【新唐人北京時間2022年07月16日訊】觀眾朋友們大家好，歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間7月15日，京港台時間7月16日。

今天焦點：為什麼在美國買房子很難遇到爛尾？中國期房的前世今生：一上紅船誤終身。

我們今天來聊一聊在美國買期房，為什麼很少遇到爛尾樓，會有哪些風險？

這幾天因為集體斷供潮，很多人談到了中國預售房，或叫期房的問題，這種制度真的是萬惡之源嗎？未來它將走向何方？

美國買期房 為何難遇爛尾樓？

在美國買期房，人們大部分談論的，不是房子質量不達標或者遲遲沒有交付的問題，而是跟財富相關的一些傳說故事：

一個版本是，有的人因為購買期房，損失了數以千計美元的悲慘故事。嗯，你沒聽錯，是幾千美元，後面不是少了一個計量單位萬。

另一個版本是，有的人購買期房賺了巨額利潤，發了財。

為什麼在美國會有和在中國大陸完全不同的買房故事呢？這兩個版本的故事哪一種是真的呢？我們今天就來談一談在美國買期房的獨特經歷。

很多人可能去過洛杉磯的爾灣、羅蘭崗，或者拉斯維加斯，那裡的房子大多數都是嶄新的。但是，實際上在美國，大部分時候，人們能買到的都是二手房。在曼哈頓你可以看到很多高樓大廈可能已有上百年的歷史，在很多小鎮，房子的歷史可以倒推回1860年代，或者1910年代。因為原地翻新的房子是不能算新房的，房屋質量相當不錯，但是你已經看不出其中的歷史痕跡了。

2021年，美國賣出了690萬套房子，在建的新房子只有165萬套，而當年新房建設實際已經超過了歷史上大多數年份。到2021年，美國1.528億戶家庭中，只有近10%的房子是21世紀的第一個十年建設的。2000年至2009年間，大約建造了1,460萬套房屋。

為什麼很多美國人，不買現成的房子，要去購買一個只在圖紙上看到的樓花呢？一般來說，有這樣一些原因：

第一，可以買到自己喜歡的戶型、樓層、朝向，甚至地板和櫥櫃的顏色。

我有一個朋友就是喜歡住新房子。沒辦法，她說自己只有住新房子才不會聞到一股老房子的味道。新房子的設計，當然普遍更加時尚，施工材料都更加環保，房屋格局更加明亮，窗戶可以很大，採光更好。或者，讓浴缸對著窗口，地熱，紅酒保溫系統。這些都是一般的二手房沒有的。

在美國，買到像中國那樣的新的高層樓房的機會不大（美國叫apartment，公寓），85%的美國人買的是獨立屋（house），國內大致可以叫別墅，或者聯排別墅。你可以根據自己的喜好，自己去買土地邀請建築開發商來幫你建設新房屋，或者在開發商自己購買的土地上去購買。然後，挑選自己喜好的房屋外觀、內部結構、裝修樣式及顏色，搭配嶄新的電器。

在美國大部分的地方土地其實不貴，可能就是5萬～10萬美元，當然有一些特別的地方，比如優美的山水湖景，土地本身要貴一些。然後，你可以自由發揮自己的想像和愛好，去建設自己的房子。如果不是豪宅，建設成本一般只有20萬～40萬美元，即使放到中國，也不是很貴的價格。

這兩個是我看到一個建築商網站上的介紹，房客很高興擁有精美的定製。

第二，只需要支付很低的定金，就可以購買。這也是美國買期房和買二手房的最大區別。和中國大陸不一樣，美國買期房，簽好合同後只需要交付一定比例的定金，一般是固定的3萬～5萬或是1%的房款，甚至很多著名的建築商，只收500～1,000美元的定金。大多數是房價的0.5%～1%。極個別的地方，才需要繳納10%～20%的房屋售價的定金。

和中國國內不同，定金不是交給開發商或者建築商，而是存在中立的第三方，一般來說，除非買主不能貸到款，決定不買了，否則定金是不退的。這也是我們前面提到的，有的人因為不買了，損失了幾千美元的慘痛經歷。

