【新唐人2010年3月19日讯】今天我要讲的题目是“中国房市泡沫终将破灭”。
为什么说中国的房地产的泡沫一定会破灭呢？那是因为它有很深刻的政治的、经济的和社会的原因在里面。温家宝3月5日做的政府工作报告中，他对房地产这一个题目讲得非常简短。
他说中国2010年要遏止部分城市房价过快的上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。他并没有提到或者分析到中国房地产目前严重的局势，甚至会走上泡沫破灭，他没有提到。他仅仅是说要压低房价高涨。那么房价为什么高涨？你为什么现在要把它压低了？他不做解释，也不把深层的理由告诉大家。
我今天我在这里做一个分析。首先温家宝把房地产的严重的局势掩盖了，现在世界各国很多媒体很多专家在分析，中国经济的走向其中一个最着重的焦点就是房地产。房地产投资这么多资金进去，而现在走到一个转折点，这个转折点就是价格要下跌，并且是有价无市。
你说什么叫有价无市？就是房子你盖出来了，你的目的是想卖出去，卖得好价钱；可是现在因为房价太高，老百姓买不起。买不起的原因就是你房价高得离谱，跟普通民众甚至于中产阶级的收入差距太大。
有的地区中产阶级不吃不喝10年、20年买不起一套房子，那么你的房子盖出来就摆在那里了？有的城市、有的地区已经超过50%空房率，卖不出去，可是还在继续盖房子。所以你盖房子的目的是什么？共产党这个政权，盖房子目的就想赚钱，至于你老百姓穷苦、收入低，买不起，它一概不管，它只想赚钱，并且它的确赚了很多钱。
现在问题是你这种赚钱的模式和方式，还能不能够再继续下去？从市场这个角度来讲，有很大很大的市场，可是这个市场是空的，有价无市。为什么？
中国的老百姓十几亿人口，13、14亿人口需要房子，现在都住在蜗居里头，住在很狭窄的地方，环境也不好。他们本身强烈希望的改善居住条件，这本身是个好事，应该朝着这个方向满足老百姓的需求。可是现在所走的房地产的路线价位太高。所以你的目的不是为了老百姓，仅仅是为了赚钱。所以这条路是不可能持久的。
第二、从土地供应这个角度来讲，也不可能持久，为什么？因为你盖房子要盖在哪里呢？要是盖在城市人口密集的地区，中国要走上城市化。把城市到郊区的土地几乎就收购光了，并且在收购的过程中间，价格是逐年上升、逐年增加。现在价格实在离谱，甚至有的地王一块地可以买到几十亿人民币。那么你盖的房子下面必定加上房子的结构、成本、再加上各种各样的利润，你大大超过市场能承受的需求。
那么这种地是有限的，有限在哪里呢？城市郊区的地基户全部用光了，那么你要扩散，扩散到更远的地方，这些地跟中国的粮田、农田的警戒线是会发生冲突的。中国为了保证粮食的生产，所以中共政权就规定一条红杠，就是18亿亩耕地。你18亿亩耕地逐渐逐渐减少的话，那你现在要盖房子赚钱，还是要生产粮食养活全国老百姓，这是一个非常大的矛盾。
这个矛盾总有一个警戒线，总有一个限度。所以像这样的盖房子，而不是把在这个房子扩散到更偏远的地区，扩散到农村地区去，减少土地的压力。如果你还是集中在城市郊区再往外扩散，把更多的粮田拿掉，那么必定会和农业生产、粮生产发生强烈的冲突。这条道路是要有受到限制的，所以也是不可能持久的发展这种扩张性的、高价位的、不顾粮食生产的这种房地产的生长模式。
所以总有一天会有转折点，这个转点目前正在到来。中国房地产会走上泡沫的一个因素，就是资金链断裂了。资金链断裂什么意思呢？你看看过去盖房地产它的资金来源在哪里？
第一个是银行贷款。银行大量的、低息的贷款促使了房地产事业往上升。第二个是房地产业主的私人资本，这部分量并不很高；第三部分、预购房子的预定金这是一部分，这量也不很大。第四部分、就是房地产公司上市到股票市场上去筹集资金。所以这四种资金到目前为止，已经走上快断裂的一个状况。
