【新唐人2014年5月22日讯】（新唐人记者易如采访报导）进入2014年，中国房地产巨大的存量、低迷的销售、急降的成交量窒息着整个市场。而挣扎的房企，更推出五花八门的促销活动。日前，北京推出了首个 “零首付”楼盘。那么，作为一线城市的北京出现“零首付”说明什么问题？与美国当年次贷危机前出现“零首付”有何异同？推出“零首付”，能盘活现在的房市吗？
对此，《新唐人》记者采访了美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院的谢田教授。
大陆媒体20号报导，位于北京亦庄的“珠江四季悦城”推出“全盘无首付”促销政策，成为北京一线城市中首个“零首付”楼盘。
记者：北京是一线城市，市场的风向标，首个推出“零首付”，这说明什么问题？
谢田：我想，实际上这说明，中国二线、三线城市楼市的崩盘已经在发生，现在看来一线城市、像北京的房地产开发商也开始挺不住了。
“零首付”基本上意味着贷款银行要承担所有的风险，而且在中国房地产泡沫已经这么大的情况下，银行如果胆敢放贷、给购房者“零首付”来发放贷款，这意味着银行必须承受非常巨大的风险。
这个降价求售本身，很可能说明这些开发商可能在补贴一些贷款银行、给予银行一定的回扣或补贴，才能获得这种优惠的贷款，使得他们可以把这些楼盘卖出去、清空出去。实际上，这说明开发商还贷的压力已经相当、相当之大，现在有点迫不得已、不择手段的在折价促销了。而且，这个趋势再进一步下去、再往前走一步，就意味着大幅度的降价是不可避免的，也就是说，中国一线城市的楼市崩盘现在已经开始了。
记者：2007年3月，美国爆发次贷危机。在美国当年出现次贷危机前，也出现大量的“零首付”。中国现在出现“零首付”，与美国当年有什么相同之处和不同之处？
谢田：首先，美国以前在房地产贷款是相当宽松的，大部分美国人有时承担10%、20%的首付以后，就可以购买、拥有房地产。
后来在民主党执政阶段，他们放松了贷款的要求，来促进住房拥有率的提高。那时候贷款的最好的情况，对一般民众来说，通过FHA来得到贷款，也要放5%的首付，就是最少5%。“零首付”也有一些，往往是针对一些退伍军人和一些特殊的优惠群体之间。2008年之前房地产泡沫的高峰期间、房地产贷款更加放宽的时候，有些机构和银行铤而走险，许多地区开始出现了“零首付”。
出现“零首付”的时候，这几乎就是房地产泡沫破灭的开始了，次贷危机就开始了。实际上美国的房地产泡沫的开始和它“零首付”开始大量出现，几乎是同时进行的。所以，从这个角度讲，我们看到中国这个“零首付”可能也预示着同样的前景。
但是，美国还有一个不太一样的地方。美国那些“零首付”也好，实质上是针对一些穷人家庭、低端的房子，高端的房地产，中、高档的房地产都不太会有什么“零首付”的。
而在中国北京出现的情况，这些实际上是北京一线城市里、价位相当高的房地产，它也出现“零首付”的话，可以看出中国房地产市场的压力远远比美国当时大的多。并且，这个“零首付”看来是针对任何人的，不是像美国那样，是针对退伍军人、复员军人等的一些优惠的政策。所以，中国的形式跟美国虽然有些相似，但实际上要严峻的多。
记者：推出“零首付”，会不会盘活现在的房市？
谢田：能不能够盘活这个我们还可以看，但我估计效果不会太大。因为这些老百姓也都很紧张、所有的人都很紧张的盯着这个房市、盯着这些银行的危机和金融的危机，每个人看到这种情况。
在二、三线城市，降价已经大幅度开始了，一线城市现在也已经开始蠢蠢欲动，并且“零首付”意味着开发商急于脱手。在地产市场，在任何市场其实都这样，崩盘的时候，或大幅度降价开始的时候，人们会采取一种观望的态度，在看会不会进一步下跌、会下跌多少，再决定什么时候出手。这个时候，即使现在要买房的人也会把钱先守住，然后做静观下一步会怎么样。所以盘活的可能性不大。
所以，它可能不仅不能盘活现在的房市，也不会刺激老百姓去抢购房子，反而造成市场更多的期待，而这种期待是期待市场的进一步下跌和崩盘。
记者：“五一”前夕，深圳市规土委向市民发出购房风险提示。提示市民“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定，是一种违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失而且可能被要求承担相关法律责任。对此，您怎么看？
谢田：我不知道中国人民银行这个相关的规定是什么样的规定，违反这种规定的行为，那只是下级银行违法了中国人民银行的规定，也不是什么违法的行为，不应该以此要求老百姓，消费者也不需要承担什么法律责任。因为贷款是自愿的，银行只要愿意放贷那是银行的问题。但中国人民银行对它自己下面的国有银行，它有自己监管的问题，这是内部管理的问题。但是不管怎么样，这个东西对吓唬老百姓，或是警告市场都没什么益处，老百姓实际上确实也没有什么法律责任，我看不出有什么法律责任。
就是说，银行规定又不是法律，毫无意义。内部规定、规定下面的银行不可以“零首付”去发放贷款，是因为贷款风险太高，这是银行内部管理机制的问题。
正常国家的房地产市场它都会有这个问题，房地产的价格会有上下的波动，如果“零首付”去贷款，那么这个贷款就100%的处于风险之中。如果付了10%，或20%，你的贷款实际上说，房子卖了90%或80%，你就可以收回贷款，这样安全系数比较高。所以中国出现的做法实际上这会增加银行贷款的风险，但是这是中国银行内部自己的问题。
这“零首付”很可能是房地产开发商补贴的，房地产开发商急于脱手卖掉，银行它一般也不肯给你“零首付”。比如，银行不要你付10%的首付，实际上10%是开发商补贴给银行了。所以，这实际上就是一种大幅度的降价，就是说房地产市场的崩盘看来已经开始了。
