2025年美國房市4個矛盾 5個關鍵問題

美國地產熱點文：李歐

北京時間：2024-11-09 10:05

【新唐人北京時間2024年11月09日訊】年底到了，照慣例我們要來談談明年的美國房地產趨勢。過去的一年，大家都經歷滿艱辛的挑戰，心裡在一種很忐忑不安的情況、期盼利率哪一天會趕快下降、希望房源會不斷增加，很可惜這些情況都沒有如願發生，只能說在某些時刻有稍微改善。那麼2025年會帶給我們更好的轉機嗎？能期待明年嗎？

2025年即將到來，美國房地產市場卻矛盾重重，讓許多人感到困惑。全美的抵押貸款利率、租賃模式、擁有住房的夢想和住房趨勢似乎都在衝突，既創造了機會，也帶來了不確定性。

如今的房市是一個複雜的格局，租房和買房之間的緊張關係比以往任何時候都更加明顯，住房的需求因地區差異凸顯了市場的不平衡。2024年即將結束之際，以下四點房市矛盾，很可能在邁向2025年依舊發生，甚至更趨嚴重。

第一個矛盾：儘管美聯儲降息，抵押貸款利率仍然頑固

雖然之前也有不少專家預測，抵押貸款利率會因為降息，在2025年逐步下走，走向5%的範圍。但是，自從降息以來，利率卻不斷往上爬升。轉眼間10月31日，三十年固定利率已經來到7.09%。

我們都知道通貨膨脹數據已經降溫，2025年美聯儲會繼續降息，但是美國經濟卻表現出強勁的態度，讓未來降息的步伐不得不減緩。而且，當前抵押貸款利率，已經反映了對美聯儲明年一系列降息的預期，而經濟前景看好，進而推高公債殖利率，因此抵押貸款利率可能不會進一步下降。

高盛的分析師認為，對利率真正重要的是，美聯儲的寬鬆幅度與預期相比。也就是說，預期的降息和實際的降息差距多少，假如實際降息比預期的多，利率有可能會進一步下降，否則抵押市場將提前消化降息的訊號，並且提前作出反應。

因此，在美國經濟在相對強勁的情況下，不可能加大力度降息，也就無法使利率進一步下降，近期十年期國債殖利率持續出現上揚，也代表對降息強度減弱的反應，連帶牽動抵押貸款利率走高。所以2025年，我們很可能將會看到，美聯儲緩慢降息，抵押貸款利率或許保持在6%左右的高位，但呈現美聯儲慢慢降息的矛盾現象。

第二個矛盾：租房很普遍，但成為屋主仍是美國夢的黃金標準

在大城市和郊區市場，租房不僅更常見，而且對於那些因價格過高，而無法擁有住房的人來說，租房往往是唯一可行的選擇。

租房提供了靈活性，減少了財務負擔，並且免除了財產稅、房屋維護和保險的負擔。所以，越來越多的人選擇長期租房，實際上2024年，約34%的美國家庭都在租房。

然而，儘管租屋者的比例不斷增加，擁有住房仍然是美國夢成功的黃金標準。雖然擁有住房的成本越來越高，屋主需要操心、勞動的工作很多，但是透過長期持有房屋，累積財富的滿足感，始終是人們想要達到的夢想。

不過，在進入2025年，在當今快節奏、高流動的社會中，許多人越來越重視租房所提供的靈活性，但擁有房屋仍然被視為成功、穩定和財務安全的最終標誌。但是住房成本持續擴大，使得租房和買房之間的矛盾不斷加大。

另一方面來說，租房通常被視為不太經濟的選擇，畢竟每個月交出去的租金，並不能夠長久建立家庭的財富。不過，今天要成為一名屋主對經濟上的負擔卻相當沉重，而租屋者卻可以避免高昂的前期購買成本，包括首付和成交費用，同時還可以避免持續的維護費用、房產稅、保險費用和意外維修費用。根據一家財務公司（Ally Financial Inc.）的統計，除抵押貸款外，平均擁有房屋的成本，約為每年18,000美元。

相對來說，租房者省去擁有房屋的成本，換來了搬家的靈活性，可以去尋找更好的工作機會，或更低的生活成本。對某些人來說，這種靈活性開闢了一種不同形式的財富創造。反觀屋主，有些人還因為所謂的「鎖定效應」，而被迫困在現在的房子裡，不敢隨意搬家。所以這樣的矛盾在2025年依然會很突顯。