从09年的第四季度，中共政权已经看到了它那么样大量的放出资金和贷款，4万亿的直接投资，9.6万亿的贷款，相当一部分是流入到了房地产，把房地产托起来。托的结果房价那么高，销售量不好卖不出去。那么你再用把钱投进去，你等于是制造更大的泡沫，更多的钢筋水泥摆在公路边上，摆在郊区边上，没人住、没人买。是极大的泡沫化。
所以从去年的11月、12月就放出空气，要收缩银根、要减少贷款，并且规定买第二套房子的人，你的首款要增加到40%。第一套房子你的首款是30%，这都比以前要大大提高。
这个贷款有两个方向，第一个是贷款房地产、制造房子贷款；第二个贷款给买房子的人。买房子也是政府大量地贷款给他们买房子。可是现在房价那么高，没人买，再低的利息没人敢贷。那么现在的房子卖到什么程度呢？有一个“地产咨询公司搜索网”，对重要的全国30个大城市的房地产交易的情况做出一个报告。
2月份的住房销售比较1月份下降了49%；而1月份又比去年的12月减少了46%。也就是说2月份跟去年的12月相比，几乎下降了一倍。这样的速度下降是什么原因？因为房价太高。房价高得人家买不起，所以你卖不出去。你房子越造越多，房子越来越卖不出去的时候，那房价就下跌了。房价一下跌就造成一个什么结果？造成有些地方，北京、上海、广州、深圳、杭州都出现了退房，而且退房率相当高。
有的人讲，我花了那么高的价格买房子，可是过了第二个礼拜以后，一发现房价下跌了，那么我为什么要买这个高价的房子呢？我为什么等房价下跌之后我再去买便宜的房子呢？所以退房率增加了。
退房率不是发生在一个地区，而是普遍的情况。同时银行贷款收紧，银行贷款不像过去那么样大量可以低息的贷款。买房子贷款也收紧，这几个因素造成房市价格普遍下跌。
价格下跌是不是房子就卖的出去呢？还是没有。人们在等，人们在看，会不会再跌？我现在不买，再往下跌，看我能不能买的起？即便是跌了50%，有的人还是买不起。所以现在已经到了一个拐点，下跌了，所以人们已经普遍的预感到，这个泡沫房地产的泡沫要破了。
现在来问为什么房地产价格这么高，并且逐年提高，从来不下降呢？曾经有下降的时候过，08年房地产下降了。下降之后到了09年，温家宝为了要提高GDP，所以他把房地产做为一个提高GDP的主要政策手段。现在房地产在整个GDP成长中间占什么地位？
09年国民生产总值全年是8.7%，而房地产所占的GDP占了6.6%，也就是2/3要靠房地产。所以在这种状况下，09年为了要提高GDP，所以拼命地把钱投资到房地产。而房地产提高了以后，房价高卖不出去，到了目前恶果都出来了。人们问，你仅仅是为了完成政策任务，不顾老百姓的住房？为了完成GDP，什么手段都用了，用到这种程度你还能再用下去吗？骗不下去了，它只好收手。
再问为什么房地产会这么高呢？在这次两会中间，重庆市有一位委员，他在发言里边公开承认，全国房地产，政府收的税有12种，政府收的费有50种，税、费加起来62种，这是第一个数字。
第二个数字是土地转让金。什么叫土地转让金？土地转让金就是土地属于国家的，国家的土地由政府来管。政府要拨这个土地给你开发商去盖房子，那么先要把土地转让给你，转让给你就是说你可以去使用；仅仅是使用权不是永久权。使用权给你使用70年，这70年中间的一个转让金要一次交清。
过去的转让金还相对比较低廉，逐年逐年下来，现在政府发现这个转让金是一个很好的财政收入，就把土地转让金做为一个政府，尤其是地方政府的财政收入的主要来源。有的地区土地转让金是地方政府收入的50%，并且现在的土地转让金价格越来越高。
过去卖1百万的一块地，经过现在政府一转手，给你2百万、3百万甚至5百万，加3到5倍，付转让金你要不要？不要就给别人。所以房地产的地价越涨越高，越是中心地区，越是繁华地区黄金地区的地价比天还高。那么价钱谁收了？政府收的。
