【新唐人2012年8月11日讯】（中央社记者韦枢台北11日电）台湾房市不振，日本房市却热烘烘，不少相对富有的台湾人前进日本房市。深耕日本的房仲业者提醒，日本房屋市场型态与台湾迥异，须注意事项不少，表面亮丽的投报率藏着隐忧。
欧债前景未明，全球经济震荡，高端客户需要投资管道，在台湾与大陆房市都受政府抑制情况下，高收益的日本房产被认为是最佳资金去处。
信义房屋旗下日本信义社长林彦宏指出，日本经历泡沫经济，十多年房价起伏不大，造成民众房屋自有率不高，再加上日本311大地震海啸之后，许多东北地区民众移居东京都附近，人口集中推升房屋出租率。
林彦宏表示，日本信义在东京开业两年发现，这 2年台湾买主从最早的试水温，先买小型便宜物件，到现在物件数和每户总价都拉高不少。
他举例，2011年日本信义全年成交123件，平均单件成交金额日币4062万元(新台币1549万元)，但今年上半年已经成交79件，平均单件成交金额达日币5587万元(新台币2132万元)，显然国人对日本房市颇感兴趣。
不过，毕竟日本房市交易制度和房市型态与台湾迥异，有些买家被8%、甚至10%的亮丽投报率迷惑，忽略背后隐藏的投资考量盲点。
日本信义专案经理李芊亿表示，部分客户从网路、媒体、购屋说明会等管道，得知日本东京都某区某个附有租客的住宅准备出售，投报率高达10%，一时之间大为心动。
李芊亿指出，此时买家应该注意房屋所在地是否在太远的郊区、屋龄有无超过25年、面积是否太小等隐藏性风险。因为屋龄逾25年，残存价值不高，银行通常不予贷款；万一租客中途退租或约满换屋，因为距离都心太远，再招租会有困难，房屋空置积压资金。
李芊亿提醒，现有租客在屋内，买主无法入内看屋，难以得知屋况，未来若购入整修，难免遭遇当地租售管理公司欺生报高价，反让买家陷入种种琐碎难解的困窘。
另有台湾客户喜欢买捷运站附近的店面，李芊亿说，即使屋龄逾25年，但银行会另外考量地点佳、便利性和招租容易而给予贷款，甚或有台湾人干脆以现金购入，毫无资金压力。
日本信义专案经理郑泓儒也说，到日本买房最好慎选有良好售后服务的品牌中介商，例如有代租服务者可以省却找租客的麻烦；或是与品牌中介商合作的租售管理公司提出合理修缮报价，可以化解大部分隐忧。
新东京不动产董事长徐博文说，台湾人到日本买房必须先在台湾的日本交流协会递件申请个人认证，若有需要向银行(台资银行在东京支店)贷款者要先备好财力证明(近3年所得税申报单)，自备款约3成，可贷款约5成到7成。
徐博文强调，国人赴日本买房最好是选择好地点买新屋，一方面贷款快速，一方面投报率不差，而且新屋有物业管理业者协助包租，省却找租客的困扰；不过投资人必须注意每个月缴的管理费内一半为大楼修缮金，若有代租服务，扣除服务费，买方实拿的租金约82%；日本房地产的税法计算，买进的房屋在五年内出售，和五年后出售的课税额度不一，也值得买家多留意。
