美聯儲降息如何牽動房地產市場？

美國地產熱點文：李歐

北京時間：2024-09-22 10:41

【新唐人北京時間2024年09月22日訊】週三（9月18日），美聯儲終於降息了，而且一次降兩碼，也就是0.5%，終結之前各路專家對降息幅度的爭論。那麼抵押貸款利率這幾個月以來，也出現連續下降的趨勢，近日三十年固定利率已經越來越接近6%。這些利率在未來幾個月，會如何牽動美國房地產市場呢？讓我們一起看下去！

降息對抵押貸款的影響

抵押貸款利率在房地美的統計，截至9月19日的一週，平均三十年固定利率來到6.09%，創下近兩年來的新低點，上一次出現類似數字已經是去年一二月的事情，或者是2022年九月，那時後利率正在往7%爬升，令許多買家都陷入了絕望。

那麼現在美聯儲已經開啟降息循環，抵押貸款利率還要繼續往5%、4%下去嗎？

全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）認為，美聯儲進一步降息的趨勢，早已經被市場消化並反應到抵押貸款利率中，所以他認為，隨著央行繼續的降息策略，抵押貸款利率可能不會進一步大幅下降。

勞倫斯還表示，「如今美聯儲降息半個百分點的決定，是2025年6到8輪降息的開始，」，「抵押貸款利率已經預測了美聯儲可能的路徑。這就是為什麼30年期利率從年初到今天下降了150個基點。所以往後抵押貸款利率的任何進一步下降都將是最小幅度的。」

另一位專家，Realtor.com高級經濟學家拉爾夫・麥克勞克林（Ralph McLaughlin）也持相同看法，預計目前利率不會出現大幅下降。「過去幾個月我們看到的利率下降，很大程度上是因為市場預期我們今天會降息25或50個基點」。

雖然沒有人能夠完全預測抵押貸款利率，但麥克勞克林表示，「利率可能會在今年底觸底，在6%至6.2%範圍之間，並在明年春天達到5%。」事實上，很多專家都持有類似的看法，我在此前報導中也一直反映出相同的觀點。

至於美聯儲的主席鮑威爾則在利率決策會議後回應記者說：「我不能談論抵押貸款利率」，他說：「這將取決於經濟如何發展，我們無法展望未來一年的經濟狀況。」儘管，鮑威爾回答的相當保守，但是房地產市場已經展現出很「樂觀的情緒」。

降息對房地產市場的影響

Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）表示：「由於房屋銷售仍然低迷，這些較低的利率尚未引起購屋者和賣家活動的重大轉變，但它們為購屋者的購買力提供了期待已久的緩解。」

由於利率來到近期的低點，全美中位價房屋的每月抵押貸款還款，目前約為每月2,100美元，低於2024年5月的2,400美元，和2023年10月的峰值2,440美元，相差的幅度有三百美元左右。

換句話說，原本預算在2023年購買普通住宅的買家，現在在每月相同成本的情況下，擁有額外7萬美元的房屋購買力，而且在某些市場，例如加州，這種增長幅度甚至更大。

但是，單單是利率下降就能再度點燃房地產市場嗎？我們不得不注意，經濟狀況的疲軟，失業率上升和就業成長放緩，一但經濟的不確定性上升，顯然也會對消費者不利，會使消費者對房屋購買持有更謹慎的態度。

雖然較低的抵押貸款利率，可能會吸引更多的購屋者進入市場，但專家也預計短時間不會出現大規模的購屋熱潮。第一個原因是，人們可能預計利率將進一步下降，那麼為什麼現在要以6.2%的利率買入，明年可能就會出現5.7%或5.8%的利率，何不等到那時候再出手？

第二個原因是與一年中的淡旺季有關，對於買家來說，秋季通常不是一年中最受歡迎的時間，更多時候消費者會選在春季或夏季換房，方便孩子在秋季入學，而年底經常是準備過節日的時候，所以市場熱度會越趨緩和。