政府收的目的很简单，我要养这个政府，党、政、军、特警，通通要人家来养，这么多吃皇粮的人，钱从哪里来？就从土地上来剥削嘛，刮老百姓的头，再加上土地转让这还是一项，不是全部喔！
中共政权对盖房子之前要土地转让金，这是一个非常重要的收入，它收入是多少呢？根据新华社的报导，2009年一年中国地方政府土地出让收入高达多少呢？1.6兆人民币。土地出让金同比政府收入增加了60%，就是比2008年增加了60%。
那么这些钱给谁用呢？主要是给地方政府，地方政府现在大量的缺钱，需要靠土地转让金来维持这个政府，那么按理说这个房地产是一个下金蛋的母鸡，应该把它养着，继续这么样维持下去，泡沫不应该让它破才合理，对不对？
从中共的角度来讲，可是中共这样想，你把钱收进来以后给地方政府用了，而中央政府却出钱贷款给房地产去盖房子，也就是说中央政府通过土地转让金的方式养了地方政府，而房地产又不赚钱，也卖不出去，所以这个生意就做不下去了嘛！
关键在这里，房价高使得老百姓不买房子，房价卖不出去，中央银行贷的款收不回来，而地方政府就大量拼命去搜刮土地转让金来养活地方政府，所以这是一个非常大的矛盾，而这个矛盾至今中央政府和地方政府还无法解决，房地产这一个价格高关键因素就在经济制度和政治制度上面，你怎么去解决地方政府事权和财权的问题。
中共过去这么多年来，利用盖房地产的模式让地方政府收土地转让金活下去，中央政府一直贴钱，可到现在这个模式你再继续维持下去，中央政府受不了，那么地方政府又问你不给我钱，那么你现在又不让我去挖钱，那我怎么去完成你中央政府交给我的专制统治的这个任务呢？
所以这个矛盾从经济上转移到政治上，非常强烈的矛盾，这个矛盾怎么解决，中共我看是无法解决，是个无解的难题，所以在影响到全国的经济模式，经济发展的时候，北京最高层不得不收缩房地产的规模和价格。
所以温家宝在他的政府工作报告里边，他只讲部分城市的房价过高，要把它压下去，他不敢讲整个房地产要整顿，要把整个价给压下来，他不敢这样讲，如果这样讲的话，地方政府马上造反，所以这个房市泡沫从政治角度来讲，他不愿让它破。
可是经济角度来讲，它非破不可，因为资金链断了，资金链断银行不贷款是一个断的方式，一个形式，关键是你房子卖不出去，钱进不来，这个资金链断是更重要，房子盖了卖不出去，这是一个非常大的难题，那么地方政府会不会就此而罢休呢？
不可能，它还会是要想尽一切办法维持这个房地产高价位，为什么？因为中共的地方政府欠了，财务上所欠的有几个数据，中共官方自己承认欠了5万亿到6万亿，这是一个说法。可是美国一位大学教授，根据他长年来研究分析，中国地方政府所欠的财务是11万亿，也就是说整个国民生产总值33万亿中的1/3，是欠的款。它现在全年从房地产搜刮进来的钱，还不够抵补地方政府所欠的黑洞。
所以这是个非常大的矛盾，如果地方政府不能稳定，那中共政权怎么能稳定呢？从另外一个角度讲，我们看今年中共政权给国防费用增加的比例，增加到7.5%，几乎比去年减少了一半，为什么？
有的人会这样讲，说一方面它的经济不好了，国库空了，它要把资金从军费上砍掉一半。另外一种说法，说是把军费分散隐藏起来了，放在教育、科研、工业这些项目里头隐藏起来，我想这两种说法都有道理。关键的就是你国库空了，国库空的一个最典型的例子，就是温家宝在政府报告的里边提到的，他要赤字预算1.05兆，这是过去政府工作报告里面不曾见的，而今年特别提到1.05兆是赤字预算，是什么呢？是财政部局的税金将近占到1/6。
那么这个钱为什么这么紧了呢？为什么要把国防费砍掉呢？我们可以看看现在费用用到哪里去了？第一项、地方政府要钱，你不给我钱我下面没办法运转。
