這幾天，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源的言論引爆網絡，掀起全社會對房租上漲的大討論，人們紛紛感嘆，這幫中介太有錢了，完全是不計成本的擴張，燒錢換市場。

但是很少有人知道，這些人的錢是哪來的，其奧祕就隱藏在胡景暉在媒體發布會的一句話上，‌‌「我說了長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害，這個一點也沒錯。‌‌」

很多人納悶了，中介就是中介，哪怕盤下了很多房源他也是中介，房子租不出去頂多虧點錢唄，實在抗不下去大不了付個違約金，不計代價擴張有可能會虧錢，但是遠遠談不到爆倉。爆倉和暴雷是有嚴格定義的，指的是原本繁花似錦的形勢，一夜之間突然全部歸零，這才能叫爆倉，如果是慢慢虧下去的，那是不能使用這個詞彙的，比如中國的實體製造業，你可以說它虧損，但是不能說它爆倉。

所以，中介生意在任何時候都和爆倉是聯繫不上的，P2P那種一夜垮台的事情和中介是無關的，畢竟一個是玩金融的，一個是玩服務的。那麼是胡景暉專業知識不足，表達錯誤嗎？不是的，胡景暉的表達完全正確。

從目前的種種跡象看，這些長租公寓涉嫌利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己。這些長租公寓，真的可能一夜爆倉，從而引發劇烈的社會動盪。

1. 中介是如何空手套白狼的

首先給大家介紹一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只負責房東和房客之間的信息撮合，所有的租金，是由房客交給房東的，中介只負責拿他的中介費而已。

按這個玩法，市場很健康，所有人都賺一點小錢，但是有些中介並不滿足于這一點，動起了歪腦子，想賺大錢，採用什麼方式呢，就是侵吞租客的租金。

看到這裡你可能納悶了，租客哪來的租金給你侵吞，下面，我給大家詳細講一講中介的套路：

首先，中介和房東聯繫，承諾包租，錢由中介按月支付，房東一聽好事啊，收租是個麻煩活，由中介統一包辦放心多了，這就是長租公寓的前身，中介代管的租賃房源，而現在的長租公寓，實際上也是這麼個玩法。

然後，中介和租客聯繫，號稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點服務費就可以，通過種種誘導讓你簽了合同後，你突然發現，你和一家XX金融公司產生了聯繫，每個月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然後你的服務費，也是交給這家金融公司的。

這是為什麼呢，原來中介誘導你簽下的，是一份貸款合同，你以個人信用做承諾，通過綁定身分證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後你一個月一個月慢慢的還給銀行錢，同時還要支付5.8%的‌‌「服務費‌‌」。

這個時候，你欠下了金融公司12個月租金，然後一個月一個月的還，你和金融公司構成借貸關係，這是你自己簽字的。那麼中介拿了你的貸款之後有沒有全部給房東呢，沒有，中介一般是按季度付給房東租金，也就是三個月一次付給房東，其它的錢全部扣在自己手裡。

2. 租金貸模式隱藏的巨大風險

看到這裡，相信吃瓜群眾們已經看出不對勁了，中介憑空手裡突然多了巨額的資金，關於這筆錢怎麼用，那只能靠中介的自我良知了，這裡沒有任何政府監管，和共享單車的押金一樣，屬於監管盲區，但是金額要大的多。

每一個租戶，就算月租2000，也要向金融公司貸款二三萬，如果要整租，則高達七八萬，這些貸款大部分都扣留在中介的手裡。而租戶的規模則非常龐大，僅僅北京城，鏈家的自如2個月內就能推出8萬套房源，那麼他一年能推出多少，全國累計呢？僅僅這一家公司，全國至少也是百萬級別規模的租戶數量。

更可怕的是，這個資金是可以裂變擴張的，中介利用租客的信用向銀行套取了12個月的租金，然後只支付給房東3個月，扣在手裡9個月的錢，他用這些錢，可以再發展3個新房東，即便價格高一點，虧一點錢也無所謂，等市場全部占領了，都是可以賺回來的。

換句話說，他每扣下一個租客的錢，就能發展出3個新下線，而這3個新下線的錢全部扣下，可以再發展出9個新下線，於是規模就像滾雪球一樣發展起來了，擴大市場規模就有新錢入帳，而入帳的新錢可以拿出來繼續擴大市場規模，這就是今年各大中介瘋狂抬價爭搶房源的原因，因為這是一個無本套利的買賣，非常類似於P2P，當年P2P處於擴張期的時候，也是瘋狂砸錢到處爭搶客源，只要有源源不斷的新客戶進場，P2P則永遠輝煌。

而一個P2P用戶的投資額，其實平均也就幾萬元而已，這種空手套白狼竊走租客貸款資金用於自身發展的行為，其實就是換一種模式的P2P，而且所有資金，用於自融，一旦資金鍊斷裂，則瞬間歸零，這的確就是崩盤，用爆倉或者暴雷這個金融機構的術語來形容長租公寓的這種融資模式，非常恰當，因為它裡面的錢都不是自己的錢，甚至也不是投資機構的錢，而是從租客那裡騙來的錢。

所以很多長租公寓對媒體吐苦水說自己不賺錢，只是為了搶市場，當然這樣了，P2P當年虧損都能繼續幹下去，何況長租公寓。每多一套房源，就代表一筆新款項入帳，所以擴張市場規模，遠遠比當下是否賺錢要重要。按這個節奏發展下去，當長租公寓占領了城市的每一個角落之後，他才會停止擴張，沒有新房源可套取現金的時候，大清算才會來臨。

