【新唐人2015年12月29日讯】【热点互动】（1404）中国房地产“去库存” 农民工能救市吗：近来中共的中央经济会议将化解房地产库存作为明年的重点之一，使大陆的房地产空置房问题，再度成为焦点。此次官方出台政策“组合拳”，提出要鼓励农民工购房，降低房价等，引发多方议论。中国房地产库存问题有多严重？是如何造成的？农民工能救得了中国的房地产市场吗？
主持人：观众朋友好，欢迎收看这一期的《热点互动》直播节目。近日中共中央经济工作会议，将化解房地产库存，作为明年的众点之一，使中国房地产空置房问题再度成为焦点。官方出台了系列的政策“组合拳”，鼓励农民工购房、降低房价等等，这些问题引发了多方的议论。
中国的房地产库存到底有多严重？是什么原因造成的？农民工能救得了中国的房地产市场吗？今天我们请来两位嘉宾就这些问题作一些评论和解析，一位是在现场的时事评论员杰森博士，杰森您好。
杰森：您好，观众好。
主持人：还有一位是在线上的北京师范大学MBA导师、长沙快乐理财游学苑苑长段绍译先生，段先生您好。
段绍译：您好。
主持人：好的，谢谢段先生。我们在节目的开始还是先来看一个新闻短片。
据大陆媒体披露，截至到今年11月，全中国的商品房待售面积超过6.9亿平方米。房地产库存到了历史高位，压力难解。
根据新华社周一刊登的中央经济工作会议报告，明年楼市政策的重要方向就是消化房大产库存。当局把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点，要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。具体做法包括，改革户籍制度，让农民工进城落户更容易；改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；财政补贴、退税，或者减免税收，帮助农民工在城市里购房等。
目前房产库存居高不下的城市，大多是三四线城市。23日，《人民日报》刊文，这多房子究竟怎么卖？文章向开发商行化、适当降价，是最明智的选择。城市生活成本激增、户籍制度改革尚未到位，要如何使成为“新市民”的农民工，买房意愿变成现实，从而消化房地产库存，目前看来仍是未知数。
主持人：观众朋友，今天我们要讨论的是中国的房地产库存问题，如果您对这个问题有任何关点，或者您在中国有房地产投资，都欢迎您打电话来和我们分享您的想法。
我想先问一下杰森，我们今天谈这个房地产库存，它说6.9亿平方米，但中国这个房地产库存问题到底有多严重？多少多少亿平方米到底是个什么样的概念？给我们讲一讲。
杰森：对，其实中国房地产具体库存，或者说现在的空房率等等，这是国家机密，就是说很多作这方面研究的中国有关人员都苦于拿不到任何数据，现在的这个数字可以满天飞。当然目前普遍接受的就是刚才报导说的，现在待售的房子，商品房，是6.9亿。
但是我们同时还可以看到就是现在正在建的，它叫作砌房，就正在建的房子，大概要将近50亿平方米，就包括今年2015年前面11个月就开工了14亿平方米，就是说一方面有6点几亿卖不出去，又开工了14亿，然后与此同时还有其它去年开工的，所以说整个累积现在正在建的有50亿。如果把审批的土地，将来要建的房子再算上去的话，中国目前可能有大概将近100亿平方米的待售房。换句话说就是大约是1亿套房子，换句话就是3亿人的住房问题。
当然，中国现在其实已经不缺房了，如果按房子人均，户均来算的话，其实每户已经超过一套了。而且就按中共自己公布的数据来看的话，基本上房屋拥有率全部平均是90%以上，农村达到93%，城市居民各个情况不一，大概全国平均的话将近90%。而且反复很多数据在说，中国的人均住房可以达到人均36平方米。这是什么概念呢？几乎是日本、韩国的2倍，就是说都是同处东亚人口密集地区，这个数字已经超过了法国、英国这样的发达国家。
你从各个角度来看的话，其实全国范围来看的话，房地产几乎已经完全没有需求了。唯一的所谓的需求是来自于地域不均，比如说一些北京、上海的一线城市，和一些比较火的二线城市，比如说大连、厦门这样的二线城市可能还有需求；其它的三、四线城市，我可以说是死定了，几乎是没有任何希望的。
主持人：那我想问一下段先生，就是照刚才杰森来讲，就是不但中国住房人均大家都有房了，而且还有这么多剩房。但是我的问题是这个房地产库存问题如果是这么严重的话，它对社会和经济有什么样的影响？为什么这次中共方面把这个问题提到这么高的高度来解决？
