【新唐人2013年08月21日訊】近年來來自國外，特別是中國的投資大筆注入紐約房地產市場，引人注目，投資對像從住宅樓到商鋪甚至酒店，無所不及。外來投資對紐約房地產到底有甚麼樣的影響？是甚麼因素導致中國投資者對紐約房地產的青睞？下面我們來聽聽方菲對紐約頂尖的商業房地產經濟公司Massey Knakal總裁羅伯特•那寇的採訪。
很高興你今天能來這，BOB和JAMES。(註：羅伯特.那寇(Robert Knakal): Massey Knakal 地產公司總裁; 詹姆斯•柰爾森(James Nelson): Massey Knakal 地產公司合夥人)
謝謝。
方菲：「據我所知，你們是專攻商業地產的。對於想在商業地產方面買賣的人，哪些是他們應該了解的有關美國以及紐約房地產市場最重要的信息呢？」
Bob：「他們應該知道這個市場現在是非常強勢的，走過經濟蕭條，市場的基礎也在越來越好。前景非常樂觀。」
James：「是，紐約的市場基礎非常好，因為我們不會過度開發。剩下的還沒開發的地是非常少的。我們做的一個調查顯示，在曼哈頓只有3%的地是還沒有開發的。所以沒有太多的機會可以蓋新房。現在市場上只有大約4500間公寓在賣﹔對於一個有著800萬人口的都市來說，正在轉手的房子並不多。所以有著這種求大於供的市場，可以說這兒的房地產是非常有價值的。」
方菲：「Bob，剛才你提到外國投資，我知道你有寫文章說現在外國的資金正大量注入紐約的房地產市場。在一篇文章中你說：中國人來了。。你能否跟我們說一下你觀察到的中國買家在紐約的投資情況，還有你覺得哪些因素造成這些現象？」
BOB：「我們看到相當多的中國投資者到紐約來買地產。實際上，在過去的12個月中我們有14位中國買家買了曼哈頓的地產。他們都是有財富的個人買家。他們購買的地產是各式各樣的：從零售到辦公樓到多用途的樓。他們的需求是非常強的。」
JAMES：「還有一點造成中資大量注入的原因就是EB5計劃(註：即美國投資移民簽證)。我正好剛從中國回來，我們去6個城市為潛在的投資者做介紹，我是和紐約市區域中心一起去的，他們是美國最大的EB5投資者。在過去3年他們集資了8億5千萬，幾乎全部都是從希望能以此來拿綠卡和投資紐約房地產的中國投資者那裏來的。」
方菲：「那這些人是個人投資者還是公司？」
JAMES：「幾乎都是個人投資。」
方菲：「那你們覺得外國資金這樣大筆的注入對這裡的房地產市場有影響嗎？」
BOB：「當然是有影響。不過有一種誤解覺得好像 外國投資左右了市場。其實每年的外國投資都只佔市場總投資的10%-15%﹔間接投資-就是外國資金贊助本地買家-這個大約佔5%-10%。但是這仍然只佔總投資的一小部分。當然這個資金數目是很大的。比如說去年在紐約房地產市場就有410億金額的交易。如果按我剛才所說的比例來算其中100到120億的資金是從海外來的。」
方菲：「現在我們來聊聊你們自己吧。BOB，我聽說過你的故事，你是很偶然的進入房地產業的。你那時候在沃頓(商學院)，是想找個暑期工？」
BOB：「是，那是1981年，我在沃頓是個一年紀的新生，我想找個暑期工作，讓我的簡歷看著更好看些，我想找個投資銀行的工作，就像其他沃頓(商學院)的學生想做的一樣。我在北新澤西一帶(我長大的地方)到處遞簡歷。當時我從PAINE WEBBER公司出來，看到對面有一家公司叫Coldwell Banker。 我以為這是家銀行，就進去把我的簡歷遞上去了。結果他們是唯一一家招暑期工的公司。我接受了這個工作，而且從第一天開始就愛上了這份工作。所以我真的很幸運，從一開始就找到了我喜愛的工作。商業房地產對很多人來說也許是他的第二，第三甚至第四職業，所以我很幸運這是我的第一職業。這也是JAMES的第一職業。JAMES從大學一畢業就到我們公司工作了。他一直做的很好。」
方菲：「你從一開始就想做房地產嗎，James?」
James：「我在大學主修的是英國文學，我也不清楚我到底想做甚麼。但是我很幸運，15年前我發現了這個工作招人的廣告。我一去面試，就直覺這會是一個很好的工作。」
方菲：「那麼，你們認為作為一個專業的房地產經紀人要成功，必須具備的基本素質是甚麼？」
Bob: 「首先就是你要有激情。熱愛這份工作的人就會做的很好。」
方菲：「那你們面試人的時候你們會看他是不是個有激情的人？」
Bob：「我們會看他有沒有激情，是不是真的想在這個行業做。我們也會看他是否有競爭精神。我們大多數員工都有一些運動員的背景，或者參加過辯論隊，或者是他們學校或班級的主席，就是參與過能展現競爭精神的活動。因為我們這個行業競爭很激烈，全紐約有一萬房地產經紀，我們經常都會相互競爭。所以這種競爭力是很重要的。另外還要有好的與人交往的能力。」
謝謝你們。
