【新唐人2013年10月21日讯】真正让房地产业全国性急剧膨胀的原因就是1998年开始实行的房改。中国启动房改之前，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上一年有所下降。
新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿平方米，比1991年的1.93亿平方米增加1.64亿平方米；而1997年新建住宅面积仅为4.05亿平方米，只比1994年增加0.48亿平方米。
1998年7月，中国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。不久，就继续出台了更为优惠的政策刺激房地产市场。1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。1993年7月11日，一年定期存款利率调整为10.98%，之后就不断降息。1996年5月1日调整为9.18%，但是不到三个月时间，就再次降息。1996年8月23日调整为7.47%。1997年10月23日，调整到5.67%。仅仅1998年这一年，就出现3次降息，直到2002年2月21日，利率降到1.98%。
1998年，央行进行三次降息，动作之所以这么大，那是因为之前的1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影。当时的情形就是，购买力锐减，房价暴跌，企业破产，楼盘烂尾等。与此同时，当时的居民储蓄高达5万亿。有一些观点就认为，如果高储蓄率这一只“笼中老虎”释放出来变成消费力，经济复苏的问题就迎刃而解了。这些观点认为，能够让老百姓大把掏钱的唯有房子，所以就要启动房地产市场。因此，为了刺激房地产市场，不仅税收上优惠，并且利率一降再降。
当一年利率降到1.98%，再加上征收20%的利息税，钱放到银行里的收益是少得可怜的。100元存放银行里，一年收益还不到16元。房改之后，人们要通过市场解决住房问题，再加上银行利率这么低，所以很多人把钱投入房地产市场。就这样，房地产市场活跃起来了。一些城市，2002年房价跌到最低位之后，就开始涨价。特别是在2004年以后，全国房价普遍上涨。2006年之后，很多三线城市以及县城的房价都拚命上涨。
房改之后，造就了很多富豪。相关新闻报道，1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，当时市场上大部分都是毛坯房产品发售，广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套，园林绿化同期交付，这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。而在1998年，建筑工起家的朱孟依合生创展在香港上市，每股发行价2.7元港币，共发行2.5亿股，筹得资金6.7亿元港币。众多的地产财富神话在1998年开始纷纷上演。2003年福布斯“中国内地百名富豪榜”上，以房地产为主业的达40多人；前10大富豪中房地产商占了6席。王石川说：“任志强为何念念不忘1998年的房产政策呢？原因再简单不过，因为那是一个饕餮时代的开始，从那时起他们开始了攫金之旅。”
尽管房改取消福利分房，推行房地产市场化，但是实际上，我们发现房地产市场并非由市场主导而是由政策主导。2003年8月12日，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号文），通知说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，发展住房信贷，强化管理服务。就这样，政府干预市场就连绵不断。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为“新八条”。
政府的调控并没有让房地产市场健康发展，反而导致房价上涨。有新闻报道，在上海，开盘前排队，是随处随时可见的一道“景观”。2004年寒冬11月，售价20000元一平方米的金外滩花园开盘，队伍整整排了10天。2005年3月初，金外滩花园门前再一次排起长队，逶迤数百米。金外滩花园要到2年后才交房，房子遥遥无期，价格蒸蒸日上，但排队的人仍然趋之若鹜。2008年12月17日《南方都市报》。
1998年，地方政府的土地出让收入为67亿元，2003年增加到9100亿元。国土资源部公布的《2009中国国土资源公报》显示，2009年土地出让总价款为15910亿元，其中“招拍挂”出让价款占出让总价款的94．9％。中国指数研究院副院长陈晟接受CBN记者采访时表示，按照公开数据，今年全国70个大中城市的土地出让收入丰厚。其中，杭州市以创纪录的1200亿元夺魁。1994年分税制改革之后，土地收入已经成为地方财政的支撑。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。同时，地方政府还从房地产获得很多税源。
叶檀在《中国房地产战争》一书中谈论到：“统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税费收入占到了房地产价格的将近30％～40％左右。如果再加上占房地产价格20％～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50％～80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。”因此，房地产就成为地方政府重要收入来源。
其实，造成高房价的原因是多方面的。这和1994年的分税制改革有直接有关系。按照分税制改革方案，中央将税收体制变为生产性的税收体制，通过征收增值税，将75%的增值税收归中央，而地方只能获得25%的收益。中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支，而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。当年的分税制改革导致中央政府税收比重过高，地方政府缺乏可持续发展的财政汲取能力。这样的分税制改革，中央拿得太多了，地方拿得太少，但是地方政府要负责地方一切公共服务的开支。尽管我们可以批评地方政府的腐败，但是再腐败的地方政府，也要花钱投入到地方公共服务。地方税收难以支持这样开支，所以不得不把目光投向土地开发方面，导致土地价格不断上涨。
宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因。1990年，M2、M1和流通中现金的余额分别为1.53万亿元、6950亿元和2644亿元，到了2007年则分别为40万亿元、15.2万亿元和3.1万亿元。再对比2009年6月末M2余额为56.89万亿元；M1余额为19.32万亿元；流通中现金余额为3.36万亿元，19年间分别增长了37倍、27倍和13倍。
房地产市场供求矛盾还是很严重的，土地供应受到体制约束，所以土地供应量并没有满足市场的需求。要解决这个问题，就必须打破政府对土地的垄断。如果私人可以卖地，就会和国有土地进行竞争，从而降低地价。
因此，要解决高房价问题，就必须从分税制改革、约束货币发行量、土地体制的改革等方面入手。只有从体制解决供应量，房价才会下降。不管如何改革，政府应该尊重市场，不要过多干预市场。
文章来源：作者博客
