【新唐人北京時間2022年06月09日訊】觀眾朋友們大家好，歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間6月8日，京港台時間6月9日。
今天焦點：美國投資——房地產（1）：投資美國房地產的五大好處；美國房價很快會崩盤嗎？最受投資者青睞的城市。
潤（Run）出來的人們該如何生活、投資和養活自己呢？從今天開始，我們會單獨開一個欄目，專門談美國投資，會涉及到房地產、美國股市等投資。也會回答朋友們關於美國房屋投資和養護的一些問題。
今天我們會談一下投資美國房地產的五大好處，在加息、通貨膨脹背景下，美國房價會不會很快崩盤？還有最受投資者青睞的美國城市。考慮到我們的觀眾朋友可能對美國的了解和金融基礎參差不齊，所以我們儘量都會照顧一下。
大家有什麼想了解的話題，也請提出來，我們會在後面的系列分享中，逐步跟大家做出分析。
投資美國房產優點 4種不同投資方式比較
美國是全球最成熟的金融市場，不同國家的人在這裡都可以有很多組合的資產投資方式，包括存款，股票，人壽保險，債券，基金，房地產，對沖基金（hedge fund），私募股權基金，高收益債券，母基金等等。
其中，基金和帶收益的保險，實際上是機構投資者的股票投資產品，所以，我們就來比較一下最常見的投資方式，房地產、股票、債券和現金存款。
從投資回報來看，現金存款，主要是為了使用便利，回報很低，而債券以低風險低回報著稱，股票和房地產是在美國回報比較高的投資資產。
在這裡，股票市場投資回報，我們是選用了S&P標準普爾500指數，也就是對美國上市的最大500家企業的投資回報。股神巴菲特的伯克希爾哈撒韋公司統計，1965年至2021年，投資標普500複合年增長率為10.5%。過去10年的平均回報率見圖。
為了比較，我們再來看看中國的上證指數。從創立至今，基本上是在2,000～3,000點之間激盪。偶爾有牛市，也會很快會被打下來。
這就是大家非常熟悉的中美兩國股市的特點：中國是長熊短牛，美國是長牛短熊。所以，長期看，美國股市是可以投資的。
投資房地產也是一種硬資產。投資界一般把貴金屬、能源及房地產稱為硬資產。一般來說，在通貨膨脹時期，股票和債券市場都不樂觀，此時硬資產是一個很好的投資對沖工具。
大家都知道，美國現在進入了高通脹時期，4月份美國的CPI指數8.3%，本週將發布5月份的數據，市場預期5月持平於8.3%，核心CPI年率上漲5.9%，低於4月的6.2%。如果預測準確，則通脹可能開始進入高位平台期。也因此，美聯儲已進入加息通道，在3月和5月兩次加息，這對股市來說，不是一個利好的消息。
那麼，房價呢？在過去的40年裡，美國的房價中值上漲了416%，平均房價則是上漲了420%。2008年金融危機／次貸危機之後，有所調整，但整體來看，美國房地產市場，跟股票市場很像，呈現長牛短熊的趨勢。
和其它的投資方式相比，房地產投資還有一個特點，可以動用槓桿。財務槓桿的意義大家可能都懂得，就是說首付20%～30%，你可以獲得3～5倍的資金去購買，獲得的收益也是翻倍的。
舉例來說，用$50萬現金投資房地產，二年後我們賣出房產，獲得$60萬現金，那麼收益率是($60萬–$50萬)/$50萬=20%。而如果使用槓桿，首付20%，也就是$10萬現金加$40萬的槓桿，那麼二年後賣出，現在的收益率就變成了($60萬–$50萬)/$10萬=100%。
當然，可能有朋友說，股票投資等也可以動用槓桿啊？是的。不過，其它投資加槓桿在價格暴跌時，可能會被強迫平倉，而房地產加槓桿／貸款買房，當房價出現波動的時候，你不用擔心：大不了先住著或者出租收益，過幾年房價就漲回來了，美國房市長牛短熊的優勢會充分體現出來。
另外，在美國貸款買房，有一個特點也比在中國買房要好得多。在中國，你抵押房產貸款、是要還銀行貸款的金額，斷供後，銀行會把你的房子拍賣，貸款的差額部分，你不僅需要繼續償還，還會上誠信黑名單。而在美國，同樣是貸款買房，你抵押的只是房子本身，如果因為房價暴跌、你還不上了，只需要把房子給銀行或貸款公司就可以了，不會額外負債。
出售房屋，美國同樣需要繳納資本利得稅（Capital gain tax）。但是，在美國投資房地產有稅收優惠，最著名的有兩項。第一個是增值部分有免稅優惠：美國稅法規定，屋主在購房的五年內，自住超過兩年，賣房後的升值部分低於25萬美元，可以免稅；如果是家庭購買，則夫妻可以減免50萬美金。
