【新唐人北京時間2024年12月26日訊】11月初，筆者寫了一篇展望2025年美國房地產市場的文章，今天這集我會延續這個主題，但是主要集中在加州市場，畢竟加州一直是眾多華人朋友居住和移民美國的首選之一，對未來一年的趨勢發展，是眾多朋友關注的要點。

2025加州房地產展望

我們先來看一份加州房地產經紀人協會（CAR）的報告，他們預估隨著買家和賣家在較低利率，和更好的房屋供應條件下，陸續重返市場，加州房屋銷售和價格預計將會增加。

展望2025年，現有單戶住宅銷售總量將達到30萬4,400套，比2024年預計的27萬5,400套成長10.5%。同時，估計2024年的銷售量，將比2023年的25萬7,900套房屋的銷售量高出6.8%。

加州的房價中位數預計將從2023年的81萬4,000美元上漲6.8%至2024年的86萬9,500美元，到2025年將再上漲4.6%至90萬9,400美元。

此外，加州房地產經紀人協會也預估2025年，美國國內生產毛額（GDP）將下滑至1.1%，而2024年預計將成長1.9%。該州失業率預計升高，將從2024年的5.4%升至2025年的5.6%。

未來12個月，通脹預期將進一步放緩，2025年CPI年平均值為2.0%，低於2024年的2.9%。因此，平均30年期固定抵押貸款利率，將從2024年平均的6.6%，下降至2025年的5.9%。

換句話說，CAR預期美國經濟，以至加州經濟，將會在通脹下滑中軟著陸，而抵押貸款也會緩慢下走。因為預期利率會出現下降，所以他們也認為，明年住房供應狀況將持續改善，到2025年會出現溫和增長，而不是活躍房源激增。

以歷史標準衡量，2025年供應量仍將低於正常水平，但隨著市場狀況和貸款環境持續改善，活躍的上市量將有10%以上的增幅。加州房地產經紀人協會的首席經濟學家喬丹・萊文（Jordan Levine）認為，儘管隨著利率下降，但住房供應有限，需求也會增加，這將推高明年的房價。假設2025年經濟健康發展，放緩但不萎縮，那麼整個加州的房價應該會小幅上漲，預測加州房產中位價將在2025年上漲4.6%，達到90萬9,400美元。

不過，筆者必須告訴大家，這份報告是在9月底發布的，相隔三個月，現在川普（特朗普）已經當選總統，很多政策（移民、經濟）即將大轉向；另外，12月18日，美聯儲宣布降息一碼，雖然符合市場預期，但是美聯儲同時也預告明年會緩步降息，從原本的降4次，變成降兩次。這個消息立馬又讓股市大跌，同時抵押貸款利率又站回到7%以上！

11月加州房市報告

所以，到底又會出現哪些變數呢？我們還是先來看11月的加州房地產報告，報告稱，加州房屋銷售量出現自2021年6月以來最大年度增幅，但銷售水平仍低於新冠疫情前的正常水平。

以季節性調整後的年化率計算，11月現有單戶住宅銷售總量為26萬7,800套，比10月的26萬4,870套增長1.1%，比2023年11月增長19.5%。年初至今，全州房屋銷售小幅增加3.1%。雖然看似銷售成績不錯，但現有單戶住宅的銷量，仍遠低於新冠疫情爆發前40萬套的標準。

加州五大地區的房屋銷售量，都較去年11月增長了5%以上，其中中央海岸地區的年增幅最大，銷售增長了21.7%，其次是中央谷地地區增加17.1%，舊金山灣區也增加14.0%。南加州和遠北地區的成長率較為溫和。

11月加州房價中位數為85萬2,880美元，比10月下降4%，但比2023年11月的82萬1,710美元上漲3.8%。其中，加州5大地區（遠北、舊金山灣區、中央谷地、中央海岸、南加州）有4個地區的中位數價格，較去年同期上漲。

中央海岸較一年前增幅最大，增幅為7.9%，其次是舊金山灣區5.3%、中央山谷4.3%和南加州3.1%，只有加州的遠北地區，是唯一一個沒有出現年度價格上漲的地區。

加州超過三分之二的縣，房價同比上漲，在監測的53個縣之中，有38個縣的售價中位數較去年同期有所上漲。位在中央海岸地區的聖塔芭芭拉縣（Santa Barbara），上漲51.9%，是所有縣中最高的，從去年的90萬漲到近137萬。這主要是由於當地高端市場的銷售強勁造成的。

緊隨其後的是遠北地區的拉森縣（Lassen），上漲48.3%，和三一縣（Trinity）37.4%，這兩個縣的房價，因為遠比加州其它地區的房價便宜，所以出現最大增幅也不令人意外。

