【秦鵬觀察】不動產登記完成 中共真正目的是啥

今天焦點：中共週二（25日）宣布，全面不動產統一登記完成，這意味著什麼，是不是房產稅很快要來？房價要大跌了？這一次，能不能用來查一下貪官？真正目的和效果又會是什麼呢？

結束九龍治水時代 信息全國聯網

4月25日，中國自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，全國全面實現不動產統一登記。

這意味著中共從2013年開啟的全國不動產統一工作，經歷十年時間，終於完成。

之前的情況是，對於土地、房屋、林地、海域等不動產，全國各個部門、各個地方使用不同的編製規格，銜接起來比較麻煩；信息化程度不高，查詢起來也比較困難；有一些地方的不動產登記甚至還沒實現電子化，只有紙質版。此外，還有大量不動產未登記在冊。

這種分割的信息，不僅給管理帶來麻煩，還不利於保護所有者權益。

現在，全國性上網、互聯互通之後，有利於信息和政策管理的統一，有利於保護所有者權益，也為監測統計分析不動產情況奠定了數據基礎。

房地產信息公示和監控

當然，這一次消息發布之後，中國網民最關心的還是其中最重要的房地產，特別是這樣幾個話題：房地產信息的公示和監控。

今年2月，一個消息震驚了全網絡，中共住建部披露全國有6億棟房屋，很多人都在關心，其中到底有多少城市房屋，中國的房地產是不是已經出現了嚴重過剩、供大於求的局面？不同城市和到底是什麼情況？這也導致很多人持幣觀望，不肯再買房，或者乾脆提前還款。

現在，官方說實現了全國統一登記，發放了7.9億份不動產證書，當然人們就有了更多期待。比如，經濟學家馬光遠就說，「通過不動產登記制度本身，真正摸清楚中國究竟有多少房子，以及每個家庭擁有住房的情況。不動產統一登記完成後，首先是房子的家數搞清楚了。我期待有關部門能盡快公布中國房子的數量。」

還有人認為，不動產統一登記和信息聯網，能深刻觸動利益階層的是涉及房地產財產實名登記，對體制內人員的財產公示有助推作用，具有里程碑意義。

應該說，大家的期待是很合理的，因為在美國等其它國家，人們就可以通過各種官方和民間的網站，方便的查詢房源、周圍房價、學區劃分、屋主信息、歷史上的交易時間、社區安全性評級、陽光充足度、洪水情況、乃至區域所在的收入水平、人口結構、教育程度，等等。這些可以滿足人們的各種需求。

我們舉個例子說一說，去年有一段時間，反美鬥士司馬南就被網友通過這樣的方式查出在美國有房子，而且還不止住一套，而且他每年還在美國納稅8000多美元。最後逼得司馬南不得不出面回應。網友們嘲笑，這進一步坐實了司馬南自己的名言「反美是工作，留美是生活」。

而且，前中共中央外事工作領導小組辦公室主任、政治局委員楊潔篪，也被著名媒體人曾錚，委託美國業內專家查詢出，楊潔篪的妻子和女兒在美國擁有多套房產，價值數百萬美元。

因此，人們當然會期待類似的信息有一天在中國也能夠公開。不過，我發現其實大部分網民也很清楚，讓官員們進行財產公示是不可能的。因為，政策本身就是這些「人民公僕」制定的。讓他們消滅自己是不可能的。

所以，實際上，全國統一完成房地產信息登記的第一大目的，當然是信息掌控。中共希望，對全國房屋情況及所有權人摸底，為監測、統計、分析奠定數據基礎，後面，政府要制定政治或經濟決策，就有了更加及時、全面、準確的信息。

房地產稅要開徵？打下基礎但短期內恐無法實現

,大多數中國網民最關心的問題是：房地產稅這次真的要開徵了嗎？

事實並非如此，信息全國統一登記，只是為開徵房地產稅鋪平了道路，但是並不意味著馬上進行。恰恰相反，短期內恐怕無法實行。

因為，要開徵房地產稅需要具備四大基礎或前提條件：

1、技術條件：登記聯網
2、法理條件：完成人大立法，包括為合理房地產估值立法
3、配套條件：相關部門、人員的到位
4、現實條件：包括經濟現狀、房地產行業的情況以及社會接受的程度

