【新唐人2012年8月21日訊】（新唐人記者陳雁綜合報導）趁著美國房價較低和美元疲軟的東風，國際購房買家大量地往美國住房市場投資，在美國掀起了一股購房浪潮。 但是，許多外國人發現，很難駕馭美國市場複雜的購房過程，不知該如何下手。以下來自著名消費金融服務公司Bankrate的建議，相信會對外國買家有所助益。
建議一：找到經驗豐富的房地產經紀人
在美國，房屋交易過程中往往金額龐大，並涉及許多法律規定，還要簽署許多文件，過程非常複雜。因此購房置業一般都要通過房地產經紀人進行。
紐約Along移動技術控股有限公司（AGMB）的房地產和銀行律師Mike Xylas認為，外國買家們應找到在這方面經驗豐富的經紀人和律師，在購房的整個過程中指導他們。
想找到好的經紀人，最簡單的方法是通過引薦。美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)在其網站上列出了專門與外國買家合作的經紀人。這些經紀人通常被認證為「國際房地產專家」。
這些房地產經紀人通常會幫助買家尋找合適的房源，進行房屋檢驗，提出建議，協商價格和協助辦理過戶手續。
建議二：慎選房源和房價
在美國，華人非常喜歡在舊金山、洛杉磯、波士頓、紐約、邁阿密等大城市買房，這些城市也十分適合房產投資。而中部地區的房價，仍然要靠美國整體經濟狀況來決定。
美國的外來移民相信，寧願在好社區買最便宜的房子，也不在不好的社區買最貴的房子，這是因為社區好壞直接影響到房子將來的價位。
而決定社區和城市品質的關鍵在於城市規劃、學區、市民的職業、平均收入、社會福利和犯罪率等。
建議三：關於取得貸款
美國沙里茲房地產公司（Shalizi Real Estate）的負責人巴羅‧沙里茲（Baro Shalizi）指出，外國買家在美國購買房屋時通常選擇支付現金，因為過程要簡單、迅速得多。
但是目前美國的房屋貸款利率非常低，讓許多國際買家還是寧可選擇貸款買房。
儘管在美國很少有金融機構願意向外國買家提供住房貸款，但外國人仍然是可以取得房貸。關鍵只在於找到合適的貸款來源。
不過，越來越多地產開發商為了爭取國際客戶，也開始主動為客戶提供這方面的服務。
例如，近年來不少國際買家來到美國買房時會發現，當他們決定在某個新建案中購買一套單元公寓（condo）時，建商已經幫他們列好一張願意為國際買家提供貸款的金融機構名單了。
1.獲得貸款的要求
據佛羅里達城市國家銀行住房貸款經理詹姆斯‧康帕內拉（James Campanella）說，外國買家會被要求支付房屋市值至少30％的金額作為首期付款。
借款人須把首期付款存入一個在美國開設的銀行帳戶，才能夠獲得貸款。
借款人還要提供能證明有足夠收入的文件、銀行對帳單（Bank Statements），銀行或信貸機構的推薦信，以及兩種不同的身份證明文件。
此外，買家還需要提供他們的護照影本、以及 B-1或B-2類簽證的影本。
而貸款方也將被要求對國際借款人的收入和資產狀況進行詳細核查，以瞭解借款人的收入和財富從何而來、他們的資金又是如何移轉。
2.借貸成本
一般來說，與美國居民相比，外國借款人往往要被收取較高的貸款利率。但因美國利率接近於歷史低點，借款人可能獲得年利率在4.5％至約6％之間的貸款。
和美國居民一樣，外國借款人也會被收取貸款過戶費用（closing cost），包括貸款人費用和第三方費用。過戶費的金額在各地區不盡相同，但通常占貸款總額的2％左右。
根據Bankrate Inc. 2011年度的過戶費調查，如果以一筆20萬美元的購屋貸款計算，平均所需的手續費（origination fees）和產權保險費（Title Fee）合計約4070美元。
建議四：關於保險
在美國，每一個貸款人都要求借款人購買房主保險（homeowners insurance），以保護房屋免受任何潛在的損害。保險費用隨房屋大小和地區而有所不同。
自然災害較頻繁的地區（例如佛羅里達州）通常保險費用較為昂貴一些，。
此外，一般來說，屋主通常都會先買火災保險，價格大約是房價的0.35%。
建議五：關於房產稅
國際買家在美國購房時也必須考慮房產稅（property tax，也稱「物業稅」）。
房產稅一般是從一年幾百美元到幾千美元而不等，具體隨州和縣的地區規定而異，也與房地產的面積大小和市場價值有關。
例如洛杉磯的房產稅一般是購房價格的1.25%左右，如果房主連續五年不交房產稅，政府就有權拍賣該房屋。
這一點，對有意在美國買房的華人買家來說，要特別留意。
