【新唐人2013年11月22日讯】当前的中国楼市，正可谓是“山雨欲来风满楼”，危机说、泡沫论引发的争论空前高涨。近期，中国大陆经济学家、原央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院经济学讲席教授李稻葵，发表了一篇令人触目心惊的长文《房地产将有巨变》。
文中，李稻葵从政府楼市调控、中央货币政策、一二手房的成交量等11个方面对中国房地产市场进行分析并得出一个结论：中国房屋过剩已经非常严重了，中国房地产泡沫已经到了骇人听闻的地步了。李稻葵甚至预言，“从在建房速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。”
李稻葵：中国房地产仅仅是最后的疯狂
文章在谈到房地产的相关看法时表示：中国房地产仅仅是最后的疯狂。因为中国房地产发生了很多实质性的变化：
1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力。
2、中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。银行现在极度缺钱，不仅二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了。
3、外资彻底撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑；
4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部分精明者加速抛售中国房地产。
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味将来接盘的力量越来越弱了。
6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应。
7、房价快速上涨，导致部分人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少。
8、鄂尔多斯和温州房价暴跌让当地银行坏账大量增加的前车之鉴，让银行业已经意识到房价下跌的风险，开始偷偷紧缩房地产贷款，所以各地银行对房贷审核越来越严，房贷利息远远高于国家的底线。
9、由于开发商房屋销售很理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价，必定会加快建设进度，1年左右市场供应肯定会明显增加。
10、由于中国房价过度上涨，大量的中国人转而抛售中国房屋，购买国外房地产。原因很简单，因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了，比如100万在美国能买到的房子，在中国却买不到。而中国人在国外大量购房，实际也等于在增加国内市场的供应，并导致大量财富转移国外。
11、综合分析国家统计局公布的2012年商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发企业房屋施工面积、住宅施工面积、中国房屋自有率等相关数据，我们可以得出下列结论：中国存在大量的空置房，最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。
即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！
以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。
中国房价为何如此坚挺？
李稻葵一年前曾经写过一篇文章：《中国房价为何如此坚挺》，详细说明了中国房价高涨的原因。
文章表示，在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂的上涨，主要是投机和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。而一旦这些投资者和投机者们预期到房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应，将让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。
不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比看。中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，加上新建房屋入市时间问题，房价短期还可能会继续上涨，但这种上涨只是最后的疯狂。
一旦房价出现下跌，政府会否再次大规模放松货币政策？
李稻葵认为，这个担心完全没有必要，因为中国房价持续的上涨，已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑，并导致中国每年几百亿美元资金外流购房，加上外资金融机构彻底撤出中国，这种情况下如果当局再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽，其后果比房价下跌还严重。就算当局疯狂的孤注一掷大规模印发钞票，也最多是茍延残喘，最后结局会更悲惨。
文章表示，中共当局对房地产市场的处理方法如同垒砌堰塞湖，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，当然堰塞湖内的水位也越来越高。终于有一天，当资源耗尽，再也没有任何力量加固堤坝的时候，堰塞湖的水位却依然在不断上涨，这时候崩溃就无法避免。高高垒砌崩溃必将导致洪水滔天、尸横遍野。
而现在，中共的地方政府用尽一切资源维护和推高房价，在这种情况下一旦出现房价下跌。说明政府再也没有任何力量能继续维护房价上涨了，这时候房价必将一泻千里，最后崩盘，鄂尔多斯和温州房价就是这样的模式。
文章写道：“房价这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓……从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。”
国际金融专家对中国楼市的看法
今年11月初，国际投资大师吉姆•罗杰斯应邀到广州出席了一场名为《大师眼中的中国投资机遇》的论坛。在谈到中国的房地产泡沫的问题时，吉姆•罗杰斯说：“我也觉得楼价已处于高位，我个人也不会特别强调在这一方面进行投资，我可能会更加专注政府支持大力发展的一些产业。”
此外，曾两次准确预言金融泡沫破裂的经济学家罗伯特•席勒也同样认为中国楼市过热、危机四伏。这位最近获得新科诺贝尔经济学奖的得主，曾发表了一连串关于中国房地产泡沫论的观点。
今年6月，美国基金巨头富兰克林邓普顿基金集团的马克•莫比尔斯也指出，中国的房地产市场问题在规模上和美国次级抵押贷款泡沫上很类似，而且中国银行业存在大量的坏账。
