【新唐人2013年6月26日讯】 许多发达国家的城市在上世纪经历了战后重建并经历了一段繁荣期后，很多城市便逐渐步入衰退期，表现为城市空心化及郊区化，这些是市场与技术推动的结果。而反观国内几乎没有一座中心城市的旧城中心面临衰退危机，原因其实很简单：中国不是一个完全的市场经济的国家，除了土地所有制的因素外，其集权体制在城市建设中起着重要的作用，只要权力中心不外迁，其所依托的旧城区就不会衰退，其房地产价格也经久不衰。更进一步，权力中心所附着的区域包括城市与地块的房地产都会因此而“繁荣”，因为权力会在其力所能及的范围内为其自身谋取利益，这必将直接或间接地体现在城市的发展过程中。
相对于权力直接作用于房地产市场，其通过市场间接产生的作用更大。在中国，集中的权力导致了资源的集中，而资源的集中导致了人群的聚集，人群的聚集导致了空间的拥挤，进而导致了房地产价格飙升,城市的聚集效益被放大，这就是国内权力间接作用于房地产的内在逻辑。因此通常作为权力中心的首都、省会、直辖市的房价高于其他地区的房价，甚至在一个城市内，市政府或区政府所在地块的房价也高于其他地块。比如首都北京的房价最高，因为北京毫无疑义是中国的权力中心，利用这种优势地位，其在教育、经济、资讯与就业等方面获得巨大的优势，这些优势在房地产的价格中得到体现。
首先，这种优势体现在社会福利领域，这基本上是昔日计划经济体制下的遗产。通过行政指令，大量的社会优势资源直接或间接投向权力中心，比如改革开放前，北京就已获取了大量优质的教育资源，其无论是在托幼、中小学，还是在大学与研究机构等领域教育资源的优势都是其他城市难以企及的；改革开放后，通过集中的资金投入，又进一步加强这种优势地位。最后这种极端扭曲的招生配额，在全国统一高考年代使得北京的高考录取线要比中国大部分地区的录取线低一至两百分左右，因此拥有一个北京户口是极具含金量的，使北京的住房变成全国的学位房。这样的诱惑即可吸引着一批又一批北漂聚集北京，这些人将北京变得越来越拥挤，使得房屋变得稀缺，进而在房地产价格上部分地体现了其权力资源的优势。试想一下，如果有朝一日，全国高考采用统一试卷统一分数线，北京还会有如此优势吗？很显然，北京的房价将因此大幅下滑，可是对城市日益拥挤而牢骚满腹的北京人中又有几个愿意付出如此代价呢？果不出所料，当前可见的政策取向却是恰恰相反的，已经有人拿出异地高考来测试水温，可想而知，如果这种政策得以落实，北京的房价怕是又要上一个新台阶，因为人们知道有可能到时候只要在北京辖区内的一所高中内读上几年书，就可以参加北京地区的高考，而入学的先决条件往往又是拥有固定住所，即购买当地房产。当然制定这种政策的人也许不是有意为之，他们想的是，教育资源一如既往的好；城市不再拥挤；创业无比轻松；就业随心所欲；而房价也十分和谐，但这可能吗？
除了教育以外，权力中心还占有医疗、文化与体育等方面的优势，一个省最好的几所医院往往位于省会城市，最好的剧院、艺术团体、体育设施也一样，甚至连例外都找不到。
这种以行政权力为主导的畸形的社会福利资源配置，往往导致人口涌入中心城市，使其规模超出其合理的承载力，造成空间与自然资源的紧张，进而推升房地产价格。再以北京为例，其自身水资源容量，仅是适合于百万人口规模的城市。但通过各种调水与引水工程，使其人口规模达到千万级别。这些工程包括了从原本就缺水的山西、河北引水，甚至于通过跨流域的方式以南水北调的名义，跨过黄河流域引长江进京，这在一个正常的国家是难以想像的。于是其城市规模远远超出其自然承载力以极不合理的形式进行扩张，反过来戕害北京。北京的能源物质供应也存在同样的问题，这里不一一描述了。这样原先限制城市无限扩大的自然条件也不复存在，“权定胜天”的结果就是使房价摆脱了地心引力，扶摇直上。
