【新唐人2014年05月20日讯】【热点互动】(1159)政府微刺激能否挽救中国楼市？中国房地产上行空间有限，下行风险非常大。
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今天我们来关注一下中国的楼市。目前在中国的楼市出现了一片恐慌和观望的景象，多地出现楼市的降价潮，多地出现降价25%的现状。在本周日出台的中共统计局的数据，中国新屋价格的增长4月份持续放缓到一年来的最低，这是否预示着中国的楼市出现了拐点？央行还有各地的地方政府目前已经出现了“微刺激”的措施，在这些“微刺激”的带动下，是否还会再次拯救楼市？围绕着相关话题，我们今天将和观众朋友展开讨论。在开始之前，首先请大家观看一个背景短片。
据《华夏时报》报导，地方政府为房企发放“财政红包”的现象极为普遍。报导引述中国房地产咨询机构——“兰德咨询”的统计显示，截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中，有64家企业获得政府的巨额补助和补贴，占比高达六成。此外，由于很多房企不愿意将政府补助披露在年报中，因此，实际比例可能更高。
地方政府为何要向房企送“红包”？业内人士透露，由于地价过高，加上繁重的高税负，使得房地产企业只能获得微薄的利润，中小型房企生存艰难。为了吸引税源以及更多的房地产企业到当地投资拿地，各地方政府不惜给房企巨额补贴，以维持土地财政，推助地方经济。
目前，地方政府补贴房企的方式主要有两种。一种是地价返还，一种是税收返还。
地价返还，就是跟政府商量好价格底线，如果地块最终超过底价成交，政府会将多出来的钱返还给房企。一般来说，拿地越多，返还比例越高。有些企业之所以能够承受“地王”的高地价，是因为之后可以获得近50%的总地价返还。如果地块设计棚户区改造，地价返还金额更可以达到80%以上。
税收返还也较为常见，每个地方政府都有自己的返税政策，通常根据企业缴税的金额按比例返还，纳税越多，返还金额越高。
金融分析人士指出，无论上述哪种方式的返还，最终还是由购房者买单。
“兰德咨询”的统计数据披露，去年，64家A股上市房企的净纳税额与净利润之比，为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，政府要拿走1.15元，企业只拿到1元钱，可见税负之重。
业内人士计算，每100元的楼价里，有30%-50%是买地成本，20%是税费，施工成本占30%，最终企业只能拿到10%，70%以上流入了政府的腰包。面对如此高的税负与地价成本，房企只能转嫁到房价上面，无形中推高了房价。而各地政府宁愿返利于房企，也不愿意让利于民。
于是，出现了地方官员和地产开发商各取所“需”的高房价收入现象。而“税收返还”由房企开发商独享，高税负、高房价，却由购房者承担。
由此可见，大陆畸形的高房价，背后一大推手就是各地方政府，降低房价，对它们而言，如同割肉。有分析指出，古今中外，没有一个国家的经济是依靠房地产业，长期脱离实体经济的支撑而成长起来的。过分依赖房地产的后果就是，一旦房地产业发展失控，将会给整个国家经济带来劫难，而这一天，随时有可能到来。
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今天我们现场的来宾是资深的评论员杰森博士。杰森，现在可以说中国的楼市也是老百姓非常关心的问题，因为“居者有其屋”嘛，现在目前已经普遍的出现一种下行的趋势，各地出现了一种降价潮。一个争论的非常激烈的问题就是，现在是否是出现了楼市的拐点？您怎么认识？