第三個矛盾：有些地區的住房需求很高，而有些地區則難以出售

儘管許多市場長期受到住房短缺和庫存低的困擾，但有些市場卻面臨供應過剩和銷售停滯的困境。在加州、新澤西州和華盛頓州等高需求市場，可供銷售的房屋通常很難找到，尤其是經濟適用房、入門型房產，競爭很激烈。今年9月份，加州房價中位數較上季上漲6.5%，到達886,560美元。

相較之下，在佛羅里達州則面臨困境，颶風損害帶來的保費上漲，可能使房屋所有權更像是一種負債，而不是一種資產。根據佛州政策項目最近的一份報告，2017年至2022年間，佛州的保險費率飆升了45%。

10月份肆虐佛州的海倫颶風，讓私人保險損失達60億美元，許多佛州人不得不重新評估購屋成本。所以，雖然一些州的買房需求很高，但其它州的房主卻面臨保險負擔，和買家興趣停滯的問題，這加劇了美國的區域失衡。這也是2025年，不得不面對的熱銷與停滯的矛盾狀態。

第四個矛盾：雖然是賣方市場，但銷售絕非易事

即使在美國的高需求地區，賣房也不像看起來的那麼容易。上市房收到報價的數量雖然不低，但搶房的情況確實減少許多。根據Zillow最近的一份報告，雖然上市房收到報價的中位數仍為2份，但收到4份或更多報價的房屋數量有所減少。這提醒賣家，即使在火熱的市場中，賣出房屋可能比預期更加困難，房主面臨更嚴格的買家審查、貸款難度，以及其它賣家的更多競爭。

由於這樣的困境，根據Zillow的同一份報告顯示，大約三分之二的賣家（66%），至少考慮過出租而不是出售房屋。尤其是年輕的賣家，更傾向於出租房屋作為替代方案，既可創造現金流，也能等待更高的房屋升值空間。18至29歲和30至39歲之間的人，是考慮出租房屋比例最高的兩個年齡層，分別為82%和83%。要出租、還是要賣房？這個矛盾可能會讓賣家有些難以抉擇，或許還得考量當地市場情況，還有自身的財務狀況來做決定。

這裡做一個聲明，以上的論述只是根據近兩年的美國房市發展，所做出的推論，僅供參考，如果市場的抵押貸款利率有不同的變化，將帶來不一樣的結果，要請大家留意。

接下來，還有5個很重要的問題，大家可能會想進一步了解。

第一個問題：2025年該買房，還是要繼續等待

這不是一個買或不買的是非題，事實上2024年，許多準購屋者選擇觀望，希望2025年能帶來更有利的市場。但房價持續上漲和供應緊張，意味著2025年仍可能是購屋的艱困時期。然而，如果利率出現下降，這將改變市場格局——不僅會讓買家更負擔得起購買，而且之前鎖定較低利率的房主，可能最終會選擇出售，這將增加急需的庫存。

第二個問題：2025年抵押貸款利率會不會下降

同樣這不是能簡單回答的問題，有些專家認為利率可能降到5%的範圍，但如同我上面講的，也有專家認為會維持在更高的區間。我相信即便利率在某個時間點有所下降，都不要指望會回到3%，而且下降可能會更加緩慢。

第三個問題：2025年美國房地產市場會不會衰退

幾乎所有的專家都認為房市不會衰退，至少這不是一個迫在眉睫的危機，現在的貸款標準比前一次經濟大衰退之前要嚴格得多，而且在低庫存和高需求的情況下，房地產市場不太可能陷入衰退，除非爆出黑天鵝事件，例如全球範圍的經濟大衰退、地緣政治導致更激烈的衝突等等。

第四個問題：2025年房價會不會下跌

雖然這也不是一刀切的答案，但是我看到許多的預測皆認為，2025年房價會溫和上漲。整體2024年的房價平均增長率為4.5%，其中CoreLogic預測，到2025年，房價升值將放緩至平均2%。但是不同需求和供應的地區，會有不同的漲跌情況，例如在佛州的部分城市、亞特蘭大和鹽湖城，可能會面臨較大的價格下調。另外，也有些市場，可能沒有變化。