国内何止是北京，上海、广州等权力中心也面临同样的问题。比如上海强行攫取浙江的洋山港，建成自己的国际港，而不顾国土规划中早先选定为其配套服务的宁波北仑港，这无疑会造成大量就业人口的变动，也会间接影响房地产价格。
从政策层面，不难发现大量的资源被不合理地配置给首都、省会城市，不少权力中心城市现有的规模已经远远超出其合理的自然承载力，但政策制定部门却以经济承载力作为中心城市规模的上限，如此自然与有限的空间资源产生冲突，这种冲突的结果就是房地产价格飙升。
其次，这种优势体现在经济领域里，首都、省会城市利用其权力资源，通过各种计划与伪市场的方式吸引或扶持企业落户。之所以称之为伪市场方式，因为即使是招商引资，中心城市往往通过权力运作拥有更多的政策与资金优势，其优势的基础设施投入往往也是通过集中吸纳辖区内资金建成的。如上海利用浦东开发的机会，吸纳了全国的大多数商业银行的总部，而上海本身的银行远不是经营最好的银行。所以上海在吸纳了这些金融机构后，其房地产价格连上数个台阶。又如北京，其同时兼有国家的政治（权力）、经济中心的职能，其吸引优质企业的神通非其他城市可以比拟。改革开放之前，这里就聚集的大量的工业企业，之后这些产业被视为落后或污染产业，而渐渐被当权者扫地出门。为填补并升级就业空缺，利用北京的政治地位大搞“总部经济”，本质上就是把污染与低端的就业机会留在外地，而把就业与税收吸收进来。比如中石油与中石化的总部都设在北京，却没有一口油井位于北京。对比全球最大上市公司——美孚石油公司，其总部既不在华盛顿也不再德克萨斯州的首府奥斯汀，而是位于德克萨斯的爱文市，相对于华盛顿、奥斯汀来说这是一个不知名的城市。而截至2007年统计，类似位于北京的大型央企总部就达160家之多，除此之外还有大量的跨国公司区域总部，更别说大型国企的总部。就职于这些总部的高端消费人口将产生巨大的房屋购买需求，更别说那些垄断性央企不计成本地为自己提供优质的“福利房”而带来的高端需求。试想一下，如果美孚、苹果、谷歌、花旗、康菲、通用、微软等公司云集于华盛顿，那华盛顿的房地产将达到一个什么样的规模！如此看来，目前北京的房价依然是被低估了。
与首府城市高昂的房地产相比，三四线城市的房价仅仅是其零头，地域与城乡之间的差异是巨大的。世界上部分民主制度发展较晚或者不完善国家都有可能出现类似的情况，但其很少像中国有如此之大的地域差别。中国可以让三一重工迁往北京，让兴业银行迁往上海，但很难想像美国政府主动让谷歌迁往华盛顿，因为这样执政党将有可能失去整个加利福尼亚的选票。靠选票上台的政党更看重的是整体民意支持率，而不仅仅是首府所在地民意支持率、就业机会或GDP增长。西方政党断不会为首府城市的一两千万选票而放弃全国数亿选票，这就让区域与城乡发展不至于失衡，避免首府城市过于拥挤，催生房地产泡沫。
而集权制度恰恰相反，一方面垄断权力的权贵阶层为了一己之力有意为之，另一方面则是趋利避害被动举措。最明显的是六四事件之后，中共提出“首都的稳定就是全国的稳定”的口号，一方面他们加强北京的维稳措施，另一方面则是红党贿京，用全国的资源来讨好在六四事件中普遍受到伤害的北京人，避免他们再次走向街头。北京如此，其他省份也就邯郸学步了。至于边缘城市与乡村，那就顾不得许多了，这里闹翻天也产生不了多大的影响与后果，加强维稳力量是最合理最经济的选择。
