主持人：各位好，欢迎收看新唐人电视台《热点互动》节目，近几个月来中国的房地产市场出现了迷局。
一方面楼价不断攀升，北京6月份近50个楼盘的售价达到了历史的新高，而上海的豪华楼销售也涨势喜人；而另一方面“退房潮”从北京、深圳到南京、西安、长沙，大有蔓延全国之势，而高等法院刚刚公布的“退房禁令”也证实了这一局面。
为什么会出现这样子的矛盾的情况呢？高院的“退房令”能管用吗？未来中国的楼市又会如何发展？我们今天请资深评论员李天笑博士为我们来分析，天笑博士您好。
李天笑：主持人好。
主持人：现在全球经济还没有完全恢复，在这种情况之下，中国的房地产市场却回暖而且火爆，达到了历史的新高，为什么会出现这样子的情况？是怎么做到的？
李天笑：这个情况确实是挺蹊跷，也挺奇怪的，因为中国的房地产经过了几次的上上下下的波动，2007年底的时候达到了高峰，2008年基本上处于低谷。从这个今年3月份开始，出现了一个小阳春，到目前为止基本上全国像北京、杭州、重庆、青海，还有苏州等这些地方涨幅都比较大，特别像杭州涨幅达到180%。
在这种情况杭州市长也出来说，要禁止有虚假合同的现象。那么这个里边也是透漏了一个信息，现在大量的贷款在市场上流动，就是从今年3月份，中央银行和监管会共同发了一个文件，这一个文件明确的就是要用信贷来刺激现在的房地产。那么在这样一个思想指导之下，原来的政府的所谓救市的资金，就大量的涌入房地产市场，基本上大概是以每个月超过1万亿的速度。
主持人：每个月超过1万亿的速度？
李天笑：是。从1月份到现在今年6月份为止，已经有6.5万亿的这样子一个大数目进入了银行，这是一个非常庞大的数目。那么银行就有很大的余地可以给客户贷款。以上海来说，今年5月份个人住房的贷款就是增加了78.7亿，那这是4年以来的最高峰。
那么这是一个最主要的原因，就是信贷刺激。那么在这个信贷刺激之下，我们可以看到有很多人，所谓的投资者，实际上是带有很大成分的投机的性质，他就趁这个银行这个宽松的贷款条件，比方说有的地方是零首付，有的地方是低利息。甚至是这个长期的无息贷款的优惠。所以这些人就大量的买房。买房以后，他这个买房不是自己住，他买了一套以后，用这个去抵押，然后再买，再贷，是这样子转手赚钱。
主持人：用投机的方式了。
李天笑：中央电视台有一个节目叫“经济半小时”，播出了一个很有意思的个案，说是有一个人当时他用这样一种方式，买了35套房子。因此实际上这一轮房市的热潮，基本上是由投机加上信贷刺激起来的。
当然还有银行这一方，中国现在有六大金融机构，就是建行、工商行、中信集团，还有中银、交行、还有招商银行，这六大金融机构总共在2008年发放这种不符合贷款条件的达到了215亿，以当时来说还是处于低落的情况下就这么做。当然现在这个情况这么好，贷款又这么充裕的话，那么有充分的理由可以认为银行还是会这么继续做下去，那么有这样几种因素，银行的因素，投机的因素，还有金融刺激因素，使得这个房地产现在出现了这么一种热销的情形。
主持人：这完全是一种政治市把这个楼市给鼓起来了，那么一方面楼市这么火爆，另一方面却出现了大量的退房朝，这个矛盾的现象是怎么回事？
李天笑：这个就是刚才我们讲到的一个投机现象，买房子是通过这个银行的低息贷款，或者是零首付这样的机会大量的买房。实际上在这几年以来，特别是2008年处于低谷的时候，这个房地产商他就想出一种办法，这种办法是什么呢？就是说用这个“自买自卖”这种方式来抬高房价，使得这个房子拿到二手市场上转卖以后就可以挣钱。
当时深圳揭露出来有一个房地产公司有21个员工，每个员工自己就买2套房子，然后把这个房子又让给员工的家属还有他的朋友。那么这样子这个房子看上去用的钱是完全合法的，但是一但造成房地产销路很好，把房价在市场上炒上去以后，他们就开始退房，等真正想买房子的人进来买了，原本买的这些人就退房了。在退的过程中实际上也有一些蹊跷，但是这种方式本身在中国的法律系统里边认为这个是合法的。
现在这个退房其实情况比较严重，就是全国各地，比方说在从北京、深圳到南京、西安、长沙，这些地方，特别是杭州。就是说这些地方同时是房价上涨的地方，出现了很大的“退房潮”。
主持人：那就是说这些“退房潮”都跟这种房价的炒作，先买然后推高房价再退房这种模式是有关系的吗？
李天笑：有相当大的关系，现在基本上，很多分析房市的分析家是趋同这么一种观点，这背后实际上是自买自卖，用这种掩耳盗铃的方式来推动房价上升。在这一次的房市小阳春当中起到了很大的作用。所以说高院会出台这么一个文件，就是相对要使这个降温。
主持人：对，那高院是7月20日发布的“做好房地产的纠纷案件审判工作的指导意见”。这个政策被人们说成是一个退房禁令，内容是什么？能不能起到能限制退房的方式？
