【新唐人2009年8月4日訊】北京CBD租金銳減39% 揭穿樓市復甦謊言(2009-08-02 10:31:04)標籤：房產財經 cbd 住宅市場 王永平 北京 光影世界 我來為你導航 分類：文摘 業內稱住宅回暖屬政策支撐,整個樓市下半年情形並不樂觀
在CBD中天置地一門店負責寫字樓租售工作的陳先生最近生意很蕭條。而這種情況在記者隨後走訪的多家寫字樓租賃部普遍存在。
世邦魏理仕第二季度的報告顯示,北京寫字樓市場平均租金在年初以來已纍計下跌16.1%,比去年同期下跌了20%。而據記者根據相關數據測算,僅CBD地區,租金二季度同比下跌約39%。
在業內人士看來,寫字樓租金是真實反映樓市走向的標誌之一。目前,在由住宅市場回暖帶來的樓市“繁榮”裡,出現了寫字樓租金和住宅價格走向完全背離的現象,這進一步把脈了房地產市場的真實搏動,並帶給人們某些啟示。
CBD租金跌至2006年底水平
“最近一個多月,過來諮詢的客戶幾乎都是要買住房的,租寫字樓的幾乎沒有。”陳先生告訴記者,“原來我們的客戶主要是外企的中國代表處,甲級寫字樓做的比較多,現在這樣的需求很少。”
不只是CBD,金融街、東二環、中關村、亞運村及望京等北京幾個較大商圈的寫字樓租金價格都有不同幅度的下跌。世邦魏理仕第二季度報告顯示,季內北京甲級寫字樓的有效租金為每平米每月人民幣150.4元,年初以來已纍計下跌16.1%。
CBD、東二環和燕莎商圈因為外資企業相對集中,因而受到的影響也最大。以CBD為例,根據世邦魏理仕的報告,CBD區域的空置率在今年二季度攀升至29.6%,而同期北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%。
另據記者從北京高力國際諮詢與研究部得到的數據計算,今年二季度CBD近140元每月每平米的平均租金價格,相比去年同期的229.4元,降幅達39%,幾乎接近2006年底的132.04元水平。
北京中原地產投資顧問部總經理張坤昱告訴記者:“在此次金融危機中,北京各大商圈皆受到不同程度的影響,其中CBD地區由於外資集聚,受影響較大。不過相對來說,金融街和以內資企業為主的中關村、亞奧區域空置率上升較小,所以租金下跌幅度也相對較小。”
寫字樓借光政策空間有限
“寫字樓市場的回暖無法借力,”中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴《華夏時報》記者,“住宅市場藉助了寬鬆的貨幣政策,貨幣資本進入房地產市場更加容易,也正因為如此,改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來。但是寫字樓市場基本上無法藉助政策調控拉動需求。”
2009年4月26日,朝陽區出臺了《關於促進樓宇經濟發展的獎勵辦法試行》將對CBD區域內部分寫字樓進行10%-20%的財政補貼,朝陽區發改委一負責人表示,目前準備發放補貼款,具體工作由CBD管委會具體執行。
對此,王永平認為,寫字樓市場由於投資面積大,資產流動性小,投資回報穩定,主要吸引長期性投資需求,因此受經濟基本面的影響明顯。區域性的政策無法改變整個寫字樓市場的需求狀況,而發放財政補貼對大規模投資來說其實微乎其微。
張坤昱表示,2009年下半年到2010年初,受不斷攀升的空置率影響,以外資企業為主的CBD、燕莎等商圈則受國際經濟形勢是否回暖的影響較大,預計租金水平很難有任何提升空間。但是,以內資企業為主的中關村、亞奧、金融街等商圈下半年有望提前走出困境。
當然,政策方面仍有利好。保監會《保險資金投資不動產的細則》有望在10月1日前後正式出臺,將允許保險機構購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業等。
而在7月20日,保監會主席吳定富在上半年保險監管工作會議上透露,據初步估算,今年全年有1.1萬億元保險資金需要配置,接近資產存量的30％,保險機構面臨較大的投資壓力。
王永平秘書長認為,細則如能順利實施,將擴大流入房地產市場,尤其是寫字樓市場的貨幣資本,拉動寫字樓市場需求,促進寫字樓市場的整體回暖。
住宅回暖缺乏基礎
短短一個多月的時間,住宅市場的迅速回暖曾經一度讓業內業外為“房地產行業率先復甦”欣喜萬分、驚嘆不已。
但易居中國研究院北京所副所長牟增彬告訴記者,住宅市場受政策調整影響程度高,政策上的輕微調整都可能給住宅交易帶來波動,因此現在說房地產市場復甦回暖為時過早。
而住宅價格仍一路上漲。近日北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布的數據顯示,北京新建住宅價格已連續4個月上漲。據記者了解,7月份,二手房均價11820元,比之於年初的成交均價8900元,半年多纍計上漲幅度已達32.8%。
對此,北京市房地產業協會副秘書長陳志表示,住宅價格的攀升與寫字樓租金的漲跌沒有直接聯繫,但是住宅市場和寫字樓市場因為資金的流動性被關聯起來,因為目前來看住宅市場的投資回報更多更快,政策也相對寬鬆,但開發商在房地產市場的利益來源主要還是靠寫字樓等商業地產的長期穩定投資,故而以商業地產蕭條現狀來看,住宅的短期繁榮並不能真實反映樓市現狀。
王永平在接受《華夏時報》記者採訪時表示:“住宅市場的回暖是調控政策支撐下的回暖,缺乏必要的經濟基礎;而寫字樓市場受國內國際經濟的基本面影響,因此更能體現目前宏觀經濟的真實狀況,而房地產市場若要真正復甦,不僅是在住宅的成交量上,更重要的是,整個市場的長期投資需求要恢復和穩定,這在今年下半年看來並不樂觀。”
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