主持人：观众朋友们大家好，欢迎收看《热点互动》，倾举国之力举办的北京奥运会终于闭幕了，人们开始更多的关注后奥运时代中国的经济问题，随着奥运经济泡沫的破灭，中国会不会出现后奥运经济萧条现象，中国经济未来走向又会如何？
我们将邀请本台特约评论员杰森先生，分别就房地产、股市和金融等各个经济层面加以分析，我们今天首先谈的是房地产的问题，杰森先生您好。
杰森：林云你好。
主持人：中国现在的房地产的现状用万科的总经理说的一句话来说是“深处严冬”，那这个严冬到底有多寒冷？这是不是意味着中国经济真的是步入了后奥运时代的萧条呢？
杰森：事实上整个房地产出现萧条，从2007年疯狂的上涨，到现在已经普遍接受房地产进入寒冬这样一个概念，是经过了大概半年多的变化，我们知道房地产在2007年随着奥运概念不断的升级，几乎到了房地产那种暴涨、颠峰的状态，就是有点疯狂了。
2007年上半年，据说深圳的房价就涨了将近70%，其它地方也是暴涨不止，当然从2007年的下半年特别是10月份以后，各个地方就开始出现这种房地产下走的现象，当然还是以深圳为个别地区领先。
而到了2008年特别是到最近的7月份，整个现象就发生特别明显的变化，2008年的8月份深圳房地产的销售已经到了惨的不能再惨，很多中介公司都倒闭了，8月21日整个深圳只卖出5套房子。
主持人：当天全深圳？
杰森：对，所以说出现了历史最低点，而与此同时，大家一直认为有硬需求，所谓的硬需求，真的有想买房子的北京、上海也出现了非常大的房地产销售量的下跌，销售额的下跌。
比如说像北京7月份跟历史的同期比的话，销售量和销售额都下降了将近60%左右，是巨大的下降，另外像广东等一线城市，基本上都是量价齐跌，就是销售量也在下降，价钱也在下降。
所有这些东西，出现一个最大的问题就是整个房地产资金链出了问题，比如说原来按预期的投资会卖出房子，然后回来再投资再走下一步，这样的概念已经破坏掉了，因为销售不利，整个房地产的资金链会拖得很长，很多单位，小一点的企业有崩溃的感觉。整个房地产业很多人都说在过冬，不管是万科的总裁，还是SOHO中国董事长潘石屹，基本上大家都在谈过冬这样的概念。
主持人：就是说他们现在准备要过苦日子了？
杰森：房地产的暴利时期已经结束，基本上大家认为整个历史上的辉煌未来已经不会再有了。
主持人：大家一致公认中国整个的房地产好像也是这样一种状态了，那么怎么样会走到了这一步呢？是不是跟政府的宏观调控、紧缩银根这些政策直接有关系呢？
杰森：从中共媒体的宣传来看，似乎好像说是这一轮房地产增幅减缓，有的地方下走是跟2007年底，中共出台的一系列的政策有关。比如说限制第二套住房的购买，还有利率上涨有关系，声称是中共宏观调控起的作用，其实仔细分析的话，并不是这样子。
我们知道中共特别是地方官员的经济利益和房地产的开发是紧密相关的，中共从来都没有真正的想抑制房地产的发展。历史上我们知道从2002年开始，中共出台了很多很多控制房地产、房屋价格的政策，一般都是出台一个政策以后，房地产价格就会暴涨一段时间。
当然到2007年，我们看到为什么房价在这时候果然就停下来了，因为出台政策的关系，完全整个中国的房地产的价格和整个老百姓的生活收入已经彻底脱节了。
我把它叫做两头疲软，就是一方面因为价格高到一定程度以后，很富有的人他已经有了一套、两套房子，而现在的价位高到了他觉得已经失去了投资意义，因为有很大的风险在里头。而对于中低收入的人来说，价位也已经高到他们彻底想都不用再想要买房子了，所以说低收入的人买不起，高收入的人觉得不值得买，两头疲软，整个房地产就进入这样寒冬的开始。
主持人：反而还不是政策的影响。
杰森：跟政策，跟中共的宏观调控没有直接的关系，整个来说我们只要仔细分析，你可以知道是这样的关系。