段绍译：现在中国的房地产超过已经非常严重了，这么多的空置房，差不多有1亿套。我给财富下了这么一个定义，财富是满足人类的魔性欲望，所以说任何一种资产、任何一个物品、任何一个商品，所有能满足人的欲望的才是财富，不能满足人欲望的就不是财富。所以这么多的空置房其实是社会资源最大的浪费。
中国本来不是一个富裕国家，一个不富裕的国家把这么多的人力、物力、财力浪费在一个根本没有价值的地方。这样持续下去的话，中国就会变得越来越贫穷了。另外一点，房地产这么严重的泡沫还会引发一系列的问题，比方说银行呆款变成很多的不良资产；很多的中产阶级，就是说贷款买房的人，他们面临破产。所以我觉得现在解决房地产泡沫问题已经到了非常严重的地步。
主持人：杰森，从刚才段先生所讲的，是不是您也认为说这些是主要的原因？
杰森：对，其实你也知道在订明年的工作计划的时候，“去库存”这是五大经济工作之一。这个会开完了以后，媒体反复提的，《人民日报》连发两篇文章，一篇是大喊要开发商降价，一边就是抱怨说去库存已经成国家问题。反复提的一个数字是啥呢？就是房地产对于GDP的贡献已经达到0.04%。什么概念呢？就是万分之四。就是房地产对于中国经济很可能是在负的，负影响。事实上可以说是已经成为未来中国经济扭转从促进经济变成一个拖累经济的一个关键原因。
所以说这就是为什么2016年房地产去库存几乎成为它的核心问题。因为GDP毕竟是中共运作的一个主要的导向。如果房地产再拽着GDP，那么它一定成了它未来解决的一个核心问题。
主持人：我们现在因为线上已经有一位观众了，我们先接一下观众电话之后继续讨论。现在有一位纽约的观众在线上，您好，请讲。
纽约观众：主持人好，嘉宾好。今天的话题是讲大陆的房地产。但是我有一个问题想问你们，今天我想要杰森答一答我这个问题。为什么大陆做领导这班人有房子配呀？如果你有做官员，他们有房产给你。为什么美国做官，比如做市长、州长，没有房子分配，而大陆有？我就是麻烦杰森答一答我，谢谢你。
主持人：好的，谢谢。杰森。
杰森：当然中共有它自己的解释，它说我们官员的工资比较低，各地都有这样的现象，就是说政府几乎是不要钱的把土地配给你，然后它完全用成本价建房，那房价就低得不得了了， 一二千块钱都可能在很好的地段买到很好的配置的房子。所以说这就成了各个地方的官员，包括北京官员最大的一个隐性资产。当然西方国家这种事情几乎是绝对不可能出现的。
主持人：它是权和利连在一起。
杰森：核心的原因是，它说土地国有、全民所有，其实是官有，它就近发财，所有的利益往自己家流。你可以想像，在中国最根本的原因就是权力和财富总是同步而行。
主持人：我们回到房地产库存这个问题上，这次出台了被外界称为“组合拳”这么一系列的政策。最引人关注的就是鼓励农民工购房，它的说法叫“农民工城市化”。我想请教二位，先请杰森谈您的看法，到底这样的政策是否可行？能不能起到缓和化解房地产库存的作用？
杰森：这个意愿当然是好的，好像是我让没房的人有房住，同时让空的房子解决，意愿是好的。但是你要是具体去看，它起的效果有多大？其实我觉得非常像二胎化，放开二胎制的概念。确实有些人会生二胎，但是量非常小，不足以解决中国的问题；这也一样。
它出台的这些政策，鼓励农民工买房之前，有资产能力去买房的农民工他已经买了。如果这个政策仅仅是放宽限购政策、降低首付，但是这些东西根本不足使以前买不起房子的人能买得起房子。这是政府的一厢情愿，和实际上的现实是差别很大的。
整个农民工的收入，我们知道北京全国最高的私营企业的收入，人均工资4,400块。很多人听了都咋舌头说怎么这么高！因为到别的地方可能只有2,000块，包括像西安二线这样的大城市只有2,000块钱，甚至有些地方农民工只挣1,000多块钱。而你仔细想一想，就是双职工，两个人都工作，按平均工资很高的量，几乎每一个城市，把你的全部工资放进去，你都买不起任何一个像样的房子。
主持人：我想听听段先生您对这个问题的看法？我想中共官方说的将“农民工城市化”，给他提供教育、医疗，甚至补贴，您认为这个能够起到一定的作用吗？
段绍译：我认为政府这个政策首先是完全错误的，它的效果也不会很明显。为什么它是错误的呢？因为每一个人有限的资金，他都会自己想办法用到他认为最有价值的地方去。一个农民他需不需要买房子，不需要政府去说，他们自己知道。
