【新唐人北京時間2024年06月17日訊】雖然美聯儲（Fed）在升息中抑制了通貨膨脹率，給物價帶來降溫，幫助美國脫離通膨的無限循環，但是也給房地產市場帶來無奈的鎖定效應，還提高了各種住房的隱形成本，所以不管是對買房者，還是現任屋主，都造成巨大的壓力！美國各界幾乎都期待著趕快降息，但是六月美聯儲會議還是決議不降息，讓美國房市增添了不少隱憂。

6月12日正如外界預期，美聯儲宣布維持目前的利率區間5.25%至5.50%，沒有降息，不過同時也計劃在年底會降息一次，而不是之前大多專家預期的兩次降息。

市場期待何時會降息？

12日當天稍早也發布了消費者物價指數CPI報告，顯示通膨繼續呈現下降趨勢，CPI年增3.3%，如果扣除食物和能源的項目，核心通膨率來到3.4%。不過，預計美聯儲還沒有充分考慮到最新的通膨數據。所以，假設美聯儲有考慮到最新的通膨數據，部分專家樂觀猜測，最快降息可能會出現在九月份，那麼甚至就有機會出現第二次的降息機會。

不管如何，現在美聯儲能公布年底可能會有一次降息，代表他們認為通膨情況已經持續可控，雖然沒有宣告兩次降息，但今年應該有一次機會，這樣對房地產市場釋出的信號，就是房貸利率將會下降，市場將會更有流通性，稍微解開高利率帶來的鎖定效應。

不過，對於美聯儲遲遲不降息，有些專家很不認同，例如房地產專家吉姆・帕羅特（Jim Parrott），和穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪（Jim Parrott），就抨擊美聯儲對通膨的評估存在「嚴重的誤判」。

他們認為，通膨數據對住房價格的估算有誤區，在屋主自住的社區內，或者是提供多戶型出租的社區，幾乎無法估算隱性租金。他們認為，如果美聯儲願意放棄這種怪異的計算方式，通膨率就可能達到2%的目標。

高利率給房市 帶來的麻煩

事實上，美聯儲用來壓低通膨的升息手段，對今天的房地產市場恰恰起到了反作用，加劇了住房市場供應緊張的情況，讓房價繼續升溫，而且還給市場帶來幾個麻。

一、鎖定效應 減少大量交易



首先是抵押貸款利率的鎖定效應，「損失」了許多房屋銷售。鎖定效應是指現有的抵押貸款利率較低的房主，不願出售房屋，擔心以較高的抵押貸款利率購買新房的現象。

近期，30年期固定抵押貸款平均利率為7.17%，而美國那些還未償還的抵押貸款的有效貸款利率只有4.0%。所以，沒有人願意隨便賣房，然後去換一個高利率，多數人都想等到利率下降足夠多了，才想要換房。

聯邦住房金融局的研究人員，最近在3月份發表的「抵押貸款利率上升的鎖定效應」報告中表示，抵押貸款利率上升導致 2022 年第二季至 2023 年第四季期間「損失」了大約130萬套成房銷售，其中僅僅在加州就損失了18萬2,490套。

研究中指出，在美國，幾乎所有5000萬筆活躍抵押貸款都有固定利率，而且大多數利率遠低於現行市場利率，所以抑制了屋主出售房屋。更精確地說，市場上的抵押貸款利率，每高過原始利率一個百分點，出售的機率就會下降18.1%。

這樣就導致，2023年第四季度的房屋銷售減少57%，並導致2022年第二季度到2023年第四季度期間，銷售量減少133萬套。

要如何解除鎖定效應，幾乎只有兩個方式，一個方式就是生活中出現必須搬家的需要，最常見的可能是離婚問題，或是家人離世，也可能工作因素等等，導致硬性搬家的必要。

第二種方式，就是出現降低利率，雖然房主可能不會將4.0%的利率換成7.0%的利率，但如果能接受5.5%的利率，他們可能會考慮搬家，這樣的換屋成本明顯降低，會有更多人願意上市房屋。

但是我們無法很樂觀的預估，利率會立馬下降很多。Realtor.com高級經濟學家認為，抵押貸款利率趨勢至少要到今年年底，甚至可能到 2025 年才可能打破鎖定效應，需要看到10年期公債殖利率，下降150至200個基點才能達到這一目標，按照目前的利差，這大概需要美聯儲降息三到四次，才能緩解鎖定效應。因此，任何等待今年利率下降要賣房或買房的人，或許會非常失望。