主持人：那如果说是因为脱节了，那就是说这个泡沫太大了。
杰森：是这样子。
主持人：它里边太多的水分了，那么合理的进行一些挤压，进行一些调整，而且这个房价现在才开始下走，那么下走对想要买房子的老百姓也是一件好事，那这个房地产的这种走势会不会向着一种良性的方向发展呢？
杰森：在目前来看，整个房地产还是处于一个胶着状态，很多地区只是量在降，销售量在降。
主持人：没有人买了。
杰森：买的人少了，但是同时价不再降，它价还在往上走。
主持人：为什么价格和量会发生这样子一种矛盾的情况呢？
杰森：事实上这种情况是一种搏奕的概念，就是一个开发商和地方政府和消费者搏奕的概念。
主持人：三方的关系。
杰森：我们可以看到某种意义上讲，整个地方政府和开发商是相同利益的，我们谈过很多次，中国的地方政府很多地方的财政收入60%以上都是来自于出卖土地，而且同时我们也看到几乎房地产开发商是地方政府最大的经济资助者。
据SOHO中国董事长潘石屹说2007年整个开发商购买地方土地的钱超过了所有开发商全年的销售额，也就是说开发商2007年把自己卖的房子所有的钱都转过来交给政府买了地了，他们囤积土地认为未来有很大的发展空间。
而你就可以看到整个来说，中共的地方政府在整个房屋地产开发中是最大的获利者，而且土地价格也是中国房地产中间成本最高的一个份额，增长比例越来越高。
面临房地产下走的这个概念的情况下，最急的是地方政府，中共的地方政府在这个问题上事实上是跟开发商站在一块的，站在一块的表现形式是什么？从舆论上，它尽可能营造出来房地产还会继续往上走的气氛。
同时我们从数据上发现，它们开始做很多手脚，我们也知道就连中共自己的新闻媒体，整个房屋管理部门的数据和中共统计局的数据根本就互相有出入，谁都搞不清楚谁对谁错，有人说统计局是对的，有人说另外一个部门是对的，这个混乱本身也造成中国老百姓对于未来中国房市的走向判断不清。
因为中国老百姓害怕。历史上2002年中国房地产已经太高了，2003年暴涨，2004、2007年随着房价已经高到承受不住的时候，它还是暴涨，所以老百姓对这个房屋价格已经吃不消了。在这个时候，房屋在明明写着销售额已经下降的情况下，中共还是利用它手中的媒体，开发商利用它手中的文人，发布了很多很多很混乱的信息，使得老百姓摸不清情况到底是怎样。
一方面开发商非常希望老百姓买房子，这样的话他的资金回笼，使整个资金链能够活起来；另一方面，我们可以看到老百姓也不愿意做这种傻瓜，去接这个最后一棒。那么这时候一个正常的政府应该是以公正的身份给老百姓一个正常的信息。
但是因为中共本身的利益跟开发商结合的太紧密，所以在方方面面从政策上，比如说石家庄政府，这时候偏偏出台很多政策来鼓励老百姓买房子；比如说重庆市政府，它甚至拿出100亿来帮一些开发商去推一些房子。
我们可以看到整个中国老百姓在一个被动、信息控制和政策控制的地位上来做决定，在这时候我们可以看到开发商死死地不降房价，老百姓又买不起，又怕未来再涨，在这种艰难的胶着下，事实上是一个开发商的资金链断裂和老百姓未来预期之间这种博奕的过程，中共的官员、中共的地方政府在这过程中起了一个非常、非常坏的一个角色。
主持人：但是像您刚才讲的是实际上现在是两头疲软，所以说这个房地产再往上走的空间已经几乎是很微、几乎是没有了。那这种情况下它又不肯降价，还在那边胶着着，而政府还是站在开发商那边的话，那这种情况能维持多久？
杰森：维持不了多久，这就是资金链什么时候断的问题。我们知道，为什么深圳的销售量在过去的半年时间已经降了40%，很多地方一直降，就是说谁都知道买房子一个很大的人群就是在投资，如果一旦开始降，那一群人就失去了，整个来说房地产总是买涨不买降，如果这个房地产开始降，那么证明它为了维持生存的状态，已经不管未来，无论如何要将资金收回来，我能维持下来整个公司才能运作。
