【新唐人2013年7月4日讯】(新唐人记者戴士杰综合报导)随着全美房地产价格开涨,投资者和购屋者开始争夺这些待售的地产。很显然的,炒地皮的买家又开始哄抬出“离谱的价格”,大家还记得2004到2006年的房产市场吗?
之所以会跑出“离谱的价格”,是因为高估了租屋能产生的现金流。很多房产只会产出负现金流,跟其他投资选择相比,很少是有利的投资。
有经验的房地产投资者只购买能产生“正现金流”的物件,而完全跳过产生负现金流的物件。
值得注意的是,会带来负现金流的房地产通常是市区内最高档的建案。
计算交易带来的报酬率
那么,为什么投资者还是会愿意出高价买房地产?原因是这些人有95%在购买时,几乎都不做财务分析来确认这些地产是否能带来实质的投资报酬。相反地,他们只是希望房产能够涨价,卖掉然后大赚一笔。不幸的是,这种情况很少发生。
举例来说,一名投资者花了12万5千元购屋,其中现金占了4万元(头期款25%,加上交易成本和修复成本),每个月可收1,200元的租金。抵押贷款加上其他营运成本每个月要花上1,015元。换言之,扣掉成本后,每个月租金收入是185元,一年约2,200元。如果我们将2,200元除上一开始投资的现金4万元,钱滚钱的利息约为5.55%,这在房地产投资中已算是挺不错的交易。
额外的津贴
像上述例子能产生5.55%正现金流的物件,市场中只有一半不到。事实上,房地产投资,远比单纯计算现金报酬率来得复杂,但开始计算总是件好事。有了不错的正现金流后,从你抵押贷款的摊销之中也会获得一些额外的收益。此外,你可能得到一些税收优惠,还有房价的升值等等。
“现金流为王”,如果你能买到产生正现金流的房产,你的银行户头每个月都会逐渐增加,就像是收权利金一样,随着时间过去,你就可以赚到财富!
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