中国生活、工作的外国人，他们需要买房子。我以前认识一位意大利裔的女孩，她在中国已经8年了，想定居中国，也在攒钱买房子，她自己的钱不够，她的父母会支援她。
刚才也提到，有的时候是两代人合力在北京、上海等一线城市购买房子，现在还不仅是两代，甚至有可能是三代，因为有的祖辈还在，祖辈多少年的积蓄，如果祖辈再加上是什么官员或者商人的话，那个购买力就更强了。所以是全家合力替年轻人来买房子。
另外我想讲一下需求层面的一些问题。中国的一些年轻人有一点过度的攀比心理。按道理讲，年轻的白领第一次购买房子，不一定要买那么大、一步到位的所谓三室两厅或者怎么样的房子。看看美国，美国就是很富裕的家庭或者中产阶级以上的家庭，他们的孩子即使是哈佛、耶鲁毕业的，当了律师，当了医生，他们买的第一套房子往往是有独立产权的公寓（condo），或者是一间小公寓。
主持人：很多人租房子。
夏业良：并没有一下子就买一间独栋豪宅，他们没有这样的习惯。家里再富，但是孩子要自己创业。包括奥巴马总统，他的助学贷款、买房子的贷款，积累了那么多年才逐渐刚刚还清，是当总统之前才刚刚还清。
我们可以看到，中国的一些家庭，包括这些孩子在北京、上海工作，家长都很替他着急，要给他买一套像样的房子。一般来说，如果没条件可以租房，或者买一室一厅的公寓都可以。这方面我觉得也是整个社会大背景、环境所造成的。
主持人：谢谢！我们接听下一位观众朋友的电话，加州的黄先生，黄先生您好。
加州黄先生：我就不相信中共！我想说三个里由：第一，政府靠GDP收入，GDP是它制造出来的；第二，事实上资产多少是造假的，“造假”是它的专利；第三，“奇迹”是它一手制造出来的。
主持人：谢谢黄先生。线上还有一位加州的丁先生，丁先生您好。
加州丁先生：主播好，各位嘉宾好。大陆的楼市是跟着世界局势与人心走的，国内大陆同胞有很多比较亲共的，他看大陆局势比较稳定了，当然加码加得多一点，楼市就变得火红了。再就是跟海峡两岸局势有关系，比如马、习不是握手了吗？有人就认为两岸局势比较稳定，火红的投资比较多，比较反共的人士看局势比较不好了，未来绿营要上台可能局势不好了，他们心里高兴，也弄得很火红。
主持人：谢谢丁先生。我想请问杰森，其实楼市上涨从很多方面来说并不是件好事，所以官媒也发出警告：警惕房价非理性上涨。楼市疯涨到底风险何在？对中国的经济到底会有什么影响呢？
杰森：它谈到“非理性”，是因为它也意识到了北京、上海、深圳等一线城市的楼市价格位置和中国目前的收入状况已经是完全疯狂，不管是收入比、租售比等各方面数字，简直是不可思议，全球人都不理解北京房子或上海房子为什么那么贵？！
而且另外一个因素是什么呢，这种非理性的高房价事实上是毒瘤。刚才我们举例，有可能是把三四线城市急着去库存的房子卖掉，然后拿钱来买北京的房子。
主持人：库存变得更多了！
杰森：网上有很多其它消息，比如说，现在有大量的银行贷款，原是想刺激经济，但是很多人拿到了钱之后，或者手头上有一些钱的人，他看到一个实际上的问题，中国的实体经济现在非常不好。实体经济不好的情况下，贷到了款或手里有一笔钱，怎么办呢？很多人原来创业的钱现在可能拿来买房子。
主持人：好像在企业干一年挣的钱，都不如买卖一套房子挣的钱多！
杰森：这就是我刚才说的。还不说一般的企业，中国上市的企业，40%一年的利润不到1,500万，买不了北京、上海的一套豪宅，这完全是不可思议的现象。这种情况普遍存在。我们可以看到，北京、上海现在房地产接着上涨，是因为很多地方投资的去向都不存在了，造成现在北京、上海房价往上冲。
这种方式对于去库存的目地达不到，对实体经济发展有伤害，甚至对三四线城市去库存有负面影响，这时候它就想压一压，但是又不想压得过狠，因为中国人普遍有攀比心理，一线城市的暴涨，很明显已经带动了一些个别的二线城市，它希望这种往上冲的劲儿还是存在的，但是它又不希望一线城市冲得很快、爆掉，所以在非常微妙的状态中搞平衡。
主持人：我想请问夏教授，房价疯涨，不管是阴谋论或其它，确实有很多人看到涨就跳进去，在房价高的时候去买。您认为“疯涨”会持续多久？现在深圳似乎房价已经开始降温，是不是说明房价已经进入拐点？
夏业良：对，我觉得这只会是“昙花一现”的现象，不可能持续很久。因为跟实体经济背离太严重，再加上前一段时间可能是由于股市低迷，大家如果有闲钱更愿意投向房地产。
现在大家有一种恐慌心理，人民币会持续大幅度贬值，因此有人想，在房地产上投入一些钱至少能够做到保值。因为过去这些年的经验，在房地产上投钱最后亏得不多，基本上都是赚的，只是赚多、赚少而已。过去的经验强化了他们对未来的乐观预期。
