【新唐人2010年6月24日讯】（大纪元记者叶淑贞综合编译）全美房地产经纪商协会（NAR）上月公布，四月份成屋销售月增率7.6%，优于经济学家预期的5.5%，创去年11月以来最佳销售纪录。但专家提醒，请不要被这个假象迷惑，误以为美国房市已经复苏了。
果不其然，22日公布的五月份成屋销售，比四月份下降了2.2%。隔日，联邦商务部周又公布，五月份新屋销量比四月份下降了32.7%，显示购屋退税优惠结束后，购屋狂潮快速退去。
据《财富杂志》报导，纽约大学的史丹商业学院的经济学及管理学教授福迪(Joseph Foudy)表示，信贷危机以来，四月份首次出现人为的买气暴增，这人为的利多也在该月到期。他预期，下半年经济与房价将转趋迟缓，最好的状况是未来几个月走平，而商用不动产“将出现明显的下滑”。
专家提醒，未来的购屋者，尤其是那些受到诱惑，再度想靠投资房地产致富的人，应该小心翼翼进行，因为房市复苏的重要障碍仍然存在，而这主要是在供给面。除非余屋数量开始缩减，否则房价仍然可能再度下滑。
联邦利多退场
据统计，四月份的购屋者中，首购族占去一半。除了首购退税的诱因之外，联准会提供史上超低利率也是重要因素。然而，联准会1.25万亿(或兆)美元的住房抵押贷款证券购买计划近期已经退场。联邦住房局(FHA)局长史蒂文斯(David Stevens)在抵押贷款银行家协会演讲说:“这个市场完全是由联邦政府伸出援手救起来的。”他说，住房局正紧缩贷放，许多买屋者可能会藉不到钱。
乐观者认为，由于欧债问题难解，贷款抵押利率仍可能维持在低水位。但低利率恐怕也难独撑大局。押贷款银行家协会说，尽管30年平均贷款利率现在徘徊在4.8﹪左右，但近期申请抵押贷款购屋者的人数已大幅下滑27﹪，与1997年5月份的冷清景况不相上下。
此外，如果美国失业率居高不下，或者民众所得原地踏步，房价就不可能上升，欧洲问题还可能使房价更加不稳。一旦房价下跌，又将冲击消费者信心，这不是一个好的复苏循环的开始。
欧债问题Libor利率窜升
花旗最近估计，欧债危机让Libor这个银行间拆借指标利率一直窜升，在未来几个月之内可能会再升高1%。
据报导，与Libor利率连动债务融资大约370万亿(或兆)美元，包括消费者信用卡、房贷、学贷、中小企业贷款、可调整利率抵押贷款，以及信用交换(credit swaps)等的衍生性金融工具。Libor的上升，对于可调整利率的抵押贷款来说，将意味着较高的利率。更重要的是，它可能升高早已陷入泥沼之中的消费者之债务负担、令他们减少支出，且可能让抵押贷款的违约进一步增加。
余屋630万户仍低估
目前抵押贷款的违约率已超过10%，其中主要固定利率贷款的优质房贷违约占37﹪，违约已不再只是次级房贷的专利了。信评机构穆迪(Moody’s)预测，今年法拍屋将超过190万户，2011年还会增加100万法拍户，这对目前已有630万余屋的美国房市无异雪上加霜。
事实上，市场的违约户数被低估，因为银行将许多房子握在手上待价而沽，或者因为联邦政府的住房可承担修改计划（Home Affordable Modification Program），让许多房贷违约的房屋得以隐藏。LPS Applied Analytics估计，银行法拍存货目前大约有110万户，另有480万户将遭到法拍的命运。在某一个时点，这些法拍屋将流入市场，进一步冲击房价。
这还不打紧，许多一般住户也突然想卖房子了。据全美房地产经纪商协会（NAR）报导，到市场求售的一般成屋数量快速增加，估计目前已超过400万户，大大超出需求的胃纳量。NAR的首席经济学家于恩(Lawrence Yun)认为，这些新增的余屋不利房市的健康发展。
据房地产交易网站Zillow调查，如果房市稍有起色的话，7﹪的屋主很可能在未来12个月尝试出售他们的房子。如果所有这7﹪的屋主都到市场抛售的话，就等于余屋会多出530万户，这个数字将超过去年成屋销售总量，购屋者小心为妙。