可见在集权体制下，政府即使不主动托市，其权力中心城市或地块的房地产价格也有上升的潜力与动力，这在由计划经济转型而来的国家中表现得尤为明显。
最后，集权政府天然具有为其自身牟利的动力与能力。在中国，政府不仅占有话语权与决策权，而且同时垄断土地。随着共产主义理想的破灭，在确立“社会主义”市场经济体系的前提下，当前的政府不能再像公私合营阶段利用暴力手段分配利益，而变成以权力为后盾，利用土地资源为载体为其利益服务，表现为政府以或明或暗的手段直接推高地价。下面例举几个实例说明：
实例一，掌控立法权的政府机构易于从技术层面推高房价，这是很多房地产分析报告里不曾涉及的重要手段。集权政府长期垄断权力，把持技术话语权，通过制定各种技术法规与技术规划从微观层面维持房地产价格。最明显的是国际上通常以户内面积（未平摊了公共部分的纯户内住宅面积）作为房地产的销售面积，而国内却以建筑面积（平摊了公共部分的住宅面积），这其中就存在非常大的操作空间。近年来，国家或地方政府多次通过修改消防规范、住在规范、设计通则等建筑设计规范，加大了公共部分的面积，于是在户内面积不变的情况下，其建筑面积大大增加，市民将为同样的居住空间付出更高的价格。比如最近一版《住宅设计规范》规定高层住宅的至少要有一部电梯能够容纳担架，就是说在住宅中要配置医院使用大型担架电梯，而每层电梯井的面积都将计入建筑面积，并且电梯井的面积增大将导致电梯厅或过道的面积相应增大，于是房价又会因此上升一点点。又比如，有的直辖市规定匡算建筑面积从装饰面外边缘算起，由于目前有不少中高档住宅采用干挂石材或陶板作为外装饰面，干挂石材安装于普通砖墙外侧至少200MM处，根据当地规定这200公分的石材与空气层也应计入建筑面积。于是一套100平方米的住宅将因此至少增加6%的面积！也就是说政府多收6%的地价，相应地市场因此短缺了6% 的供给，更重要的是房屋价格将因供应短缺而上涨。这部分内容展开后可以作为专题论述，这里不进行详细分析。
又比如，每五年一版的城市规划修编也是权力机关用于控制房价的手段，比如地铁除最初的一两条依托于建成区外，之后的地铁布局除个别关键节点，尽量避开建成区，这样可以使那些未批租的地铁沿线土地升值，从而获取更多的收益。而制定规划的圈内人士，甚至可以在规划公布前提前收购位于规划线路上的物业，以期在日后交易尤其是拆迁过程中获得超额收益。而地铁通过区域如果路过公务员居住区，一定有一个地铁出入口位于公务员小区附近，而通风口一定远离公务员居住区。通过这种方式获取更好的环境，同时使公务员住宅升值。又如政府驻地地块在规划中也被优先配置，使之成为价值高地。
实例二，为权力所支配的税收手段也是政府提升房地产价格的重要手段。当打压房地产泡沫时，政府往往顺应“民意”，以增加税收的方式来抬高房地产持有或炒作成本。实际上增加税收只能抬高房价，原先持有房地产的人士大都因此而受益，比如某人1月份花100万元购买一套住宅，到了2月份出台一项购置新房需缴纳1万元的税收政策，这样其房产相应就升值了1%，尽管实际上他并未缴纳相应的税款。据统计，目前房地产开发、流转环节共有税费三十余项，占据房地产商收入的50-70%。这其中部分税收就是推高房地产价格推手。这种手段的高明之处在于即顾及了民意，又抬高了房价。
