【新唐人2010年2月6日讯】都市土地研究所(Urban Land Institute)新出炉的一份研究报告显示，美国住房市场正处于“转折点”，原先的“老旧模式”不会再是住房市场复苏的一部分。这份以“美国下一个十年的住房”(Housing in America: the Next Decade)为题的报告，分析人口族群和消费者行为对新市场的驱动，认为经历这次经济衰退后，美国住宅市场会和以往的“大相径庭”。
该报告的合著者麦伊尔文(John McIlwain)指出，法拍房屋的增加、住宅贷款融资系统的重建，以及婴儿潮、婴儿潮第二代和移民家庭所引发对住宅的需求变化，在在都对重塑住房市场产生影响。
“老旧模式将一去不复返，”麦伊尔文说，“随着时间的推移，会有都市发展的新格局出现，并带来机遇和激烈的挑战。如果还不明白这些新的趋势，就无法建造出符合市场需求的房屋来。”
报告预测，尽管有些地方就业市场情况好转，住房市场也开始稳定，但由于法拍房和“水下”按揭贷款（贷款数额高于房屋的现值）的数量增加，今年房价仍将下跌10％。
“美国梦”的根本改变
“越来越多的消费者选择放弃这类按揭贷款，表示长期追求拥有房产的‘美国梦’有了根本性的改变，” 麦伊尔文说，“通过拥有房产来积累财富理念的幻灭，可能会持续几十年。进入房产市场的人们会更倾向于长期租房，即便购房，也会更多地强调居住的目的，而非用于投资。”
报告预测，房价上涨将明显放慢，约为每年1% 至2%；美国的住房拥有率，将从现在是67%（房地产市场鼎盛期的最高记录高达69%）进一步降至约62%。
麦伊尔文说明，美国住房市场的持续稳定取决于私人住宅按揭贷款制度何时复苏、如何复苏，以及这一系统将如何架构。
报告中说，现在联邦政府通过购买按揭或使按揭证券化，几乎提供所有的新按揭资金。减少这种大规模的支持将导致按揭贷款的转变，重塑或取代掉类似房利美和房地美等供应商，并要求放款人的风险管理，以恢复投资者对按揭贷款支持证券的信心。重建一个住宅按揭贷款机制需要一个健全的市场基础，和改革按揭贷款证券化的结构，以消除过去的弊端。
市场未来走向
报告中分析美国4大人口潮来观察在未来10年房产市场走向：
◆老龄化婴儿潮（55至64岁）：
该报告说，虽然他们接近退休年龄，许多人还会因生活的需要或出自意愿而继续工作。有的不得已仍住在原有的郊区住宅，直到房屋价值恢复。那些能够搬迁的，将不会选择传统的退休地点或老年公寓，而是生活在年龄层混合的生活环境，以满足其积极的生活方式。适合步行，并给人有“都市感受”的郊区城镇中心会吸引这类人群。
◆壮年期的婴儿潮（46至54岁）：
现在正处或正进入壮年。这个族群也将面临其郊区家园难以脱手的严峻处境，阻碍着这一代人搬迁的能力。由于经济衰退，使得收入和家庭资产减少，购买第二套住房的能力也因此大大降抵，这在总体上也遏制了第二住房市场的前景。不过，就像比他们长一点的同侪一般，一旦有能力换房，会被具更多互动设计的社区所吸引。
◆Y世代：
这群技术娴熟的族群大约有860万人，超过了婴儿潮人数。Y世代重视社区价值，他们需要有地方（或者虚拟或实际）收集和共享信息、想法和意见。当进入房地产市场，他们对拥有房产的兴趣与他们父母辈们年轻时比起来要少得多。
“经济衰退使他们对购房的兴趣没那么强烈，他们将为了生活需要或出自意愿选择租房，”麦伊尔文说，“尽管收入少，Y世代将倾向于适合步行的，封闭式社区，他们选择边缘外围的孤立住宅，因为这种房子经济实惠，是他们能负担得起的。采替代能源的绿色“零能耗”房屋对他们独具魅力。
◆移民：
现已达400万人，这数字包括合法和非法移民的总人口数。若也考虑这些移民的儿孙辈，这族群会具有更大的影响力。
移民们趋向于群聚居住，并且倾向多代家人一起生活。这说明，如果能够负担得起的话，他们喜欢居住在有鲜明群体意识的地区，并会选择较大的房子。
◆都市世纪的来临
所有上述族群有一些共同特征，反映出他们对生活型态的期望：喜欢居住在适合步行、公共交通便利、多元功能的环境，无论住在都市还是郊区，都要尽量减低对自家汽车的依赖。
这些都市化的主要驱动因素有：
1）2人家庭和无子女家庭的增长（其中包括婴儿潮代和Y一代）；
2）婴儿潮停止迁移到郊区;
3）Y世代族群可能租房住，而不是购买房产；
4）鼓励密集发展的公共政策。
“由于经济和土地的限制，都市不可能腾空发展，以容纳所有人口群体的住房要求，” 麦伊尔文说，“因此，郊区的发展，必须适应这种需求，否则将被淘汰。郊区的世纪已经结束。现在是都市的世纪。”（原文载于《大纪元》）
