【新唐人北京時間2022年06月22日訊】隨著抵押貸款利率的快速上升，曾經紅火的房場正在降溫。房價仍然處於歷史高位，現在人們擔心房價也會緩和下來。

人們不禁會問：今天的房市是否會步入15年前的困境，即2007-08年房市崩盤導致的大衰退？

答案是：不會。美國今天的房市要好得多。在一定程度上要歸功於那場經濟崩潰後，新建立的貸款法規。這些規則讓今天借款人的基礎更堅實。

美國現有5350萬第一留置權房屋抵押貸款，借款人的平均FICO信用評分是751分，創歷史新高。2010年是699分，在金融業崩潰的兩年後。貸款人對貸款的要求更加嚴格，很大程度上提升了信貸質量。

在過去的兩年裡，由於大流行病引發的住房需求，導致房屋價格飆升。今天的房主擁有創紀錄高的房屋資產。

與此同時，槓桿率，也就是房主對房屋價值的負債程度，已經大幅下降。

美國的抵押貸款債務總額現在還不到房屋價值的43%，處於有史以來的最低點。幾乎不存在借款人的貸款超過了房屋價值。

高風險貸款少

目前有250萬份可調整利率抵押貸款，或稱ARMs，占總抵押貸款的8%。這也是有史以來的最低百分比。

而在2007年房市崩盤之前，有1310萬份ARMs，占所有抵押貸款的36%。而現今80%以上的ARMs在剛開始的7至10年的固定利率下運行。有140萬個ARMs目前正面臨更高的利率重設，這些借款人將支付更高的月供。但在2007年，約有1000萬ARMs面臨更高的利率重設。

抵押貸款的拖欠率很低

此外，目前抵押貸款拖欠現處於歷史最低水平，只有不到3%的抵押貸款逾期。即使在大流行的第一年，拖欠貸款急劇增加，但逾期的抵押貸款比大流行之前要少。與大流行有關的抵押貸款暫緩計劃讓數百萬借款人得以從中恢復，但仍有64.5萬借款人留在這些計劃中。

然而，有大約30萬借款人在用完了與大流行病有關的暫緩計劃後仍然拖欠貸款。雖然抵押貸款的拖欠率仍處於歷史低位，但最近有上升趨勢，尤其是近期發放的貸款。

抵押貸款銀行家協會表示，抵押貸款的申請標準仍然很嚴格。但是，自從利率開始上升以來，貸款人已經失去了大約一半的業務，也許他們會更加積極主動的考慮信用度較低的借款人。

（記者鄒德熙編譯/責任編輯：林清）