如果自己賭贏了，那麼一切收益歸自己，如果賭輸了，則全社會來負擔這個損失。

3. 一旦風險暴露，會有什麼後果

那麼我們現在要考慮一下，一旦風險暴露會有什麼後果呢？當租房市場處於上行期的時候，中介們這麼玩是沒有任何問題的，漲價可以解決一切問題，那些違規利用租客貸款資金發展自身的企業，反而能獲得最大的市場份額，消滅競爭對手。

但是一旦房租停止上漲甚至下行，中介的資金鍊就很可能斷裂，一旦中介無法繼續支付房東租金，引發資金鍊斷裂之後，就會引發巨大的社會動盪。

本來和房東約好，每3個月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒閉，無法繼續支付房租，那麼房東肯定是要收回房子的。

但是當房東收房子的時候發現，租客已經提前支付了一年房租了，現在只住了6個月，還剩半年。就算這個時候把房客趕出去，房客也要繼續按月向金融公司支付房租來歸還貸款，因為這是白紙黑字的貸款合同。所以房客肯定不願意搬出去，除非住滿一年或者你替他把剩餘的貸款還了。

房東願意幫房客還這個錢嗎？當然不願意了，憑什麼啊，但是房東願意讓房客白住半年房子嗎？當然也不願意了，憑什麼啊。那麼這個錢哪去了呢？很簡單，中介偷走了，看似勢不可擋，滾雪球一樣發展起來的中介公司，當資金鍊斷裂的那一刻，所有未歸還貸款全部成為壞帳，人間蒸發了。

而這個壞帳，每家公司少則幾十億多則幾百億，如果讓他們這樣病毒式的再繁殖個幾年，可能高達幾千億甚至上萬億，沒有任何公司能長盛不衰，只有一家倒閉，可能會引發全行業的連鎖崩盤，就好像P2P一樣。

當崩盤之日來臨的時候，產生的惡劣影響會遠遠超過P2P，畢竟很多玩P2P的人是貪圖高回報，高回報就有高風險，本金全無是正常的投資後果，政府的責任有，但是非常小。但是租賃市場崩盤就不一樣了，租客的貸款資金被捲走，這是政府嚴重的監管失職，租客冒著這麼大的風險，不僅沒有高回報，而且他本身也是最可憐的窮人，選擇月租甚至貸款去月租的一般都是經濟實力非常有限的年輕人，這是極大的道德風險。

這種壓榨欺騙社會底層貸款資金的漏洞風險一旦全面爆發，毫無疑問會產生巨大的風波，中介的帳面上已經沒錢了，那麼壓力會全部轉移到政府的頭上。

4. 我們應該怎麼辦

各地房租持續被推升，和這種空手套白狼的運營模式密不可分，畢竟每搶到手一個新房源，就代表幾萬塊錢直接被打入了公司帳戶，有新資金源源不斷的輸血，公司就永遠不會死。但是一旦出事，就會有幾十萬甚至幾百萬房東和房客互相打架，引發劇烈的社會矛盾衝突。

首先，如果你是房東，要長點心，中介公司動輒抬價30~50%來收你的房，還要簽長約，這不是白白送錢給你，這個錢肯定是你負擔風險換來的，如果將來某一天中介公司倒閉資金鍊斷裂，而你的房子被某個租客一次性簽下了5年的貸款租金，那你就傻眼吧，這個錢到底是你來賠呢，還是他來賠呢，趕租客要是那麼容易，法院拍賣的房產就不會那麼便宜了。

而同比之下，另外一個選擇就划算很多，這片區域，任由中介抬價，同樣的房型，他抬到6500，我就6300掛出去，永遠比中介便宜200塊錢，但是你和租客建立單對單聯繫，所有租金由租客直接打給你，債務關係極其明確，將來不會扯皮。

然後，如果你是租客，那麼你也要長點心，找中介公司租房可以，中介公司讓你貸款交房租也可以，但是一定要搞清楚，這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。

要知道中介公司是沒有產權的，即便是租賃權，他們也是不是一次性全部支付的，開頭支付一筆後，後面都是按季度打給房東。一旦資金鍊斷裂無法支付房租，房東肯定要收房，而你住的房子，是房東的，不是中介的。像這種房東房客都是受害者，而中介跑路拿不出錢的案例，按中國慣例都是各打50大板和稀泥，一個人負擔一半損失，但是哪怕是一半那也是萬元級別的損失，你有必要去負擔這個風險嗎？

所以，貸款直接全額打給中介公司的合同，一律不簽，反正房子這麼多，換一套租就是了，那些坑人的霸王合同，讓不知情的傻冒去簽好了。

中介公司簽下房源之後代收房租不是不可以，但是這筆資金本質上和共享單車押金無異，而且規模體量遠超單車的押金，所以必須要從嚴監管，專款專用，每一個房東託管給長租公寓的房子，不管改造成幾間房，對應租客的租金，都要全部對應到這個房東的子帳戶裡去，絕對不應該打入中介公司的帳戶，由他們隨意支配。

現在你知道為什麼中介公司突然那麼財大氣粗，寧可抬價50%也要搶房源了嗎？因為他們能夠靠房源竊取租客的貸款資金，如果一切順利那麼所有收益歸自己，如果不順利那麼全社會來承擔他的風險和損失，真是一個無本萬利的買賣，販毒都沒它來錢快。 （）

文章轉自作者微信公眾號

（責任編輯：劉明湘）