第二项，全国的维权抗暴运动一年10万起，它要把社会稳定下来，那么它就拼命要扩张能够维持社会稳定的那些党政军特，其中最明显的一项就是“维稳费”，维持稳定费用。有的省市维稳费已经达到了它的全年的当地政府的总收入的1/5~1/7，并且还在往上升，还在往上升。
全国一年有10万起以上的维权抗暴，那么要有人去维持秩序，派警察、派武警、派军队，以及派裹着小脚的红旗队的老太太，你看这次两会召开，要有70万的维稳人员、保安人员，这个费用从哪里开销？就从这维稳费里面开销。
那么就是要拨钱给政法委，政法委拨给国安部、公安部、武警，你不给钱人家不做事，你给少了人家还不干，所以这个费用它宁可用在这些维稳上，它不愿意去用在改善人民的生活，提高人民的素质，改善环境污染，不去投入到教育、医疗、卫生、劳保、养老，而要去投入到维稳。
那么老百姓你是用枪支把他压下去了，可是他心里根本不服啊！你花那么多钱，花在建立金盾工程、绿坝，养了那么多五毛党，这都要费用。所以这个费用从房地产某一个角度讲，可以从土地上刮钱过来，刮了以后养地方政府。
另外一个角度，你要去中央政府银行贷款给养这个房地产，所以这样的买卖做不下去了，所以只好收缩，温家宝不敢全收缩。可是这个经济规律逼得你这个泡沫会破灭。因为这个例子在日本、在美国、在杜拜都已经发生了，并不是你不想破了就不破了。
问一个很简单的话，你一年盖了几十亿米的房子，你卖不出去一半，你钱怎么回笼？你怎么把钱回到国库里头，再使这个经济，整个政权的维持继续运转呢？
做不到。所以等于是崩溃了唷！资金链一断，血管里面没有血液流通，非常的严重啊！所以温家宝他今天讲了，今年是一个最复杂、 最困难的一年。
不错，现在我把他仅仅是房地产一个角落的一个情况，做一个简单的介绍。
我们从另外一个讲，为什么那么多人要热衷于房地产，因为房地产是一个金库，是一个老母鸡，能生金蛋。但生了金蛋以后谁来分配？谁赚了最大头？谁赚了最小头？最大头的是谁？是收房地产的税和费的政府部门、收土地转让金这个部门。这些部门就是中共的中央政府和地方政府，在里边得到了极大的好处。
所以这次有政协委员讲，他说“房地产的利润，政府赚去了，我们赚的不多”。所以政府想要靠这个东西来赚钱，可是赚到现在已经无能为力，不能继续下去了，并且会非常困难。你就要拆东墙补西墙来维持这个房地产，你再把土地刮过去了，最后你只能养地方政府，中央政府亏了。
那么另外一头养大了谁呢？养大了一些官商，你再从“富士比”的统计的有钱的人，中国最又有钱的，他们发家的里面，占比例最高的行业的那一部分是房地产。
房地产是促使中国富豪们起来的一个主要项目之一，有三大项，一个房地产、一个是工业生产、一个是煤矿等等的资源挖掘这三大类。而房地产是占了1/3以上，所以大家都要走这条路去赚这个钱。
可是，老百姓受苦了，那么老百姓现在唯一能做的，我不买房子、我就租房子，甚至于我不到城里了，我到二县、三县地方去。所以现在有个白领，上海也好、北京也好，他们离开城市，他们叫“脱北”，脱离北京。因为房子房价太高、因为生活费用太高，他们白领阶级在这里生活着，不如想想回我的家乡，可能活得更轻松愉快一点。
所以这样一旦更多的年轻人，80代、90代的年轻人，在大众城市里面不能得到有尊严的、幸福的生活的话，他们脱离那个地区。所以你那儿盖的房子再多，对他们来讲毫无意义了。所以我今天讲的题目，我们收回来讲，这总归一结，房地产到了目前这个阶段，已经走到了一个严重的拐点，中国的房地产泡沫终将破灭，根本原因就在于有政治原因、经济原因、和社会原因。今天我的评论到此结束，谢谢各位收听，再见。
（据希望之声国际广播台《伍凡评论》节目录音整埋）
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