但是政府用补贴的方式去买房，结果误导农民去买了不该买的房子，让不该买房子的人买了房子，这是灾难性的，这不是帮农民，而是害农民。因为他买了房子之后会降低他的生活品质。其实现在市场经济失败，人口流动越来越大，创业机会越来越多，一个人应该跟着机会走才有希望，不能被房子套住。
所以不管是农民工，还是年轻人，有更多的机会等待他们，如果买下一个房子的话，首先，他没钱了；第二，他欠一屁股债；第三，他会丧失另外的商业机会，他总是舍不得离开他的家。所以这纯粹是干坏事，这不是帮农民，是害农民。
第二点，农民的购买力现在非常的有限，即使有这样的补贴政策也不会根本的解决这个问题。所以我认为市场的问题还是应该由市场来解决，政府要开发商去降低房价，这是没有任何效果的，开发商他自己知道，他始终会卖一个他认为最合适的价格。
任何一个商品跟它成本的关系不大，最重要的是供求关系，现在这种严重供过于求的局面如果不改变的话，靠政府的这些方法是无效的。就像我自己在长沙有一套房子，去年人家出250万我没卖，今年180万也没人要了。现在全国很多的地方都出现严重的有价无市的状况，而有价无市其实是房价下跌，甚至大跌的一个前兆。
主持人：好的，谢谢段先生。我知道现在线上有位观众电话，但是我想先请问杰森一个问题之后再来接加州的何先生的电话。杰森，刚才段先生提到一点房价的降价，其实这次官方的政策中还有一个是鼓励开发商降价。一个是，开发商是不是已经在降价了？另外一个，他如果没有降价，他愿不愿意响应政府的号召降价？
杰森：这是《人民日报》喊的话，但是这个话我觉得是个损招。比如在一线城市它有一定需求的地方，它房价没有下降的需要，因为它有一定需求。三、四线城市几乎百分之百是投资人在买房，三、四线城市人口在萎缩，中国大部分三、四线人口在萎缩。那么在这样的情况下，买房的人百分之百是投资的人，不说百分之百，也有百分之九十。投资的人如果你要告诉他说房价要降，他立刻就不买了。所以你干脆就喊说你们都不要买房子算了。
开发商看见这一点了，他知道房地产是买涨不买跌，我骗了人都让人感觉我在涨价，而政府还喊着要我降价。你这一喊降价，很多人就明白了，明天这个房地产要变成白菜价，那更没人买了。所以这件事情是官方媒体在帮倒忙。
主持人：您认为降价也是没办法去吸引这些买家来？
杰森：就刚刚我们谈到了，如果人均住房已经是1.1套了，它已经不是一个需求了，刚才段先生反复说了。你不会说我这房子盖一平米4,000块钱，我一定要卖4,000块钱，谁管你呢！我不要，你一分钱都不值！所以三、四线城市没有需求它就没有价格。
主持人：我们等一下要探讨一下到底是什么原因造成房地产空屋这么严重？我们先接一下加州何先生电话，何先生您好！
加州何先生：大家好。中国三十多年来，中国经济从来就没有发生过“硬着陆”的情况，那是因为有8亿农民垫底。在房地产作为支柱产业的时候，掠夺农民的土地、强行以低价征购农民的土地；今天要解决库存问题的时候，又打农民的主意，中国农民太苦了！
我觉得这次出台的政策不能奏效，因为农民工现在买不起房子，城里没有房子的人是属于最低层的人，也买不起！它这次库存这么多没有办法做。另外，我有一个问题要请教杰森，这次它要提出要解决房地产库存问题，是真的为了解决库存？还是它经济政策没招了，又回到整个经济发展离不开房地产？谢谢。
主持人：好的，杰森。
杰森：我的感觉上是因为房地产马上就从拉动GDP的一个动力变成拖累GDP的一个因素，而且房地产的“硬着陆”引发的是一系列其它的经济问题，目前中国在钢材、水泥、建材一系列已经是产能过剩了。如果房地产这个方向还好不起来，它有一个概念叫“断崖式的崩盘”，如果整个房地产出现完全滞销的状态，那么牵连的产业是一系列的，整个未来的经济危机是非常大的。
它希望把这个断崖式的下跌变成一个缓慢式的“软着陆”，希望“软着陆”。“软着陆”的方法，我自己的感觉，肯定它的政策不是一招见效，一下子就把这事做成了。农民工是它的一个概念，可能还有其它的什么概念，但是就我来看，出的第一招，农民工这一招好像就没打中。
主持人：段先生，您能不能也谈一下房地产和中国经济这中间的关系？像刚才观众的提问。另外，您认为到底什么原因造成中国的空屋率这么高？