杰森：我感觉就是房地产是个地域性的概念。事实上对于三、四线城市，前一段时间就已经很疲软了，最近就是开始下跌了；对于一线城市的话，前几年，09年、10年，甚至12年都是暴涨，那么最近的话就是出现了几乎是滞涨，特别是二手房，北京甚至出现了有个别房屋在降价的情况，而且这种现象是南边的杭州出现了、广州出现了，北边著名的鄂尔多斯或是神木这样的小城也都出现了。
方方面面可以看到它已经在全国各地，各个层次的城市都出现了销售放缓、价格有的地方下跌，所以有很多人看这次是真的有房地产出现缓慢增长，甚至开始往下走的拐点的现象出现了。我对此是持同意态度的。
主持人：我们既然分析拐点，那么有人说是一种分化，不是整体的房市出现一个拐点。您觉得它是局部性的，还是相对来说是整体的？
杰森：其实房地产总是分化的，原来如果一线城市是这么一个角度在涨，三、四线城市是这么角度在涨，现在整体来说，一线城市变成了几乎不涨平的，三线、四线城市开始往下走，这就是整体的一个拐点。它永远不可能是一个直线的，或者是上，或者是下，它一定是个分化的概念在里头。
主持人：现在楼市在老百姓心中来说，人们心中提到房市就会说它是个泡沫，很多人都是这样，而且还说房价高的高不可攀。目前在这种情况下，中共也出台了很多限购的措施。目前房价如果趋缓的话，其实总体上对老百姓也是有利，如果是回归到一个合理的空间，老百姓能买得起房。
但是我们看到在稍微放缓之后，房价下跌之后，中共又出台了很多“微刺激”的措施，在不同的地区已经默许了一些限购政策进行放松，同时央行在12号的座谈会上也出现了一个新的“央五条”来放松贷款。您怎么理解“央五条”的出台，还有其它一些“微刺激”的措施，对房市的刺激？
杰森：我们知道中国房地产对中央政府是一个GDP的刺激因素，中国的GDP16%、17%来自于房地产，所以说中央出于政绩、出于税收的原因，它是非常在乎房地产这个产业的；而地方政府几乎房地产是它的命脉，因为很多地方政府财政收入5、60%来自于卖地。
所以你可以看到历史上， 08年还是哪一年，当房地产下走的时候，最担心的是地方政府，当时我印象中，河北市居然喊出了“谁买房谁爱国”；石家庄市把全国各地大的房地产企业的老总请到石家庄市，说：你们想要什么政策，我给你什么政策。所以房地产几乎是地方政府的命脉。
所以你可以看到不管是中央政府和地方政府，历史上喊的所谓抑制房价，或是控制房价快速上涨，其实只是使得泡沫不要涨得太快，但是它从来没有希望这个泡沫停止涨过。那么一旦看到有房地产拐点的危险的话，不管是中央的银行系统还是地方政府，都开始出现一系列的“微刺激”政策。
比如说刚才谈到了，地方政府反税、反地价，有些地方开始松绑一些限购令，中央银行副行长提出来说优先给优质的买房户贷款，而且贷款过程要加速进程。你可以看到方方面面中央政府其实都展露出本性，抛弃原来好像为民，关心老百姓……
主持人：不是其实一直在喊抑制房价，抑制房价。
杰森：抑制房价。目前的统计，70个城市里头至少，不管你怎么说，大部分城市还都在上涨，环比、同比都在上涨，它已经开始猛烈的出台这些“微刺激”的政策。你可以看到事实上中央政府最怕的就是房地产出现甚至有一丝可能性的拐点，它们都要刺激，来保证它持续上涨。
主持人：如果综观整个历史，您怎么分析现在的形式，它出台这些“微刺激”究竟是否会有效，是否会把楼市的价格再次推高？
杰森：这次我自己的观点是可能性不大，它最大的可能性是房市不可能出现悬崖式的下跌，但是房地产从去年年底开始已经进入了强弩之末，上涨的空间几乎非常有限，下跌的风险非常大。我自己的观点是如果你自己房地产方面有硬需求，我真的没有办法；但是如果你房地产是为了投资，那我劝你缓行；如果有多套房子，我劝你减仓，你有五套房子，希望你最近抽空卖掉两套，中国房地产已经不是一个非常好的投资取向了。