所以说我们就看到实际上是资金链要不要断的问题，当然中国的房地产在我看来的话，其实上来的空间已经很小了。按中共官员自己报出来的数据说，事实上中国到了2006年，城市几乎已经到了人均26平方米的住宅面积，而且自有住房率已经到了80%。
基本上饱和了，已经超过美国房屋的比率。在这样的情况下，我觉的整个中国的房地产大环境上，其实已经没有上涨空间了，如果再有上涨空间一定是炒作，一定有人为的因素在里头。那么房地产进一步面临的就是资金链断裂，
主持人：如果断裂的话，那会怎么样？
杰森：如果断裂的话，那么对于中国经济来说就是个地震源，我们知道中国内需最大的一个因素，GDP里头内需本身就占了40%，那么房地产占了一个巨大的份额，有人说2007年GDP20%以上的动力来自于房地产，整个来说占了五分之一，这是非常大的一个比率，而在某些省份，比如说在广东省，基本上已经到了30%更高的比例。
这样的概念就是说，它几乎成为一个重要的经济因素，如果这个因素在往下走的话，那么中国的整个GDP都在往下走。而于此同时的话，房地产事实上是中国金融银行最优的贷款，中国整个银行贷款的毁约率大概都在4%以上，只有房地产这一块是超过1%左右，特别是个人贷款。
在这个过程中，如果房地产这一块开始下走，整个断供的人在增加的话，那么整个银行系统面临着一方面还18万亿中国老百姓的利息的压力，另一方面又背负着中共17%储备金这样巨大的一个包袱，在这时候如果房地产这个唯一的一个优质的贷款再损失掉的话，整个银行系统就岌岌可危。
主持人：它对整个中国经济的影响就非常巨大。但是还有一个问题就是说，一般人都会觉得中国它是一个政策市，中共什么都管，说是市场经济，实际上它还有一定程度计划经济的概念。所以说最近温家宝到深圳去，也特别强调，房地产是一个自助产业，那有人根据这个话解读，其实他这个政策倾向，就是说政府不会看着资金链就这么断了，您觉得能起作用吗？
杰森：我们可以看到股市，中共从来也就是想维持股市，甚至奥运之前提出维持股市稳定，但是股市在奥运期间还是跌了百分之十几，整个来说目前中国经济已经非常复杂，不是中共单方面能控制住了，它想控制住也控制不住，而且我们可以看到中共本身有个贪婪的因素在里头。你说你要拿钱资助，你有什么钱来维持这个产业炼不断呢？因为整个房地产是个资金密集性产业，100亿对房地产什么都不是的，三、五个项目就把100亿耗完了。
所以说中共它只能像股市一样，放掉这个空头支票，鼓舞一下人心，某种意义上它还是要把老百姓的钱往里圈，给老百姓一个感觉说房地产不会降，我现在不买，未来还会升，它还是得骗老百姓进来钱，它所有的这些就跟股市一样，股市在跌的控制不住的时候，它还是说奥运时要到3800点等等这样的因素，想要把老百姓散户的钱引进来救它的股市。
那房地产这样子，它不管放什么信息，你就死抓一点，中国的房地产需求到底在哪哩？你看看你周围的人，到底谁有这样的房地产需求，北京和上海也许有一定的需求，但是北京和上海的价位已经和老百姓的承受能力差的很远。
所以说方方面面来看的话，我觉得房地产将会是中国未来经济地震的一个重要的地震源，而它产生的影响会影响到GDP的发展、会影响地方财政，而地方官员他不会说是我财政收入减少了我就会减衣缩食，他会进一步地压榨其它产业，其它产业会附属的受影响，同时它还会对金融行业造成影响。
另外最可怕的是对就业的影响，整个房地产影响就业，就业反过来又影响房地产，那么中国经济因为房地产的下走会带来一切的恶性循环。
主持人：好，非常感谢您非常独特视角的分析，我们今天的节目时间又到了，下一次我们再将从其它角度来谈经济问题。观众朋友们感谢您收看这一期的《热点互动》，我们下次节目再见。
