關於中國的房地產市場，最近民眾關注的是各地的限購令導致房價下挫。為何關注？原因其實也非常簡單：因為政府徵收房地產稅還未正式成行，中國人的房產主要是保值的投資品，而不是消費品。中國民眾的家庭財富約70%體現為房產，房價下跌，意味著家庭帳面資產縮水。但是，這只是中國人財富夢縮水的一方面。一旦房產稅開徵，平均意義上來說，中國家庭視其所居城市的房產價格，將為房產這一消費品交納出約三分之一到四分之一的年收入。

要理解這種情況，先得從中國房地產的特殊性說起。

中國房地產讓利益相關者形成奇特的利益捆綁

世界上沒有一個國家的房地產市場將政府、銀行與房地產所有者捆綁在一起，形成了一個利益共同體，唯有中國做到了。

多年前，中國政府聲稱要經濟結構轉型。這個轉型本來就包含著不再以房地產為龍頭拉動整個經濟，但不僅沒做到，反而對房地產的依賴度越來越高。

這原因我詳細解釋過，在此長話短說：

首位原因是中國地方政府的土地財政依賴度。土地財政依賴度（土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%）。

其次，中國的房地產已經成為中國央行的貨幣儲水池。用信貸支撐房地產市場，已成為中國政府的經濟維穩之道。這種方式最惡劣的後果是通脹。但通脹的過程只是一個稀釋社會財富的過程，沒有外來軍事威脅與內部難以壓制的反抗，並不會直接導致政權垮台，比如津巴布韋的惡性通脹比中國要高不知多少倍，但也沒有導致政權垮台。

第三是中國人家庭財富中的主要部分是房地產。2020年中國央行報告稱：城鎮居民家庭資產當中，房產占比超七成。

中國的房地產市場早就是個政府做莊家的龐氏騙局。五年以前，還有些專家建議政府要想辦法為房市降溫，控制房價。這些專家是從長遠考慮，從市場角度考慮，但他們的考慮重點顯然與中國政府不同，當局考慮的是政府的錢袋，要保持錢袋飽滿，就得玩龐氏騙局。在美國，龐氏騙局破產，那是因為玩家、銀行與政府（裁判）是利益不同的三家人。而中國不一樣，裁判是中央政府，莊家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要賣地，就得有小玩家願意借貸買房，源源不斷入局。加之中國政府早就發明了一整套控制市場的方法，比如限購、限售、限價，想用哪種就用哪種。一個政府兼做莊家、裁判及賣地大玩家的市場，泡沫可以吹得比當年的日本與美國大，其迴旋餘地也比他們大。

中國房地產早已成為中央政府與居民的貨幣儲水池，成為地方政府的提款機。在無須為房產作為消費品付稅的情況下，其投資保值品讓房產擁有者的家庭帳面資產看起來很富有，不少家庭都是千萬富翁。

但中國人這樣計算家庭財富，其實更多的是心理上的自我安慰，為何這樣說？一是世界各國（也許北韓、古巴等除外）都開徵房產稅，中國政府絕對不會讓自己成為這一慣例中的例外；二是如果是自住房，變現的可能性小，因為你賣了後得去租房住，這房產與其說是財富，不如說主要是家庭的消費品；三是父母一代想將房產做為遺產留給後代，節節看漲的遺產稅需要後代有足夠的承受力。

1%房產稅將成為城市中產的重負

今年5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責人在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市政府主管官員及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的看法。

這條消息出來後，中國輿論認為，房地產稅即將開徵。但輿論關心的焦點竟然是房價，而不是房地產稅將成為中國城鎮居民不輕鬆的負擔。

房地產稅是地方稅種，由各地政府根據當地情況徵收。但不管如何徵收，中國城市居民的年收入水平擺在那裡。第一財經今年4月14日刊發一篇《中國2020年全國40個城市居民人均收入》（http://finance.eastmoney.com/a/202104131882994912.html），該文顯示，2020年，中國40個城市中有7個城市人均收入超過6萬元，分別是上海、北京、深圳、廣州、蘇州、杭州和南京，其中有四個一線城市以及蘇州、杭州、南京這三大來自長三角的新一線城市。這7個城市的GDP總量均位居中國城市GDP前十名。

以上海為例，人均可支配年收入為72232元，目前市區二手房價格在6-10萬元每平米之間，一套80平方米的房子，至少450萬-800萬。房地產稅率如果按照市場價格，那就是一家三人當中兩人工作，年收入15萬，得付5萬房地產稅，幾乎是家庭年收入的三分之一。再以南京為例，個人年收入為60606萬元，目前市區二手房價格為35400-47700之間，一套80平方米的住房，房價在283-381萬，家庭年收入12萬餘，至少得付四分之一以上——兩地的房地產稅估算，均是按照最低限度的房價與人均年收入，實際徵收應高於此數。

美國「開國三傑」之一的本傑明·富蘭克林曾說過一句名言：「在這個世界上，只有死亡和稅收無法逃避。」 有心的讀者可以按照自己家庭年收入與房產價格做一估算，就明白自己將為房產這一消費品付多少「消費稅」了。此外，還得預期房地產稅會逐年調高，而房價政府也會按照有利於政府的方式調整。中國媒體只談房地產稅對房價的影響，那是宣傳口徑規定它們只能如此，但中國公眾如果這時還只關心房價而對房地產稅抱僥倖心理，不做未來的家計預算，以為房產越多越好，那是對自己的錢袋不負責任。

本文只代表作者的觀點和陳述。

（轉自自由亞洲/責任編輯：劉明湘）