第二個著名的美國買房優惠，叫做「1031」換房延稅優惠。「1031」是指美國稅法中的第1031款，又叫做「Starker Exchange」。
Starker是美國一位投資者的名字，他有一段故事。他買賣投資房之後，國稅局收了他的資本利得稅／收益稅（Capital Gain）。但他認為，自己用賣房的錢馬上又買了一棟投資房，不應該交稅，而是應該等到將來賣最後一個房子時才交稅，所以他一下子就把美國國稅局告到了美國最高法院，最後還贏得了官司，於是美國國會補充了新立法就是1031條款，還以他的名字命名。
根據這個條款，投資人將舊房子賣掉，要在45天之內找到另一處或者多處房子，簽好買房合同，然後在180天之內要過戶。賣房的錢，投資人不能動用，應放在一個中間人那裡，然後再直接轉到換購的新房子的賣主那裡。
以前這個1031延稅條款，是包括自住房的，但是川普（特朗普）稅改之後，只能是商業投資的房子，也就是出租房，或其它的商業地產。
以上就是美國主要投資方式的特點，只有房地產投資同時擁有5個優點：較高的現金投資回報率，權益增加，可以使用槓桿放大收益，是可以對抗通貨膨脹的硬資產，此外還有稅收優惠。
投資美國房地產的五大好處
和投資中國房地產相比，在美國投資房地產，還有五大好處。
一、便宜。美國的平均房價，2022年第一季度50.078萬美元，中位數房價是42.87萬美元。這還是綜合了很多地方的豪宅，或者高房價的舊金山等地的房價。實際上，在整個美國，典型的房價是293,349美元。很多州靠近大都市區，可能都是20萬～30萬美元的價格範圍。所以，來自中國大城市的很多朋友，到美國後，感覺簡直這就是白菜價。
而且，即使是一些富人區，房價也沒有大家想像的那麼高，比如紐約的長島和新澤西的Short Hill等豪宅區，房價普遍也只100萬～200萬美元。
二、租房人很多，需求旺盛。2019年的數據顯示，美國有4,360萬家庭租房。而且，租金在不斷上漲。投資會獲得一個被動收入，穩定現金流。
一般來說，美國單家庭房屋的房租是1,500～2,000美元/月，扣除交給政府的地稅，每年收益率大概5%～6%。2家庭的房租3,500～4,000美元，如果你是貸款買房，可以出租一套，可以打掉你一半以上的房貸。當然，也有的人喜歡打理房間，願意把自己多餘的房間，作為airbnb出租給旅遊觀光客，這樣沒有應付一般租客的麻煩，卻有更高的收益。
三、任何人都可購買，可享有本地優質學校。美國是一個移民國家，歡迎外國人在美國購置房產，幾乎沒有任何限制。
美國從小學到高中的公立學校是免費的，只需要你在這個校區有一所房子，甚至租一個房子，孩子就可以入學。不需要繳納高昂的擇校費，或經歷千軍萬馬的考試。
四、房屋類型很多，適合不同需求。包括獨立屋（House）、共渡屋（Condo）、城市屋（Town House），公寓（Apartment）。獨立屋是最多的，也就是在某一塊土地上只有這一棟房子，不與隔壁鄰居共用一面牆。有的人把它叫做別墅，不過美國人還是喜歡叫它獨立屋。
這些房子的產權和優缺點，我們將來再談，不同人可能喜歡不同的類型。比如，如果你喜歡安靜，可能會喜歡獨立屋；如果喜歡熱鬧的都市社區，可能喜歡Condo、Apartment；也有人不喜歡自己掃雪，那麼你們可以選擇城市屋（Townhouse），有的人喜歡自己打理花園或者自己種菜，那麼購買自己的獨立屋（House）是最佳選擇。
還有一種投資房地產的方式，而無需擁有、經營或為房地產融資……
2022年美國最佳房地產投資城市
根據房地產外國投資者協會（AFIRE）的一項舊調查，美國被認為是計劃房地產投資的第一大國家，而美國房地產（CRE）的5個最佳外國投資城市是：洛杉磯、紐約（與洛杉磯並列）、西雅圖、華盛頓特區、舊金山。
以58%的受訪者投票認為，美國是房地產投資最穩定的國家，86%的受訪者表示他們計劃維持或增加對美國房地產的投資。
對投資城市的選擇，可能不同人有不同的考慮，比如氣候，我有的朋友就是喜歡溫暖的加州或者邁阿密，而一個朋友的孩子卻受不了加州乾燥的天氣，還是喜歡四季分明、大雪紛飛的美東地區，比如紐約、新澤西。有的人喜歡熱鬧的都市，有的人受不了周圍有很多中國人。有的人喜歡放孩子自由的生活環境，會選擇更好的生活環境，或者選擇拉斯維加斯作為創業基地，有的人為了選擇很好的校區，會喜歡新澤西和紐約的長島等等。