今年3月，中共前財政部長樓繼偉撰文《新時代中國財政體系改革和未來展望》，提出當經濟轉為正常增長後，應盡快開展房地產稅試點，而之前媒體剛剛報導，全國地方政府2022年的土地財政收入暴降近3成，這就讓很多人認為，當局正在把徵收房地產稅盡快提上日程。

但是，從我們上面提出的全國要徵收房地產稅的前提條件來看，實際上只是打下了聯網的技術基礎，還缺乏最重要的立法前提。

而樓繼偉自己也指出，由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分複雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。而且，最大的難點是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房產權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當的打折，但問題十分複雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。

當然，樓繼偉沒有指出的是，房地產稅多年遲遲沒有出台的最重要的原因之一，是中國大部分的多餘房產，是由中共權貴所持有的，他們才是全國統一信息登記系統建設長達十年，以及徵收房地產稅最重要的阻力。

除了立法，現在官方和民間的情緒，以及經濟狀況，也不利於立即推出房地產稅。在經濟慘淡背景下，絕大多數購房者並不希望在房貸之外再每月交房地產稅。

對官方來說，2022年，財政部有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，該年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

經過3年清零和封控，當前的中國經濟仍然處於恢復當中，基礎仍不牢固。而由於房地產依然佔據中國經濟約30%的份額，規模大的無可替代，所以穩住房地產市場仍是當前政府的重要任務。

此時，如果貿然開徵房地產稅，就會造成房價猛烈下跌，對經濟、稅收和地方政府繼續賣地都將造成嚴重衝擊。

因此，去年年底，中共中央經濟工作會議提出了「要確保房地產市場平穩發展」「支持剛性和改善性住房需求」。今年二會期間，中共住建部長倪虹也再次說，「對市場企穩回升充滿信心」。

而且，對各地政府來說，也是旱澇不均，而且存在悖論：一方面，土地財政難以為繼，需要房地產稅替代，但另一方面，賣不掉土地的地方，大多是經濟不行、人口流入少甚至大幅流出的地區，恐怕收房地產稅的時候也會更加困難，一旦收稅，就可能造成當地房地產市場進一步惡化，政府賣地就更困難了。

所以，從現實角度出發，中共當局現在是做好了徵收房地產稅的準備，但是還試圖從房地產市場攫取最後一筐黃金。

預計房價：還會較大幅下跌

雖然從短期來看，房地產稅落地的可能性較小，但是我預計房地產市場的價格未來還會下降，有的城市還會較大幅度下降：

1、人們形成了出臺房地產稅的普遍預期：中原地產首席分析師張大偉說，雖然樓市已經有多年時間消化，但是對於部分高端住宅、部分投資型旅遊地產來說，這一政策依然是利空，畢竟不動產登記完成後，房地產稅中的持有環節稅已經具備了出臺的所有技術條件。

2、房地產市場利空的多重因素還在惡化，包括：
1）經濟在惡化，三駕馬車都出現嚴重問題，經濟通縮趨勢明顯；
2）人們對未來的經濟預期和對中國政府的信心，經過三年清零大幅下降，而我們知道經濟很大程度是一個預期問題；
3）住房整體供大於求；
4）人口出生率在加速下滑，「我們是最後一代」成為年輕人的共識；
5）房地產的金融屬性在消失，中國政府為了防止房地產爆雷，在持續推動「房主不炒」，炒房客也在大幅減少
6）中國房地產企業近年來接連爆雷，人們擔心購買的期房出問題，也減少了對房地產的需求

那麼，房價會不會大幅下降呢？我認為短期內至少政府不希望這樣，所以，這一次有了這些房地產信息之後，它們反而會利用它實現房價維穩，避免大幅衝擊房地產市場和經濟。

但是，從我們剛剛分析了六大影響房地產市場的因素來說，未來並不樂觀，特別是對經濟本身不好、又沒有多少外來人口的二三線城市來說，房價維穩會成為一個大難題。

據統計，中國房地產行業目前負債高達68萬億，和地方債規模相當。在經濟日益惡化的今天，持續爆雷會成為一個必然。

那麼，後面會發生什麼呢？請大家訂閱《秦鵬觀察》，讓我們繼續跟蹤，並且透過現象看本質。謝謝大家，我們下次節目見。

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《秦鵬觀察》製作組

（責任編輯：李紅）