【新唐人2010年1月25日讯】如果你是一名地产投资新手，你会发现有关房地产的资讯层出不穷。这也不奇怪，因为总有许多人愿意助人一臂之力。目前全球经济危机的冲击刚过，经济是开始复苏了，还是一波未平，一波又起？结果尚未见分晓。此时选择投资房地产对任何人来讲都难免有些担心和举棋不定。
成功置业是人生中最大的财物决定之一，它不仅关系到你现在的生活，还会为你将来退休后提供经济来源，这可不是一件简单的事，不仅需要你投入时间和精力，还要多学习相关知识。
我从事房地产多年，我从未看到哪一套物业辜负了投资者，倒是看到一些投资人在买房投资时乱弄一气，结果做出了糟糕的选择。
不管有许多教训要汲取，或是有多少信息要了解，投资地产前入门的必备常识有两点：首先，你要了解投资时的现金流是怎样运转的；其次，买房后可能产生哪三种结果。
税收的负杠杆原理
说起负杠杆(Negative Gearing)，这个名字听起来很复杂，其实道理很简单，说白了，就是如果你投资房地产亏损了，政府还会给你补贴，你将从税务局获得退税。这是房地产投资很吸引人的一点，想想看天下哪有这样的好事？你赢利的钱是你的，你亏损了政府还给你补贴，其它形式的投资都不会享受到这种好处。
为什么叫负杠杆呢？当你借钱置业时，这就构成了债务杠杆。如果你的整个物业成本，包括贷款利息、代理费、保险、维修、广告费、电话费、看房的旅行费等等，超过你的租金收入时，这就构成了负债务杠杆，简称负杠杆。
在这种投资亏损的情况下，你可以申请退税。退税额用你的边际税率来计算。比如说，如果每周的亏损$100，你的边际税率是30%，那么你每周得到的退税款是$30。这有助于你继续持有这个投资房，因为你的部分成本已经从被退税中获得补偿了。
正杠杆原理
如果运气好时能买到一处一上来就能赢利的物业，也就是说租金收益大于其支出成本的物业。这或者是因为租金高，或者是因为支出成本低，很可能是因为你的首付很高所以你支付的贷款利息较低。
比如，这个物业每周的支出成本是$220，可是它的租金可达到每周$240。盈余差额是$20，按照你的边际税率计算，本案物业每周上税$6。另$14则入你的私囊。
这种物业很难遇到，即使在物业价格走低时，这样的概率也仅在6%左右。如果你买了一处新的物业，除了实际成本外，物业的建造、加固及装修等也都会增加你的支出。
为此，你可以计提折旧，并作为费用扣除。假如说你买了一套物业价值$150,000，每年你可以按照2.5% ($2250)的比例申报折旧费，长达40年。
你也可以对一些固定装置要求补偿，如灯具、窗帘、地毯等，补偿的价格不等，通常是每年补偿这些物件价值的15%到20%。如果这些折旧金额很可观的话，那么这个物业每周有可能给你带来$50到$100的额外退税。
有时，这不仅能帮助你平衡支出，还有可能超出支出，这样你又可以把结余的钱用于其它的贷款偿还。我们称这种物业为“正现金流”物业。要想遇到这样的机会，你得深谙有关折旧的知识，还要学会怎样对意向中的物业进行相关的计算。
正如有众多的股票供你投资选择一样，正现金流的物业也数量众多，到处可见。
同理，正如你在购进某公司股份前会对这家公司进行全面调查一样，成功置业也同样有许多规则要循。比如：
● 不要一时兴起或听信某一朋友的指点而置业。
● 不要听从出售物业人员的意见。
● 问问题要问到点子上，要知道这些关键问题与此物业的外观印象无关。
● 千万不要为了少交税而置业，你可能因为不小心而犯错，结果你的净资产比你置业前还糟。
● 邻居街坊的物业不见得适合你。
小结
总之，你要了解自己，了解自己的财务状况，了解物业投资的知识。用知识武装自己，懂得问关键的问题，拒当置业的牺牲品。