最近酝酿推出的房产税据说只针对增量住宅，而不针对存量住宅，且人均60平方米以内免征房产税，如果是这样，那很有可能又进一步推高房价。因为市面上增量房少，而存量房多，一旦对60平方米以上的增量房开征房产税，少数增量房的持有成本将增加，存在推高租金或房价的心理预期，因而存量房的价格也就有了上涨的预期。虽说房产税可以减少部分投机性需求，但几轮政策性调控下来，投机性需求已经得到抑制。国内房地产商经常通过在竞标阶段拉高小地块价格手段以提升其在同一区域持有的大地块的价格，看来政府现在的手段更加如火纯清，且不露痕迹。这样的房产税政策出炉等于又给了房地产商一件制造恐吓性需求的武器，更别说这个60平方米/人的免征面积无形又抬高了国人对住房的需求。
实例三，政府通过释放政策信息巧妙地传递房价上涨信号，人为地制造恐慌性需求。比如多地宣称控制住房价格的上涨不超过GDP的增幅。真是太有才了，他们为什么不直接说控制住房价格涨幅不超过物价（CPI）涨幅的三倍。因为近一年来，GDP增幅约为7%-8%,而物价（CPI）涨幅大约在2%-2.5%之间。也就是说他们默许住宅价格的涨幅超过CPI增幅3倍。可惜，从目前的情形看这样的目标都难以达到。不过没关系，反正舆论阵地掌握在集权政府手中，到时候的统计结果说不准会传来房价受控下降的“喜讯”。
当然，还有其他众所周知的方式，如控制拍地节奏、操控拆迁补偿范围、引导新闻与舆论导向等等众所周知的方式，这里不深入论述。
化解中国房地产泡沫的根本办法之一是改变土地所有制及变革当前的集权体制。但最终究竟是体制改革导致房产泡沫破灭或者是泡沫破灭导致体制改革现在都很难说，因此在现有条件下讨论技术或税收手段，税收手段比较实际。技术手段需要通过供求关系的变动进行调节，效果比较慢，也很容易被房价上涨的趋势所掩盖，因此也只能作为远期手段。而税收手段比较直接，因为房地产所涉及各种税费已占开发商收入的50%-70%，减税的空间是巨大的。原理如前文所说的实例那样，一套一百万元的房产，一个月后，加1万元的税，原先的房产升值1万元，而反过来减1万元的税，房价立即下降1%，为防止减税政策在流通环节被消化，可以通过退税的方法实现。不必担心减税政策诱发购买潮，因为可以分成多步实现减税目标，这样会诱使房产持有者出售房产，因为晚卖一段时间可能会有新的减税政策，况且现阶段会有配套的行政手段控制购买人群。表面看来，税收手段使政府受损，难以实施，实际未必，长期以来房地产绑架经济，决策层始终担心通过控制收紧信贷控制房地产的方法会危及经济实体，因此数轮调控始终无果而终。而以税收作为调控手段的策略，可以在调控房地产的同时实行相对积极的财政政策。如果减税办法难以实施，可以通过税收改革，将部分前期一次性收取的税收与费用改为持有税，如各方热议的房产税，可以在维持新屋利润的同时打击二手楼的价格，进而控制楼价上涨的趋势。而仅仅简单地增加持有税是缘木求鱼。
过去几十年内，国内学术界始终存在这样一种思想，即由于城市的集聚效应，将资金投往中心城市能够产生更大的效益。至少从表面看上去确实是这样，投资于中心城市获取收益的大于边缘城市。但是在国内这是一种被权力扭曲与片面夸大了的现象，试想中石油投资于北京究竟价值何在？能与其投资于大庆、克拉玛依产生的价值相提并论吗？国内大城市所带来的集聚效应是没有边界的吗？抛开这些问题不谈，但至少在房地产领域里集权体制所带来的负面效应已经凸显，大城市的聚集效益在此事实上变成“拥挤产生价值”，城市越是拥挤居住空间就越短缺，于是就越值钱，而市民化了大价钱却得到越来越低品质的生活，或许这也是五常先生所说的“妙不可言”吧。960万平方公里的国家平时总是强调大国国情，而在关键的房地产政策上却每每向新加坡、香港之类的弹丸之地学习，权力机关的功利取向在此一览无遗。
文章来源：《纵览中国》