到了明年春季，假設利率下降到6%以下，屋主賣房勢必也會增加，加上旺季的到來，到時候不難想像市場的熱度會被再度點燃。

另外，鮑威爾也在回應記者有關利率與房市熱度時回應，一旦房貸利率下降，鎖定效應就會緩解，但是「住房方面的真正問題是，沒有足夠的住房，我們從哪裡獲得供應？這不是聯準會能夠真正解決的問題。」「透過普遍降低通貨膨脹率、使利率正常化，以及住房市場週期的正常化，這是聯準會能為民眾做的最好的事情，然後供應的問題就必須由市場和政府來解決。」

話說回來，雖然房地產市場往往會陷入冬眠，不過因為利率的連續下降，今年年末也可能會有部分買家繼續進入市場，畢竟現在的競爭比較少，房價可能會比明年還低，提前購買未必是吃虧。

所以，到底是要等到明年再購買，還是現在就下手，還是得看消費者的情況、居住城市的情況，不能僅僅只考量利率的高低。

至於對賣家來講，由於庫存漸漸增加，但是市場的需求沒有大幅的反彈，所以專家建議賣家公平定價為上策，以免房屋在市場上滯留過久，造成不良的觀感。全美來說，Redfin統計8月平均上市天數是37天；Realtor.com也在8月底和9月統計到上市天數有逐漸拉長的情況。因此，賣家想要賣得心目中的價格，可能會會和現實有點落差。

近期抵押貸款申請的表現

儘管購屋活動可能要到春季才會真正開始，但以較低利率為房屋貸款再融資的房主可能會立即行動。

事實上，與前一週相比，現有房屋貸款再融資申請已經增加了24%。抵押貸款銀行家協會（MBA）的高級副總裁兼首席經濟學家麥克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）認為，較低的抵押貸款利率，導致最近幾週出現更多的再融資，和一些額外的購買活動。他們確實預計，如果抵押貸款利率保持在這個水平附近，這個秋季將比往常更加活躍，而且在明年春季看到真正的反彈。

根據抵押貸款銀行家協會，截至9月13日當週的調查數據，抵押貸款申請較前一週增長14.2%。在未經調整的基礎上，該指數較前一週上漲26%；再融資指數較前一週上漲24%，較一年前同週上漲127%。

這是2022年以來最快的再融資速度。其實今年8月資料顯示，購買新房的抵押貸款申請量也有年增4.4%的表現。顯示跟隨抵押貸款利率的下降，購買確實有改善的跡象。

為何房市銷售會出現倒退？

不過，事實上近期的銷售量並沒有因為利率持續下降，出現顯著的增長，相反還有倒退的現象。根據Redfin的即時數據，截至9月15日的四個星期內，待成交房屋銷量量同比下降6.9%，這是自2023 年10 月以來最大降幅之一。

8月成屋銷售量較上季下降1%，也比去年同期減少3.1%，待成交房屋銷售量下降2%，經季節性調整後的年率約為404萬套。這是自2012年有記錄以來的最低水平，只比2020年5月，疫情導致房地產市場停滯時稍高。

會造成房市交易如此低迷，綜合有四個原因：其一、有不少買家都預期利率會進一步下降，尤其在聯準會開始降息之後，所以都在等待利率下降到更可以接受的範圍，以便改善負擔能力。其二，美國總統大選在即，大家也在等待誰將當家，一但塵埃落定，很多專家認為市場肯定會再次忙碌起來，搞不好今年的冬季就會提早出現購買熱潮，與以往的年末淡季不太一樣。

其三、因為新的佣金制度已經在八月中旬生效，但是還有很多人搞不清楚規則，這也導致潛在的人群處在觀望階段，沒有進一步的行動。在這邊也提醒，想進一步瞭解佣金制度的朋友，可以到乾淨世界觀看獨家視頻介紹。其四、近期美國的失業率有升高的情況，和經濟衰退疑慮，這也是直接導致不少人不敢貿然進入房地產市場的原因。