段绍译：中国空屋这么高，我认为主要是以下这几个原因。第一点，中国人有一个买房的情节，好像租的房子不是家，不管有没有钱，总是想买套房子，其实很多人买了房子之后并没有提高他的生活品质，而且降低了他的生活品质。正是因为这样，我才从10年前开始租房子住，所以我自己也是租房子住的。我在湖南长沙租了一栋市值600万人民币的房子，350平米独栋的别墅，一个月租金才8,000块。
第二个原因是因为政府对土地的管制，土地没有私有化。土地没有私有化造成了土地资源严重的浪费，该建房子的地方没建房子、不该种粮食的地方种了粮食，就人为的造成了中国建房子的土地紧张。现在老百姓总认为中国的土地太少了，这个房子将来还会涨价。这么一种误以为。既然有这种误以为，人们就会认为房子不会跌，所以就会去买。
第三，政府出来了一个错误的4万亿的经济刺激计划，本来造成的房价正在回归理性，政府却搞了这个刺激计划，甚至很多大城市还补贴老百姓去买房子，所以又把本来要回归理性的市场这个泡沫又吹起来了。
第四点，老百姓的经验主义，他认为过去这个房子涨价了，认为将来还会涨价，过去投资房子赚钱了，以为将来还会赚钱，所以把投资房产认为这是只涨不跌的一个好的投资项目，所以也就去买房子。
第五点，中国媒体也可以说被开发商绑架了，因为他们可以跟媒体之间达成一些协议，就是我在你这个媒体刊登广告，你就不能发表对我们这个行业不利的声音。所以认为要涨价的这个文章容易发表，认为要跌价的文章不容易发表。所以因为这些原因就造成了房子越来越多。
主持人：谢谢段先生！杰森，这方面有什么补充吗？
杰森：段先生刚才谈到2008年当时整个经济在回归理性的时候，中共出台了一个4万亿的经济刺激计划，然后强迫银行贷了十几亿，那时候就使得房地产变成了中国最主要的支柱产业。
主持人：就是这些钱都进到房地产。
杰森：几乎这些钱都进了房地产，受益最大的就是中国政府。2009年房地产就开始反弹；而2010年，中国房地产土地出让金达到了地方财政收入的70%，包括到2011年还达到了60%。换句话说，地方财力全部靠建房子。
这个过程中，你可以明显看到房价指数从2008年稍微往下走一点点，2009年就开始报复性反弹。中共自己叫“报复性反弹”。北京在2009年那一年就涨了将近一倍左右。当时我在评论节目反复说中国房地产一枝“毒”秀，这一根草把中国所有的经济环境全部毒死了。所有人都不投资实业了，全部投资房地产，每个央企、国企全部都有一个房地产的部门，把整个房地产催化到了不可思议的状态。中国政府却在这中间肥油油，当时个别买房的人也赚了一些。但最终留下的恶果，此时此刻我们也看到了巨大的浪费，“鬼城”鄂尔多斯、神木等一系列，全国遍地鬼城，其实三、四线城市未来全是某种意义上的鬼城。
主持人：好的。现在线上还有一位加州的丁先生，我们接一下丁先生的电话，丁先生您好！
加州丁先生：大家好！中国房地产去库存的问题，因为共产党在大陆是农民起义为主的，农民是很重要的人口成分，占中国人口绝大多数。如果农民吃得饱穿得暖，生活条件过得去，他可以救库存；否则他连饭都吃不饱，他哪有能力去救库存呢！
主持人：谢谢丁先生。请问二位，刚刚您们提到中共政府的政策出台是救现有的库存，但是如果从利益驱使的情况下，有经济学者认为地方政府因为经济利益的驱使，仍然会把房地产的建房当作拉动经济的支柱，在这种情况下，库存会不断的加剧。不知道段先生您怎么看？
段绍译：如果政府继续不按市场经济规定房市的话，库存肯定还会加剧的，因为很多地方在搞旧村改造，他说单位有优惠政策，据说他们不需要到市场去买房子。这些都不是按照市场来干的事，这种做好了是运气好，做错了是必然的。
杰森：这个问题归根结柢实际上是经济是由政治因素制约的，包括你谈到的地方政府不理性的作为，这是历史上的烂摊子造成的，习、李只是接了这个烂摊子，目前出了一系列的政策是在挽救一个定时炸弹。
但是这个过程中你会发现，当你深究这个问题深到一定程度的时候，最终又落到了一个政治问题，政治问题又牵扯到一系列的政治利益集团阻挠的问题。所以你会看到中国的很多问题，很多政策表面看起来好像很可笑，其实有这个问题，就是中国问题很复杂，你要解决的时候会发现千丝万缕，最终根本问题还是个体制问体，还是个政治问题。
主持人：就是说房地产如果单纯靠打补丁这样的方式没办法根本解决。好，非常感谢二位，也非常感谢观众朋友的参与、收看，下次节目再见！