第三，買期房可以作為一種賺錢的手段。

美國的期房，基本上都是開發商針對不同類型，給一個標準價格，一般不能討價還價，因為開發商怕影響自己的品牌，但是你可以在內部裝修或者其它方面提出一些要求，相當於這種方式獲得優惠。

開發商集中建設的期房，一般會比現房價格更低，有可觀的折扣。在上漲的市場中，這意味著你用很小的一點代價，就拿到了增值的房子，你甚至可以在這個過程中把房子賣出去，比如你花了1萬美元購買了期房，房屋售價50萬，二年後你賣了55萬，相當於用1萬美元賺了5萬塊。

即使這個過程中，市場有所波動，比如下跌了5%，因為你是以現在市場價格購買的，你其實也不虧，還賺了5%。

記住，在美國沒有《房屋購買意向協議》之類的合同，你簽訂的本身就是《房屋買賣合同》，這才讓你有買賣盈利的空間。

第四，你很難買到爛尾樓。美國期房，大部分從簽約到完全建好，只需要6～9個月的時間。

建好之後，如果你完全用現金購買，你可以找專業的人幫你驗收之後，才支付剩下的錢款。因為前期定金支付的很少，所以房地產開發商不會給你一個毛坯房或爛尾樓交差了事。當然，也可能存在一些小問題，有的小開發商蘿蔔快了不洗泥，但是一般通過溝通就能解決。

如果你要用貸款購買，在美國新房過戶時，銀行要求房子必須是100%裝修好的。因為，貸款時銀行一定要求買主購買產權保險，否則銀行不貸款，同時銀行一定要求買主購買房屋保險，否則也不貸款。

這種情況下，在新房過戶時房子必須是100%建好的。開發商如果建不好，是拿不到大部分房款的。所以，它們不敢出現爛尾樓。

通過這個流程，大家也可以看出來，在美國買房，也不會說像在中國那樣，房子沒有建好之前，你就需要開始還房貸了。

美國買期房的風險

當然，也不是說美國買期房完全沒有風險，你還是可能遇到麻煩。比如說，沒有如期交付，或者約定的要求沒有完全實現，與你看樣板間的東西不一樣等。要避免這些問題，你需要做的工作是：

一、在offering plan（《樓房銷售計劃書》）裡面寫明白，一般來說，開發商都會詳細列明，但是你也要事先檢查有沒有遺漏。如果到時候不符合，你就有保障地拿回自己的定金；

二、如果你想在房屋完工之前賣出來賺錢，一般來說，轉讓合同必須要得到開發商的書面同意才可以。有些開發商同意買家轉讓一次，但必須是直系親屬或者和買方隸屬的公司；有些開發商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售。這個你要預先了解。

三、非常重要的一點，你需要了解開發商。選擇有良好口碑的知名開發商，不僅房屋質量有保障，更能避免提高定金、更改條款等風險。

中國期房的前世今生 制度萬惡還是南橘北枳？

中國的期房，為什麼就會出現那麼多的爛尾樓呢？這一段時間，我們聽到了很多悲慘的故事，很多人哀嘆，幾十年的積蓄，都爛在了樓裡。

有的經濟學者批評說，這是因為有「罄竹難書的期房預售」。那麼，到底是制度萬惡，還是南橘北枳呢？我們今天也來談談中國期房的前世今生。

中國大陸的這套期房制度是28年前從香港學過來的，有人說是李嘉誠帶進來，但是李嘉誠的樓房並沒有出現爛尾的問題。那麼，香港是怎麼運作的，引進大陸之後，改變了哪些、又拋棄了什麼東西呢？

1954年，香港立信置業公司首先推出房地產預售，稱為「賣樓花」，便於融資。香港政府兩年後出台了《預售樓花同意書》，以法律的形式對預售進行了規定。之後，台灣在60年代末也開始預售房地產。