这一次虽然中国政府猛力刺激，或者说微刺激，或者什么暴刺激，它不可能使房地产再回归那种暴涨的趋势，因为中国房地产已经变成了富人游戏，而富人越来越聪明的看到中国房地产不可能这么持续暴涨，其实他们已经开始把钱转移了，那么玩中国房地产的人是越来越少。中国房地产还是那句话，上行的空间非常有限，下行的风险非常大，已经不值得投资了。
主持人：好的。可以说是从个人理财上，您给中国老百姓提出一些非常中肯的建议。那么也有一些相反的观点，包括在中国，因为我们看到中国这个房价是一直在这样升，尽管在个别的区间会有一些下行的趋势。但是整体上，在过去的这十多年间一直在涨，而且在前几年，其实包括政协委员都在说，这个楼市已经到了这个泡沫破灭的边缘了，那么也很有可能这个房价会下跌三分之一左右。但是这也就是几年之后的事情，房屋没有下跌。您怎么会预测这一次就不会是再次这个房屋上涨？
杰森：好多因素。第一个就是中国整个GDP放缓，这是一个整体经济流动量这个问题。第二个就是说整个中国现在住房的这种状态，中国现在就是说，最近中共出来的数据，家庭平均住房是116平方米，人均住房36平方米，这是什么概念呢？全世界仅次于美国，比英国、法国都高很多，是韩国和日本的2倍，是香港的几乎将近2到3倍，就是中国其实已经出现……而且中国的住房就是家庭用量是90%，将近90%的家庭拥有自己的房产，而全世界的平均值只有60%。所以说，中国其实某种意义上讲的话呢，它的房屋拥有量各方面造成了它实际上几乎是不缺房的一个国家。
而所谓的缺房，硬需求，只是一个资源配给的问题。比如说我在别的地方，我在北京、上海工作，在这个情况下他有房子。但是这个房地产的实际的硬需求，特别是在一二线、三四线城市，几乎是家家有房子。房地产在09年开始就已经是普遍变成了一个投资的取向。一旦房地产它从硬需求变成了投资这个取向的话，那么整个房地产它的整个基石就已经不稳了。
而另外你要从中国的人口来看的话呢，2008年当时房地产放缓了以后，2009年中共4万亿等等这个刺激经济的方案，09年有一个暴涨。其实这个暴涨背后有一个人口因素。09年那个时候开始，中国有一段婴儿潮，4年、5年的婴儿潮。当时从19到22岁的一个人群，当时全中国有一亿那个人群。你要是看中国人口曲线，那群人在09年基本上都进入就是婚嫁啊，准备买房子那个阶段。而这群人在此时此刻已经到了就是说，5年以后已经到27、28岁了，那么这群人基本上已经进入了这种慢慢不须要买房子，而过了这个大头的话呢，未来人口完全是倒金字塔型的在缩减。
而这几年，因为2010年、2009年当时政府供给又非常大，所以说未来几年房屋供给量很大，就是你可以看到人口需求在下降，就是真的硬需求，婚龄人、年轻人的数量在减少，而房屋供给量又在逐渐增大，这个造成了整个未来房地产的供给量就出现问题了，供需比出现问题了。这就是典型在杭州出现的一个情况。
所以说你可以看到，不管是经济规律，还有其它的这种就是房地产拥有量的问题，还有整个人口结构的问题，现在中国人口，在去年劳动力人口已经达到了顶峰，未来劳动力只有下降的趋势。而且整个中国人口顶峰也是最近这几年要出现的，整个中国人口也会逐渐进入萎缩的状态。所有这些问题摆在一起的话呢，再加上国际热钱已经不单线往中国流了，这些因素放在一起的时候您可以看到就是说，没有原因让中国房价还像历史那样的暴涨，它只要不暴涨就没有投资的意义。