但是现在，我们觉得中国的经济面临着多种危机，如果各种危机不讲它全部爆发出来，至少一部分爆发出来的话，也会给实体经济以及个人生活造成很大的冲击；再加上我们现在从宏观面上来看，很多指标就都不乐观，外汇储备大幅度下降、资本外逃严重、人民币贬值的压力持续存在，还有通货膨胀，国内老百姓也越来越感受到通货膨胀的压力。
在这种情况下，如果房地产价格到了一种不可思议的程度，那什么人能够购买呢？只有暴富的人、有特殊投资眼光或投资手段的人；我想，可能是权贵的操作更多。所以“阴谋论”之说不是没有基础，是有相当的基础，不是普通人能够看清楚的，有很多是背后的幕后操作，有的时候甚至是洗钱，里面有很多的内幕我们看不懂。
主持人：所以要小心！
夏业良：再加上房地产方面的相关数据我们往往难以获得，公开化、透明化的程度不大，最多也就是知道少数房地产中介企业有一些统计数字，但是整个城市、省分、国家这方面的相关数据、关联性、可靠性是相当值得怀疑的。
主持人：是这样的！杰森，我还有一个问题。从另外一方面来讲，现在确实也有一些人考虑要不要把房子卖掉？因为他可能有多余的住房；也有很多人想：如果现在把房子卖掉，人民币又要贬值。您认为他们应该考虑什么因素来作决定？
杰森：通常我的概念是这样的：在中国现在比较稳的房地产市场还是在一线城市，因为它的硬需求是真实存在的。如果在一线城市您只有一套房子，那您千万别卖，如果您有两套房子，通常我也不建议您买。
主持人：就是说自住之外还有一套？
杰森：因为，就是这一套房子有一点下跌的话，一线城市硬需求存在，下跌的幅度不会特别大；如果中国经济不发生大规模崩坏。如果你有两套以上的房子，我倒觉得从投资多元化的角度看，可能可以选择相对地理位置不是那么好的一套房子，在最疯的时候卖掉它，然后把资金可以多元化到其它方向，比如购买一些美元、黄金或者其它投资、理财产品，多方面投资使得风险的承受力也会增加一些。这是我通常的建议。如果你手里拿的是三线城市、四线城市房子，你还能卖出去的话，那你赶快卖掉！
在中国全国范围的供给关系我们已经历史上谈过，已经到了匪夷所思的程度，中国可以住20亿、30亿人，那大量的三四线城市的房子，你这辈子可能都不一定能卖得出去了！所以说，如果能卖出去、你们的城市还能卖，我建议尽量把它卖掉，手里头拿得越少越好，当然一二套应该还是可以的。
主持人：夏教授，我们说“中国楼市冰火两重天”，在一线城市和某些二线城市的价格非常高，高得离谱，而大多数城市房价都处于降甚至不动的情况，您认为正常吗？是不是某种程度上也反映失衡或贫富差距带来的社会不均？
夏业良：中国的情况稍微特殊一点。我们看看其它西方国家，拿美国来说，也不是所有地方房价都很接近，最贵的主要是加州，尤其是旧金山湾区，然后纽约曼哈顿。很多美国中部地区那些房子是非常便宜的，均价也就是十几二十万。
现在在美国加州买房子，标出的价格有时甚至要加上5万、8万才能够买得到，按照标价还不行，还必须加上几万才能有把握拿到手。在很多地方都出现过这样的非理性房价。“非理性”其中的一个原因，在于人们对于一些投资热点或者比较适宜的居住城市和环境，可能大家都非常愿意在那个地方居住，都集中在那样一些少数地方。北京、上海、广州、深圳相对来说也是热点地方，倒并不是因为宜居的城市，而是因为中国的政治、经济、文化、各方面的发展机会都集中在少数这样的城市。
如果中国的战略格局发生重大调整，比如过去“城乡一体化”的设想，比如把中国最好的大学都迁到那些风景如画的地方；大学不一定要占据城市中的中心位置，像美国、世界上那么多大学都不是在中心城区。像北大、清华如果迁到湖南的张家界或哪一带风景胜地，既不会影响到学术发展，也可能会带动一些人流的分散。将来可能会朝这个方面，包括迁都也是一个好的想法。其实北京已不再适于长期做为中国的首都，从水资源等很多方面来讲可能早晚要迁都。
主持人：谢谢。杰森，您是什么观点？您认为中国的楼市到底是一个多大的泡沫呢？
杰森：我还是说“冰火两重天”会接着进行下去，但是我看到的冰是“坚冰”，火是有一点儿“虚火”。北京、上海的楼市上涨，有人说会持续到今年；在我看来，由于“高处不胜寒”的状态，我不相信会持续过长时间。
主持人：也有人说是“最后一场晚宴”。
杰森：当然我还是那句话，一线城市大盘崩跌的可能性只是随着中国整个大经济崩跌的可能因素。但是投资的理想化程度是将来上涨空间不会特别高，将大量资金压在房产上其实是不理智的。所以，在火的时候把多余房产抛售，应该还是比较理想的选择。
这是为什么我并不是说它会暴跌，但是从投资的多元化和未来增值的空间来说，把三套以上的房产抛售也许是好的时机。
主持人：而且，如果价格实在太非理性，也要小心一点，以免重蹈股市的覆辙。
杰森：对！但是北京、上海的房地产确确实实是硬需求。
主持人：非常感谢！我们今天的节目时间又到了，感谢夏业良教授从DC和我们电话连线，感谢观众朋友的参与和收看，我们下次节目再见。