二、多數人認為現在不是買房好時機



第二個影響是，現在基本上每個人都認為不是買房子的好時機。根據房利美本月發布的民調數據顯示，購房信心指數5月份下跌2.5點，只有69.4分，而且只剩1成4的受訪者表示現在是買房的好時機，達到調查以來的最低點，而上個月這個比例還有2成。

另外，8成6的人表示現在不是買房子的好時機，也高於上個月的7成9。還有，6成4的人表示現在是賣房子的好時機，而上個月這一比例為6成7。

所以，人們對房地產市場正處在一種悲觀的情緒，儘管屋主認為房屋價值很高，賣房還是一個不錯的交易，但隨著利率居高不下，屋主也不敢輕易賣房。

雖然，消費者物價指數進一步出現降溫，讓美聯儲更有理由降息，不過這根本是還沒有發生的未來式，所以，目前的市場反映了整體缺乏購買能力，表現壓抑的沮喪情緒。

三、屋主有更高昂的隱性成本



第三個影響是，房主每年要支付比以往更多的隱性費用。想要買房已經夠難了，沒想到成為屋主也非常不輕鬆！現在持有房產的成本，比以往任何時候都更高。隱性費用，讓維護房屋變得更加困難。

根據Bankrate近日發布的一項研究，在美國擁有和維護一處獨立房住宅的平均年成本，超過18,000美元，比四年前增加了2成6的費用。這些所謂的隱性成本，包括房屋稅、房屋保險和維護成本，以及能源、網路和有線電視等費用。

住房成本上漲的罪魁禍首之一是保險。過去幾年，房屋保險的費用持續攀升，尤其是在沿海地區和容易出現極端天氣的地區。在之前的報導中，我有和大家有專門談論過美國房屋保險漲翻的問題，頻繁、重大的天災絕對一是個大主因，另一個原因是各種物價成本的飆升，房價也漲上去了，所以，現在有些屋主根本負擔不起保險費用。

另外，各地的房屋成本也不盡相同，在加州可能會有很高昂的房產稅，和能源費用；在德州、佛州有越來越高的保險費用，在佛州甚至HOA費用，也就是社區管理費用也變得相當高昂。

從長遠來看，這些持續的高成本也可能會限制市場的流動性，有更多人可能會選擇繼續住在現在的房子裡，避免搬家帶來的更高費用，造成另外一種鎖定效應。

以上就是三個因為美聯儲在不斷升息中，給房地產市場帶來的麻煩，就算我們現在看到降息的苗頭，但是可以預見，降息的速度不會很快速，而且物價總是上漲容易，降價難，所以今年要重新看到房市出現回暖，交易出現熱絡，機率是很渺小了。

專家預測 今夏房價會下降

不過，隨著房屋交易越來越冷清，更多買家進入觀望模式，賣房的速度就會放緩，市場上的房源庫存就會出現增加，這對賣家來說會逐漸處於不利狀態。

Redfin的執行長葛倫・凱爾曼（Glenn Kelman）甚至預測，今年夏天房價會出現下跌，因為想要等待高抵押貸款利率結束的部分房主，已經意識到他們不能再推遲搬家了。凱爾曼已經看到德州、佛州的主要大都市的房屋出現「大幅降價」。同時，Redfin在最近的報告中發現，超過6%的美國房屋賣家在5月份提出了降價，這是一年多來的最大比例。

所以，這些想賣房的人，已經等不及利率下降，而且現在房市交易大量減少，交易速度正在放緩，所以有些缺陷的房產，或是急於售房的賣家，就寧可犧牲一些價格，期盼房子趕快賣出去，好進行人生的下一個階段。

根據Redfin的即時數據，截至6月9日的四個星期內，全美房價雖然又再度比去年上漲4.4%，不過銷售數據非常慘澹，貸款申請量同比下滑12%；購房者需求指數也下滑18%；待過戶交易下降3.5%，幾乎各種顯示銷售量的數據都呈現倒退。

因為銷售的低迷，所以我們可以看到，新上市房增加7.8%；在售的房源也增加16.7%；價格下降的房屋比例到達6.5%，這是2022年11月以來的最高水平。所以，可能正如凱爾曼說的，這個夏天面臨沒有買家市場，房價將不得不出現下降！◇

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（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）