主持人：观众朋友，您现在正在收看的是《热点互动》热线直播节目，今天我们探讨的话题是“政府微刺激能否挽救中国的楼市？”欢迎您拨打我们的热线电话参与讨论，电话号码是646-519-2879。杰森博士，刚才我们也讨论到，您分析在未来预测这个涨价、暴涨的空间已经不大，那么您刚刚也分析了如果不暴涨的话，就没有投资的价值，您为什么这么说呢？
杰森：因为我们知道房地产在各个国家通常来说，它都有一个经济衡量标准。你比如说租售比就是这样一个概念，我在美国买一套房子，我出租出去的话，有机会能把这个房子保住，就是而且给我一个比如说4%、5%、6%的回报，就是每个月的租金，相当于我买房子投资放银行4%、5%的回报。而中国现在它租售比失调的感觉就是什么？就是基本上各个城市，你如果买下这个房子，全款买下这个房子，然后把这个房子出租出去，它的租金就比较低一些，它给你的回报在很多城市只有1%。
而于此同时，如果同样这笔钱你放在中国的银行里头，现在中国银行大量的向那个Money Market，就是说简单的投资，风险不是那么大的投资，还能给你4%到5%的回报，那么这中间的差额，就差了将近4%的差别。那么如果说中国房地产，它不能每年持续5%的上涨，那你就完全不如把钱放在银行里头，用稳定的、轻松就可得的，就是一些银行保值储蓄，或是类似于其他这样的因素，拿到很稳定的一个经济收入。
这就是为什么我说中国它如果每年涨不到5%，你就在亏钱，因为你不如把钱放在银行里头。因为它本身的出租价格太低，租售比承受不住。这是原因之一。另外的话当然我这只是说它有上涨缓慢，但于此同时我们也可以看到，中国其实它下跌的风险非常非常大。
刚刚我谈到了一个因素，就是说人口红利的问题，中国人口不管哪个经济学家分析、人口学家分析，在未来5年里头，都会人口顶峰已经到了，而且人口普遍老龄化。最需要房子那个人群，刚才我说到了，此时此刻那个人群年龄是26岁、27岁，那么这群人几乎在现在中国住房90%的拥有的情况下，很多人已经有房子了，而这个人群如果挪到30岁，这个人群如果再过5年，挪到30岁或者31岁的时候，中国最大的一批硬需求，婚姻硬需求就是说丈母娘经济的推动力已经消失了。
而于此同时的话，唯一中共现在普遍在炒的所谓城镇化过程中，农村人会到城里买房，这个是个伪概念。因为第一，通常城镇化的时候，是城市扩张把周边原来农村的地方变成城市，那么这群人往往他的土地就被政府征用了，但是政府征用通常的办法就是还给他房子，这些人不但不需要买房子，而且他同时拥有多套房子，因为开发他的房子的时候；而真正偏远农村的人进入城市，他们是没有钱买房子的。这种人你就是房子给他，他都不一定能维持得起。所以说让靠城镇化，让农村人到城里买房子，这通常是个伪命题。
所以你从各方面来看，硬需求在中国几乎已经不存在了。而真正的投资的概念，已经成为各方面的主流，而投资的人事实上是聪明这一群，而且往往是信息量很足的人。这群人他在09年的时候，已经大量的投资了，这时候已经获利了，而他这几年真正投资人的去向，他们聪明的在国外已经看了很多地方，他们都已经转往国外。领头的就是李嘉诚，而且中国很多其他的像那个王石，这些房地产投资大亨，他已经开始在全世界各地布他的场了，稍微一些有财力的个人，他已经在海外都有投资了。
事实上中国谁都看得到，投资人也看到了，它上行空间非常有限，下跌风险非常大，别人都在撤资了。而一旦中国房市真正出现拐点，买涨不买跌中国房地产，房地产普遍是这个情况，买涨不买跌。你涨的时候，你再高的价我还买；你跌的时候，你就是跌成白菜价，我也不愿意买。为啥呢？因为它是投资的概念，那么投资概念就是非常典型的买涨不买跌。那么在这样的情况下，如果一旦开始有些城市出现拐点，舆论开始炒作这个拐点的时候，那么连一般的小型的投资人都不一定再投资了。
