【新唐人北京時間2023年11月24日訊】樓市衰頹已久的深圳市，日前接連拋出兩個「王炸」政策以挽救樓市：一方面宣布調整享受優惠政策普通住房認定標準，另一方面下調二套首付比例。有經濟學家表示，此舉雖短期內可起到提振樓市的效果，但長期而言，仍難扭轉疲弱需求。

星期三（11月22日）晚間，深圳市住房和建設局發布《關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告》，宣布要對普通住房的標準進行調整，新政策將從2023年11月23日起執行。

根據這份通告，深圳市原來的可享受優惠政策普通住房認定標準要求，必須同時滿足住宅小區建築容積率1.0及以上、單套住房套內建築面積120平方米及以下，或者單套住房建築面積144平方米及以下、實際成交總價750萬元及以下等三個條件。

這次調整後，沒有再對實際成交總價進行限定，而上述其它幾項條件，只需同時滿足其中兩個條件即可。

上述政策在調整前，曾被市場人士批評為把普通住房交易「豪宅化」，並不符合實際的房價水平。而把普通住宅認定為非普通住宅，會導致消費者要承擔更多的稅費。

據深圳市樂有家研究中心計算，一套滿5年、總價770萬元的住宅，政策調整前的增值稅以及附加稅高達 38.16萬元，而政策調整後為0元；個稅方面，政策前為11.01萬元，政策後為7.7萬元；契稅方面，政策前22.02萬元，政策後為23.1萬元。

同一天，有官媒報導稱，從有關部門獲悉，深圳從11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例，由原來的普通住房70%、非普通住房的80%，統一調整為40%。

關於調整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，深圳市住建局官網、中國人民銀行深圳市分行官網及微信公眾號尚未發布正式的文件。但有陸媒報導稱，已經有招商、建行、平安、浦發等多家銀行的工作人員向媒體確認了相關信息。

其中，建行工作人員還補充說明，目前二套房最低比例可以是4成首付，但在之前房貸未結清情況下，二套房利率需要加30BP。平安銀行的工作人員則透露，在具體執行相關政策時，一般是以進件審批時間為準，但是現在二套房（交易）數量「不是特別多」。

上述兩項政策被中國大陸媒體形容為「王炸」。其中有媒體引述專家的說法放風稱，「政策風向開始改變」。而相關消息經媒體報導後，網絡社交平台上的深圳地產群開始活躍起來。

不過，市場上關於這兩項重磅政策的實際效應將如何，仍存在不同的看法。除了官媒大力宣傳為「重大利好」外，也有觀點認為，短期內能購促使深圳樓市維持一兩個月的熱度，但長期效應如何仍需觀察，更有業內人士對政策效果預期不樂觀。

一位陳姓房地產從業人士在受訪時救對陸媒表示，利好措施會刺激市場回暖，但效果不會很大，因為要提振市場信心，僅僅靠降低購房成本是不夠的，「更關鍵的是要穩經濟穩就業，讓大家對未來收入增長有信心。」

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受陸媒採訪時也表示，下調利率可帶動一部分需求釋放，但後續還需要有其它降成本政策跟進。尤其是需要居民端的就業和收入能逐漸穩定後，收入基本面才能好轉，商品房交易才能穩定下來。

事實上，自8月以來，深圳市已經陸續出台認房不認貸、房貸利率下調等政策，都是短時間內雖有一些刺激效果，卻難以持久。

樂有家研究中心監測數據顯示，今年8月和9月深圳全市的一手住宅網簽成交數量，連續兩個月同比都是下跌，其中9月份的跌幅仍有6%。

此前有陸媒報導，與2021年掛盤均價進行對比，共有1806個小區掛牌價下跌，占比總樓盤數的95.9%。其中，下跌10%-20%的樓盤占比50.7%，超總跌幅小區的半數；跌幅在20%-30%的樓盤占比26.4%；跌幅小於10%的樓盤占比15.3%。

其中，跌幅最高的樓盤是位於羅湖蓮塘片區的仙桐馨苑，目前掛盤均價為5.3萬元/平方米，2021年掛盤均價為9.1萬元/平方米，下跌了42.3%。

基於上述消息，李宇嘉直言，「市場預期非常悲觀，已經形成了下跌預期和實際下跌的循環。」

李宇嘉進一步分析說，深圳市的中等收入人群數量相對較少，真正的人口結構就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結構。因此，「需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。」

（記者唐迪綜合報導/責任編輯：林清）