不過，純粹從投資考慮，有的專業機構從高出租率、租金對貸款占比、地租戶違約率、房屋年度增值率等一些指標，遴選了21個最佳投資城市，我們也來看看。
這些城市包括：
排名第一的是，愛荷華州的博伊西Bosie。根據Realtor.com的2020年都市圈（metros）級住房預測，博伊西住房市場在美國排名第一。它的優點包括：1. 人口和就業增長是全國平均水平的三倍。2. 人口增長強勁。3. 就業增長是全國平均水平的2～3倍；4. 做生意成本低；5.失業率低至3.5%；6. 1年升值預測15%～20%（博伊西都市圈），7. 儘管升值幅度很大，但由於市場需求似乎強勁，預計房屋價值將保持不變。
第二名，是德克薩斯州休斯頓。休斯頓是美國創造就業機會的第一大市場。擁有53家財富1000強企業，僅次於紐約。
第三名，是德州的達拉斯市，它擁有全國最低的房屋擁有率，對出租單元的需求比去年增加了14%，因此被認為是投資達拉斯房地產的絕佳機會。達拉斯還被認為未來15年人口將翻一番，是美國就業和人口增長的領導城市之一。達拉斯租金對房貸的比例為52.9%，而全國為33%。
第4-10名，有內華達州的拉斯維加斯，華盛頓州斯波坎，佐治亞州的亞特蘭大，佛羅里達州的奧蘭多，佛羅里達州坦帕，伊利諾伊州的芝加哥，德克薩斯州的奧斯汀。
俄亥俄州哥倫布，也在房地產投資的最佳地點之列。其住宅物業售價中值為174,109美元。這意味著租金收益很高，雖然這個城市人口增長緩慢。
大家可能都注意到，美國2020大選之後，保守派代表州，德州和佛州成為搬遷人口最多的目的地之一。所以，佛羅里達州的萊克蘭、奧卡拉也在最受歡迎的投資城市行列。
此外，很多中國人熟悉的名字，科羅拉多的丹佛，亞利桑那州的鳳凰城，華盛頓州的西雅圖，也名列其中。
高利率和高通脹下 美國的房地產會崩潰嗎？
很多人可能擔心，美國目前利率不斷攀升，股市看起來已經到頂，通貨膨脹率連續在高位，美聯儲還要繼續加息，房價會不會重演2008年的次貸危機時候的悲劇？
可以肯定地說，在美國的大部分地方不會。目前房地產市場也沒有剎車——全國掛牌價格中值在4月份再次出現兩位數增長，攀升至341,600美元。儘管4月份抵押貸款利率比一年前上漲了19.1%，但購房者並沒有退縮。
福布斯顧問詢問了近十幾位房地產專家，問他們對未來五年的房地產市場有何預測。大多數專家預計購房者的需求將繼續存在。
從宏觀經濟角度看，美國現在比較樂觀：美國經濟在持續增長中，就業率現在依然在上升。美國空缺的崗位遠大於實際入職的人，「家庭資產負債表的狀況似乎更好」（美聯儲達拉斯聯邦儲蓄銀行3月底報告）。美國的經濟會出現衰退跡象，但這是一個長期過程，不會發生急劇的變化。
從供需角度來看，美國地產市場也有保持熱度的充分理由：
1. 千禧一代的住房需求上升 Z世代緊隨其後
潛在購房者的數量很多，千禧一代或更年輕的美國人占美國人口的一半，截至2019年7月為1.66億。「我們不會看到市場低迷，因為過去十年房地產市場的庫存幾乎沒有增加。幾年後，Z世代將年滿30歲，他們比千禧一代在經濟上更願意成為房主。」這意味著對房屋的需求將與需求一樣高，甚至更高，而庫存仍將落後於需求。
2. 供應跟不上需求
供應嚴重不足也有助於推動需求和房價上漲，這也是住房專家表示未來幾年市場將保持強勁的另一個原因。
在美國，大家可能都能夠感受到，很多房子年齡都很大，因為新住宅開工很少。今年2月美國新屋開工年增長率6.8%，但是也不過180萬套新屋開工。First American Financial Corp副首席經濟學家Odeta Kushi表示：「我們需要時間來減少我們積累的住房存量方面的欠帳。」
從銀行角度來看，風險控制也更加嚴格，Zillow的經濟學家Nicole Bachaud說：「貸款標準越來越嚴格，新抵押貸款的平均信用評分現在比2000年代初要高得多。」「更有可能的是房價升值速度逐漸放緩，房價繼續上漲，只是沒有現在那麼快。」
總之，預測層面，美國的房價將繼續上漲，新房建設將繼續滯後，在可預見的未來，購房者將面臨住房緊張的局面。
當然了，風險還是有的，但是美國是一個地大物博、創新活力十足的國家，除非是大崩潰時期，總是會有很多地區保持強勁增長狀態，這也是我們前面列出了一些最佳投資城市的原因。
我們今天對美國房地產投資的分享就到這裡，大家有什麼想了解的話題，也請提出來，我們會逐步跟大家分析。
《秦鵬直播》製作組
（責任編輯：劉明湘）