所以说方方面面你看，硬需求已经不存在了，这个人口红利往过走了，这整个城镇化是个伪概念，而投资的人、高端的人到国外了，低端的人开始观望，这个房地产它到底谁还会买？这就是为什么整个中国的房地产现在销售量普遍低迷，虽然70个城市的价格还没什么太降，但是这本身也是个伪命题，为什么呢？这70个城市是中国房地产最活跃的70个城市。
在这70个城市以下有数以千计的小型城市已经是一片哀嚎了，但是它只统计最活跃的这70个城市，就是这70个城市里头已经开始出现分化了，已经出现很多问题了。那么在这样的情况下，你看一看到底谁会在中国买房子。就是说你怎么分析都可以看到，这一次就算是短暂的刺激起来一段时间，你也不要被诱惑，应该开始清醒的逐渐抛房子，绝对不能在房地产你认为你可以抓住房地产的顶尖。
历史上美国房地产出现暴涨暴跌的时候，它最后都是抛物线的上涨，下跌都是悬崖式的下跌。很多人成功的理论上站在顶尖，但是在他清醒的第二天早上就已经跌到了悬崖下了。我可以告诉你，比如美国凤凰城那边的房子，06年初还是40万的房子，到08年底，10万都没有人买，它那个房子建设成本都要20多万。
房地产当时暴跌的时候，没有市场的时候根本没有买家。
你为了避免这个情况，你甚至于允许自己不要涨到最高，也许今年或明年它能自己再涨个5%、10%，也不要贪那个5%、10%，有多套房子的减持，至少分散风险卖几套。如果你现在想投资再买，相对的来想别的办法，中国房地产已经没有任何投资的概念在里边。
主持人：如果站在一个相反的方向，有一些业界的人士，当然最近整体是个下滑，有些业界的人士还仍旧认为是中国的房市还有10年的黄金期，现在是进行一个微刺激，如果说中共政府强加干预再提供更大的刺激，比如暴刺激，您觉得会否有这样的手段再刺激房价？
杰森：在我看来唯一把房价再暴刺激起来的，房市是个心理市，就是说任何经济概念最终落到实数就是心理战，它事实上是个心理战，那么中国政府在心理上怎么样激励老百姓再买房子呢？我能看到的是舆论加（上）狂通胀。就是说如果中共能把通胀推到印钞票，拼命的印，印到整个保证房地产商资金面极端充足，银行可以说我不要你还，你别急着还款，你千万别降价；于此同时，整个通胀能推到10%到15%，那么有可能会把老百姓再逼回房地产。
主持人：但是它会造成什么样的影响？会采取这一步吗？
杰森：这几乎可能性极小。为什么呢？中共毕竟还是要维持整个社会的不暴动，如果真的通胀到百分之十几，我想老百姓会承受不住，很多老百姓会承受不住的，这个社会稳定是谈不上的。所以说中共不可能如此愚蠢的去做这样的事。除了这样的概念，那就是舆论上忽悠，舆论上忽悠就得靠我们点明大家。我从来几乎没有说过你不要买房子，但是这一次我建议大家在房地产这个方向，放弃投资房地产，尽可能的减持房地产（如果你有），千万不要再玩这个游戏了。
主持人：如果老百姓听从您的建议，减持房子，资金回笼，如果再次进行投资的话，有些老百姓认为没有其他地方可以投资啊，有没有这样的途径？
杰森：中共留给老百姓投资的途径非常少，这也是为什么老百姓都把血本钱砸在房地产这个概念上头，这事实上是草菅人命。但是没有办法的情况下，我还是那句话：你把钱放在相对比较保守的理财项目里头，能拿4%、5%这样的回报应该也还行，如果可能的话到世界各地去看看投资的方式。
实际上很多事已经在做了，中国人现在已经成为美国各地的第一现金买家，聪明人已经在走这条路了。大家可以把眼界放宽一些，不一定要拘在那个雾霾之都里头永远生活下去，享受那种高房价。也许到全世界看一看，北京二、三环以内的人想投资移民美国几乎都可以做到。
主持人：非常感谢杰森博士的点评分析。观众朋友，也感谢您的收看和参与，我们下次节目再会！
