【新唐人北京時間2024年08月06日訊】現在抵押貸款利率是造成美國房地產市場低迷不振的最大主因。儘管,最近三十年固定利率有下降走勢,但仍然很接近7%,這樣還是讓大部分的買家、賣家無法接受。那就等利率降下來吧。不過想要等到5%以下,甚至4%以下,最快可能要等到明年、後年,或許更久。
如果我告訴你,現在就有一種辦法可以拿到低利率,你應該會很心動吧?
首先聲明,好東西絕對不容易到手。所以想要拿到低利率,就必須有所犧牲,有所付出,而且還有限制,如果你願意接受它,並且努力尋找,那麼你就可以得到所有人都夢寐以求的低利率。
年輕夫妻獲得大禮物
先來看一個案例,在麻薩諸塞州的偉斯特福德市(Westford),有一對24歲的年輕夫妻在今年初如願買了房,當時30年固定利率超過7%。但是他們最後竟然得到2.6%的低利率!
這兩位年輕夫妻一位叫做米奇(Mickey Ricard)、一位叫做葛雷絲(Grace Lucchese),他們想找一間三臥房的房子跟媽媽一起住,而且那時候的利率比現在還要高,所以他們在房市裡面痛苦的徘徊,始終找不到價位負擔得起的房子。
不過有一天米奇的媽媽說:嘿,兒子,我看到一間42萬9千美元的房子,你一定要去看看。於是米奇和葛雷絲就去瞧瞧這個房子,它是一棟殖民地風格簡單樣式的老房子,還有白色圍籬,而且有三間房間,房子保養得不錯。所以那時候他們心中就認為,這就是他們要找的房子!
什麼是「Assumable Mortgage」?
後來在與賣方談判價格的時候,米奇還想給屋主殺殺價,但賣方就說:其實他們可以承接他的抵押貸款。這是什麼意思呢?「承接屋主的抵押貸款」,好像沒有聽過這樣的事情。買房子的抵押貸款通常都是新的申請,依照當時的利率,還有貸款人的資格去計算出一個新的固定利率,或者是可調整式利率。但是,我們似乎從來沒聽說,可以承接前屋主的利率這種事。
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原來這種抵押貸款稱作「Assumable Mortgage」,翻成中文可以叫做「可承擔抵押貸款」,或者說「可承接抵押貸款」,因為本質上它可以「接管」賣方的貸款。那是不是說,任何前屋主的貸款,買家都能「接管」呢?當然是不能了,否則現在房市也不會這麼冷清了。
那麼米奇的賣方的利率是多少呢?是大家做夢都想得到、日日夜夜都期盼的2.6%!據葛雷絲的說法,當時常規抵押貸款的三十年固定利率大約是7.6%左右,但是如果他們承接了前屋主的貸款,每個月償還的貸款就會從3800美元,降到1700美元。這真的是非常誇張。同一棟房子,卻有著天與地的差異。
雖然聽起來十分誘人,但是辦理「可承接抵押貸款」有很大的難度。據說「可承接抵押貸款」其實已經存在幾十年了,它並不是一個新的東西,但是由於太少人接觸到它,就像我剛剛說的,它有不少的限制,所以連許多貸款經紀人都沒有聽過,更不用說處理過。
來自銀行的阻力
它的一個限制是,賣方的抵押貸款必須是政府承擔的貸款,例如FHA聯邦住房管理局貸款、VA退伍軍人貸款,或者是USDA美國農業部貸款。根據Realtor.com的數據顯示,全美約15%的待售房屋符合這個條件。而且,軍事基地附近的住房有比較大機會找到,因為軍人貸款是當中占比較大的。
所以,當米奇去找貸款銀行時,銀行跟他說:除非你申請一般抵押貸款,否則你無法買這個房子。米奇雖然堅持要辦理「可承接抵押貸款」,但是他被告知:只能聯繫銀行裡的「特殊服務小組」來處理這個案子,而且這個單位還只能透過「傳真」來聯繫,沒有人會回電給你,也沒有辦法追蹤案件的進度。
因為來自銀行的種種阻力,米奇最後沒辦法,只好聘請一家專門處理類似案件的公司來幫助推進貸款——「Assume Loans」。該公司的負責人馬克・麥克唐納(Mark McDonough)承認,「可承接抵押貸款」經常會碰到這種阻礙,儘管銀行確實很少處理這種案件,但他們沒有權力不讓你辦理這項服務。
經過Assume Loans的幫助,米奇一家終於拿到了這個「夢想中的抵押貸款」。然而,這種貸款除了極少人申請之外,還有兩個原因讓銀行避之唯恐不及。
銀行為何不愛「可承接抵押貸款」
首先辦理「可承接抵押貸款」,如果是承接來自退伍軍人的貸款,銀行只能收取上限300美元的費用;如果是聯邦住房管理局的貸款,費用上限是900美元。但如果是一個常規的抵押貸款,銀行可以收取房屋購買價格的2%到7%不等的費用。兩者是巨大的價差,難怪銀行通通想逃避辦理。
銀行另一個逃避的原因是,辦理「可承接抵押貸款」流程通常也更複雜,因為很少人辦理,所以銀行裡也缺乏對應的系統去支持,很多工作都需要人工操作,無法像常規貸款一樣,幾乎是自動化作業,流程很快速。
「可承接抵押貸款」最大優勢
買家獲得「可承接抵押貸款」,一個最大的好處,當然是可以承接賣方比較低的利息;另外一個大好處是,買家只需要償還賣方未償還的貸款即可。比如說,賣方有30年的貸款,已經償還5年,那麼接下來,買家只需要償還後面的25年的貸款。
哇!聽起實在太棒了!是不是?不過,應該有人已經想到了一個問題,現在房價基本上都已經大幅升值,就算賣家願意給買家承接抵押貸款,但是如果原本賣家買40萬的房子,現在已經漲到50萬,那賣家是不是就賺不到10萬元的升值呢?