李天笑：这一份高院的文件一共有十一条，实际上如果仔细的话，就是通过整个对房地产的管制来达到避免群体运动、群体的抗争事件发生。
比方说他第五条是怎么样来避免引发群体事件，在第七条里面讲到，要将不稳定的因素化解在萌芽状态，那么在第十条里面讲到，要调解优先，调判结合，化解纠纷，维护稳定。
所以说整个这些他对这个十一条的中心思想，是怎么样从社会稳定的角度，而不是说这个合同本身合不合法，指导你怎么去判断，这个不是他的重点。重点是要通过对这些案件的处理来达到怎么维护社会稳定。那么这也是跟当前中共预告的不断的发生各种土地纠纷，房产纠纷，还有关于拆房的这种暴力案件等等完全是有关的。
主持人：就是说法院出台的这些东西并不是为了稳定房地产市场，而只是说让老百姓这种民怨不要起来的压制作法。
李天笑：根本目的是这样，但是问题是你要压下民意民怨，你首先还是要从具体的来进行调解。这里面也讲了，但是这是指导思想，所以比较笼统简要。比方讲土地出让，土地转让，还有对那个招标、发标，还有对那个土地、房屋买卖，还有抵押贷款等等这方面，都做了一些规定。
这些规定当然是一种指导性的规定，不是说很具体的，关键问题是什么呢？这个目的很明确，就是不要引起市场波动和民怨上升，因而爆发成一种群体事件对抗中共。但是呢，里边的说法非常模糊笼统，比方说提到一个要准确的把握黑白合同。
主持人：什么叫黑白合同？
李天笑：黑白合同就是在招标和发标过程当中有两个合同，一个是白的，一个是黑的。或者一个叫阳的，一个叫阴的；一个是给政府的，还有一个是我们私下定的。那这样子的话呢，给政府的就是冠冕堂皇的，能够从法律上过去，但是我们私下定的可能跟他有冲突。比方说给政府的叫黑合同，黑合同当中他是为了取得贷款，或者是为了降低税收，但是我们真正订的合同可能价格跟给政府的报备的合同的价格是不一样的。
因此会产生很多的法律纠纷，所以到时候，有的人就讲说那到最后咱们就按照这样的合同来算了，有利于谁就这个，有的人就不认账，但大多数情况下人家是认账的，这样就产生了法律纠纷。
但是问题在于什么地方？这种黑白合同本身是不合法的，在西方国家里边绝对不可能出现这个，出现这个抓一个打一个，肯定房地产公司都得注销了，但是奇怪的是高院只是说没有准确把握，他没有说这个是非法的，当中也没有这么说怎样来打击这个东西，只说要劝解，让不符合合同的这些东西让他能够调解成合法的，那就解决这种问题。
主持人：那是不是可以理解成这种东西太普遍了，已经没有办法去解决了。
李天笑：完全可以这么说。
主持人：那目前房地产市场的这种乱象是如何形成的？您认为谁会从中受益？
李天笑：这个房地产的乱象主要是一个根本的矛盾，就是什么呢？一个政治房市，就是说和大多数人的消费水准达不到买房的购买力，这个根本的矛盾。政治房市就是通过信贷刺激，通过这种投机方式银行乱贷款，这种方式把房价抬上去。
主持人：这样的东西是虚的呀！
李天笑：是虚的，但是在这种情况下，大多数的老百姓他的收入水平根本就是买不起这种房子。一般来说，现在最高都是几万块一个平方米，这样的情况下，老百姓的工资基本上五、六千。
主持人：根本不可能。
李天笑：不可能达到这个水平，所以这个基本矛盾、乱象。还有一个情况就是说没有一个法律的衡定标准。比方说我们刚才也讲到像黑白合同，比方说还讲到了这种乱贷款当中，你怎么来衡定这种事情。这些乱象的现象，和法律上的东西是有关系的。我们比方说美国签约的合同在法律银行还有客户三方，都必须非常清楚的，在这里的话，我觉得这里边很多东西都跟法律的监督不力有很大的关系。
主持人：那您认为现在目前的这种楼市的状态会持续多久？它未来的房地产市场会怎么样？
李天笑：是这样的，现在的这个小阳春完全是靠信贷刺激起来的，今年基本上要投入救市的款项，大概是8万亿，到今年9月份估计大概可以基本完成，因此有一些评论家、或分析家他认为到9月份开始情况会逆转，也就是房价会下去。
但是问题是中共所有的刺激房市的目的是带动“保八”，因为房价、房市和外资还有外贸，这三个是推动GDP主要的因素。那么在这个情况下，如果达不到保八，或者看上去有可能要危险的话，继续的信贷刺激，会继续下去到明年，也许可能在3、4月份，暴涨必然暴跌这是一个铁率。
主持人：那这样一来，整个中国经济未来会有什么样的影响？
李天笑：因为目前的情况是这个刺激信贷在很大程度上为了保证地方政府能从地价中取得很大的好处，这样多拿到钱以后，可以支持中央政府的所谓救市拉动内需的目的。但这真正的目的就是达到政治目的，因为现在很多人没有钱说要去买房，而且在这种情况下反而会挤压一般消费品的消费空间，因此在很大程度上不会支持这个拉动内需，所以对就业没有很大的帮助。所以对整个来说，对经济没有实质的帮助。
主持人：那能不能达到提高地价的目的，还有待于进一步的观察。好的，非常感谢您的分析。各位观众朋友们感谢您收看这一期的《热点互动》，我们下次时间再见。