在南加州，聖貝納迪諾（San Bernardino）是唯一中位價增加最多的，有12%，其它都比較溫和，多數在5%以下。銷售量方面，11月比10月下滑很多，因為11月的利率大幅回升，使得需求遭遇嚴重打擊，因此環比都有兩位數的下降，其中降幅最大的是內陸帝國（Imperial），接近40%。其它如洛杉磯縣、奧蘭治縣（Orange）、文圖拉縣（Ventura）的降幅都接近20%。

但是，銷售量同比來看，卻有增幅的情況，增加最多的是聖地亞哥縣和文圖拉縣，分別有18.7%和15.2%，其它縣均在10%以內。

至於在北加州的舊金山灣區，9個縣中，銷售價格中位數，年漲幅最大的是聖馬刁縣（San Mateo），上漲了21.6%，從180萬漲到近220萬，這也是北加州價格最高的縣。第二是聖塔克拉拉縣（Santa Clara），這也是硅谷的所在地，上漲了12.4%，到達193萬美元。不過比10月份的價格，大部分都有下跌，但是聖馬刁縣仍然一枝獨秀，漲了9.7%；舊金山則是下跌8.7%，銷售價格中位數回到接近160萬美元。

再看到銷售量，北加州同樣在11月的高利率環境下，銷售量比10月份大幅下降，所有縣的銷售都倒退了，不過比起去年同期，因為去年利率更高，所以同比除了納帕縣（Napa）稍微退步以外，其它的縣均有成長，增加最多的是聖塔克拉拉、馬林（Marin）和索諾瑪縣（Sonoma）。

等待加州房價崩盤有希望嗎？

總的來說，在加州不怕沒有需求，就怕沒有供給，尤其是我們華人朋友喜愛居住的幾個都會區，通常都是供不應求，而且越買越貴。所以，假設2025年美國經濟是在緩慢降息中發展，顯示經濟確實是軟著陸，就業、股市不會發生大的問題，那麼房地產市場也就不會出現大崩盤。

可能明年加州房地產市場，還是得看抵押貸款利率的發展，雖然很多的專家都認為，2025年的利率會緩慢下降，但是12月18日，美聯儲宣布明年可能會放緩降息腳步，一下子讓股市大震盪，也連帶影響到債市，並導致抵押貸款市場的三十年固定利率從17日的6.93%，到了18日一下子跳到7.13%，19日再升到7.14%。

這樣的利率表現我想對加州房市的打擊會更大，直接降低屋主賣房的意願。所以，想要等待經濟崩盤、價格下降的潛在買家，恐怕會一再失望。

加州新法 增加住房供給

不過新的一年裡加州有幾項法律，可能會進一步改善市場的供應面，而且也可能讓投資人有機會從市場上獲利。

1. AB 2488

首先，根據舊金山市縣的數據，截至2024年4月15日，舊金山仍有32%的辦公空間閒置。所以，為振興舊金山，今年通過了AB 2488，允許將市中心的空置辦公樓改造成商住樓，用來增加稅收，也增加住房供應，一舉兩得。

2. SB 1211

另外，SB 1211允許在現有的加州多戶住宅物業上，最多可建8個獨立的附屬住宅單位ADU，前提是ADU數量不超過該地塊上現有單元的數量。之前的法律是不超過2個ADU。

3. SB 1037

第三個，SB 1037，授權加州總檢察長，對違反州住房法的地方政府，處以罰款，最高金額可達每月5萬美元，並涵蓋訴訟相關費用。也就是說，州政府要敦促地方政府遵守州法來建造住房，如果有違法、有拖延，就會有罰款。

4. SB 9

其實加州為了增加住房供應，還有另外兩個法案在2021年也有通過，一個是SB 9，把原本劃為單戶住宅的地塊，屋主可以在該地塊上重建一套複式住宅，或者分割地塊，並在每個地塊上建造一套複式住宅。

這樣一來原本一棟房子，就可以出現2到4個住房單位。不過，前提是房產所有者必須簽署一份宣誓書，表明他們打算占用其中一個單位至少3年，才能進行開發。而且，假如地塊上原本有為中低收入戶提供的住房、租金管制房，或是有租客居住，就不能重建開發。這些都要特別留意。

5. SB 10

另一個SB 10，允許在加州交通樞紐，或人口稠密區建造更密集的住房。如果土地符合條件，業主可以在現場開發最多10個單元，而且還可以另外興建附屬住宅單位ADU。土地是否符合使用，實際要通過《加州環境品質法案》來批准，這也是要留意的地方。

這些法案都是增加住房供給的目的，舉例來說，假設硅谷的豪宅城市帕洛阿圖（Palo Alto），有一處價值600萬美元的老舊房產，屋主除了可以考慮賣房之外，還可以考慮分割地塊，在每個地塊上建造一套複式公寓，但根據法律，屋主必須搬進其中一套居住至少三年，其它的則可以高價出租，或者也可以出售賺取更高的利潤。

不過，最後我要聲明，這些法律的執行面，需要當事人諮詢相關律師來獲得確切答案，本文所提及的法律、法條僅供參考，不能成為任何法律形式的依據。

（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）