當然不是的。假設買賣雙方同意的價格是50萬,而抵押貸款剩餘20萬要償還,那麼買家除了可承接這筆抵押貸款之外,另外買家還要補足10萬元的升值價差,而且最好是用現金來支付,因為如果再申請第二個抵押貸款,除了不好申請之外,利率也會按照現行利率計算,不會是之前屋主的利率。
所以當賣家開價很高的時候,要特別小心,即便你可以承接貸款,但是升值的差價,買家得想辦法補足。
獲得「可承接抵押貸款」的第一條件
因此,想要獲得「可承接抵押貸款」確實很不容易,首要條件必須是賣家擁有來自FHA、VA或是USDA,三種政府單位的其中一種貸款,所以要找到有這種貸款的房產成為第一要務。
美國到底有多少這種抵押貸款呢?根據Realtor.com的數據,在過去10年中,全美範圍內,17.1%的抵押貸款是FHA貸款,7.7%是VA貸款,加起來約有25%的比例,而這個數字不包括美國農業部的貸款。
另外,根據統計,這些政府承保的貸款,在以下幾個州有最多的比例:阿拉斯加(39.3%)、懷俄明州(34.4%)、維吉尼亞州(34.1%)、內華達州(32.8%)、奧克拉荷馬州(32.5%)、馬里蘭州(32.1 %)、喬治亞州(31.5%)、路易斯安那州(31.5%)、新墨西哥州(31.4%)和德拉瓦州(30.8%)。
換句話說,如果能到這些州尋找房產,就有更高的機會找到「可承接抵押貸款」。不過,我必須說,這些州大部分都不是華人朋友居住首選的州,所以就像我開頭說的,想要獲得就要有所犧牲,可能得忍受當地沒有亞洲超市、離開熟悉的生活圈等等問題。假如你就是想體驗新生活,那或許會很適合。
如何尋找符合條件的房子?
除了州以外,在一些城市也有比較高的比例可以找到「可承接抵押貸款」的機會。透過特別的「Assumable Mortgage」篩選器,夏威夷的檀香山,上市房有3.3%的比例有機會找到「可承接抵押貸款」。
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路易斯安那州的新奧爾良有2.8%、猶他州奧格登有1.6%、亞利桑那州圖森1.4%、喬治亞州奧古斯塔1.3%、德州聖安東尼奧1.21%、弗吉尼亞州弗吉尼亞海灘1.16%、猶他州鹽湖城1.08%、佛羅里達州傑克遜維爾1%、佛羅里達州坦帕0.97%。機會看起來實在不多,不過看在錢的份上,還是值得去找一找。
例如在佛州的坦帕,我找到一處開價61.5萬的房產,它就有提供「可承接抵押貸款」的選項,經查看,發現可承接當時屋主在2022年4月獲得的利率,是4.51%,比2024年8月的利率6.565%,整整低了兩個百分點,但是買家還要留意,這個房產經過大幅升值,所以買家還需要補足升值所帶來的價差,這將是不小的數字。值不值得,就看買家的考量了。
在利率降下來之前,可承接抵押貸款,或許可以作為解套的方法之一,希望對大家買房有一點點幫助。在之前的文章中我也提到過,就算美聯儲開始降息,抵押貸款利率可能也不會很快下降,這樣鎖定效應就很難解除,對買賣雙方都會是很困難的局面,所以請大家務必要隨時留意利率的變化。
(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)