中國大陸是在90年代引入期房模式，1994年，中國政府出台了《城市商品房預售管理辦法》。到今天，中國90%的房子是以期房模式銷售的。

無論是在香港，還是大陸，剛實行時都極大滿足了城市人口快速增長，以及通過房地產拉動經濟的需要。特別是，它可以幫助開發商獲得了融資發展的機會，可以快速地建設更多新房。但為什麼到今天中國就出了這麼多問題呢？

因為，在香港，期房購房的流程大致是這樣的：

第一步，簽訂意向書，一般繳納大約10萬港幣；

第二步，簽署臨時買賣合同，繳納臨時定金（細訂），一般是房價的3%～5%，

第三步，委託律師行，繳簽訂正式買賣合同，繳納首期定金，一般是樓價的10%～15%，

第四步，如果申請貸款，那麼交樓前，銀行也是不會介入按揭業務。只有在臨近交樓前，比如三個月前，購房者才需要去找銀行申請按揭。也就是說，銀行並不會幫助開發商去承擔交不了樓的風險。

第五步，按照約定，繳納餘款，一般有60日、90日、180日內付款計劃，付款時間越短，一般會有越高的折扣優惠，但是你也可以選擇在正式收到房子之後，才開始供房貸（叫做建期付款）。

大家注意一下，在香港，第一，除了首批的定金，你是直接交給開發商的，剩下的首付，都是交給開發商律師樓的信託帳戶。開發商需先付款給建築商完成一定工序；在取得建築師證明書後，才可申請在信託戶口取回建築費。這樣確保買家的訂金，是用來支付建築費。這個信託戶口的作用，就類似於中國大陸的支付寶。第二，銀行是不會在很早就把錢打給開發商，除非你自己認可這個開發商。選擇權在你自己，沒有人強制你。

在這個過程中，律師、開發商、銀行各自按照相應法律和規則行事，政府是裁判者。

到了中國大陸，我們看到，也有防止開發商留下爛尾樓的帳戶，由政府和銀行進行監管。我在7月13日那期節目中談到，如果嚴格按照規定，監管帳戶的錢開發商也是很難違規動用的。但是，我們昨天播放了一個銀行高管的視頻，實際上，監管銀行是經常會按照政府有關部門的要求，違規給開發商放款。最後，就帶來了大量爛尾樓。

比較一下，大家可以看出來，香港之所以很少出現爛尾樓，是因為：第一，相關機構包括開發商、律師行、銀行，大都按規矩行事；第二，香港政府沒有像中國大陸那樣變成一個利益方，既當裁判又當球員。

中共政府每年賣地獲得高達8萬億收入，最終獲得總額占房價70%的各種費用和稅費，讓它成為規則的積極破壞者。而且，中國的銀行是中國政府的親兒子，地產開發商大部分和高官權貴有利益關係，所以三者合力，坑的唯一就是中國購房者。

就是說，問題的根源，不是表面上是不是期房的問題。而是中國的政治制度，以及由此衍生出來的經濟制度和規則。所以，真的像某些專家說的那樣，完全放棄期房模式，實行現房買賣，就能夠徹底解決問題嗎？我認為不會，相反的，一刀切只能造成更大的資金斷流和爛尾問題。

當然，回到中國目前各地風起雲湧的爛尾樓業主們聯合起來集體斷貸潮，我還是認為這是合理、合法、有利有節的鬥爭方式，將逼迫當局做出讓步。在三條紅線壓力下，雖然預售資金被開發商挪用是不可避免的，但是根據最高法案例和其後解釋，爛尾樓業主不應該承擔責任，開發商和銀行要負責。

今天實際上是一個非常特殊的日子，歷史上的今天，1987年7月15日，蔣經國在台灣解除了黨禁和報禁，並留下不朽的一句話：沒有永遠的執政黨，只有永遠的人民。

也許中共當局未來可能會對現在中國的期房制度做出改變，或乾脆取消期房，但是我們需要明白，根本的政治和經濟制度才是問題的根源。人民如果不能真正當家作主，那麼只能成為被宰的羔羊。

《秦鵬直播》製作組

（責任編輯：李紅）