【新唐人2016年10月04日訊】【熱點互動】（1520）中國房地產的泡沫為何越吹越大：中國房地產大亨王健林日前在接受CNN採訪時說，中國的房地產泡沫史上最大，而幾乎同時中國一位經濟專家公開警告，房地產泡沫是對中國最大的威脅，那麼從地王頻現到樓市瘋漲，前一段上海為買房出現離婚潮，到眾多企業紛紛放棄實業，轉而投資房地產，那麼這中間種種的現象，確實反映了這些警告從何而來，那麼中國房地產的泡沫似乎越吹越大，中國的經濟是否進一步由實轉虛，那麼，這種經濟現狀對於剛剛正式成為國際貨幣儲備的人民幣來說，有什麼樣的影響？

主持人：觀眾朋友好，歡迎收看這一期的《熱點互動》直播節目。中國房地產大亨王健林日前在接受CNN採訪時說，中國的房地產泡沫「史上最大」；而幾乎同時，中國一位經濟專家公開警告，房地產泡沫是對中國經濟的最大威脅。

那麼從「地王」頻現到樓市瘋漲，從前一陣上海為買房出現離婚潮，到眾多企業紛紛放棄實業轉而投資房地產，那麼這中間種種的現象確實反映了這些警告從何而來。

那麼為什麼中國房地產的泡沫似乎越吹越大？中國經濟是否進一步的由實轉虛？那麼這種經濟現狀對於剛剛正式成為國際儲備貨幣的人民幣來說又有什麼樣的影響？今晚我們就請來兩位嘉賓就這些問題做一些解析和討論。一位是在現場的時事評論員傑森博士，傑森您好。

傑森：您好，觀眾好。

主持人：那麼還有一位是通過Skype跟我們連線的時事評論員趙培先生，趙培您好。

趙培：主持人好，大家好。

主持人：好，非常感謝二位。今天我們在談到中國大陸的房地產，也歡迎觀眾朋友給我們打電話，我們也非常歡迎中國大陸的觀眾朋友們給我們打電話發表您的觀點。

傑森我想先問問您，我們看到中國首富、房地產大亨王健林，他說中國的房地產泡沫「史上最大」，最近一段時間我們也看到很多這方面的文章和報導，到底中國這個地價和房價已經漲到什麼樣的程度？給我們簡單介紹一下。

傑森：在今年年初、上半年的時候，我當時談到中國現在三、四線城市幾乎死翹翹了，一線城市可能還可以，二線城市基本上也處於分化的狀態，當時整個房地產還處於比較平穩的狀態。但是緊接著就發生了一個可怕的事情，就是當時我甚至推薦，如果在北京、上海有三套房子以上的人可以先出手一套。

主持人：我還記得您的建議。

傑森：然後緊接著我就看到一個非常可怕的分化現象，整個上半年各地，先是一個地方房價上漲的同時，地價也在暴漲，那麼整個地價從一線城市、二線城市上半年，大概前8個月先出現了200個「地王」。這個什麼概念呢？就是當地的地價不斷的被刷新，這個地價刷新的過程就造成了整個周邊房價的恐慌，大概就叫作「麵粉價高過麵包價」。

那麼整個就引發了地王頻現，出現了這種樓盤的價錢頻現，然後整個價格從一線城市，北京、上海、深圳這樣的一線城市都暴漲，和個別二線城市，比如說南京、杭州、廈門這樣的城市暴漲，逐漸不斷的擴大，整個現在蔓延到了甚至個別的熱點三線城市，像沿海的一些三線城市也都開始出現了價格暴漲，甚至三線城市也開始突破萬元。整個不管是北京、上海充斥了誰房子一個月漲了30萬。

主持人：不，好像是隔天就可以漲30萬。

傑森：隔天漲30萬。然後北京的某一個居民在杭州買了一個房子，一個月以後已經賺了將近100萬了。然後很多很多普遍存在的現象，什麼三環以內的房子一個星期漲10萬，就是說這個現象整個來說已經全民皆瘋的狀態了。

3月份的時候，上海出政策說外地人在上海要買房子必須是已婚，出現了結婚潮，有人甚至變成了結婚一條龍。然後緊接著最近這一段時間，8月、9月傳出上海可能會單戶限購，立刻排長隊離婚潮。就是說整個中國人不管是生活還是婚姻，基本的概念幾乎都為了房子瘋狂。

主持人：好像被房子給綁架了。

傑森：這個是個正常的社會狀態嗎？很多人一天到晚基本上就是房子出來，100多套房子40分鐘搶完，搶不到房子的人痛哭流涕，搖到號的人轉手就可以賺10萬。就是說一切現象你都看到了，只有一個字「瘋狂」！完全就是沒有其它的概念可以解釋這種現象。

主持人：是，買房變成了搶房。那我想問一下趙培先生，就是說我們看到這個中國的房地產，大家都一直說它很奇葩，那很多人當然也說你不能用純經濟的現象去解釋它。但是確實幾年前很早就有人說這個房市，房地產價格已經太高了，那個泡沫已經大了，甚至給出了很多警告。可是這些年來，它這個泡沫不但沒有滅，反而是越吹越大，到底這個背後是什麼樣的原因？給我們分析一下。

趙培：其實它的根本原因是中共印的人民幣太多了。中共要把它囤起來，囤在哪個地方呢？我們可以看到之前它想囤在股市，結果股市在5,000多點之後崩了。那麼它現在想囤在哪裡？它現在是想把它囤在房市。

從信貸政策來講，中共的央行是今年一直處於「放水」的狀態。我們知道在2月份，G20財長和行長的峰會上，中共央行的行長周小川就說了，發達國家個人貸款占整個貸款比例的40%左右，中國的個人貸款只占10%，所以中國可以繼續在個人住房貸款上加槓桿。這個政策一出就象徵性的給各大銀行使了眼色了，各大銀行就拚命的給買房貸款。

我們特別知道在7月份，它的整個中共的信貸幾乎都是房地產。這是官方來講。民間來講，出現了「首付貸」，也就是說你沒有首付，你可以到P2P平臺上去借出來錢。我們還可以看到有「眾籌買房」，什麼意思呢？國內有個網站，就是說我們幾個人能夠湊出來首付、湊出來2年的月供，然後我們就在網上註冊了，我們把錢打到這裡買房、炒房。

在這種情況下，中國的錢它沒辦法升值的情況下，股市已經垮了嘛，沒有任何地方升值的情況下，百姓就蜂擁進房市。因為大家都覺得共產黨印錢印多了，我的錢會貶值，我將來的養老、我將來的醫療全靠房子了。所以在這種情況下，特別是在政府地王的推動之下，中國的房地產的泡沫就越吹越大。根本原因還是中共把錢印多了。

主持人：那傑森您怎麼看這個，到底是什麼樣的因素？

傑森：對，中國的房地產事實上是很複雜的一個現象。而且中國是一個很大的國家，各個地方的房地產實際的泡沫的概念也是不一樣的。我自己感覺，三線城市、四線城市如果實實在在漲房價的話，泡沫就非常非常大了。北京、上海，我一直在實際觀察這個地方的收入和增長和房價的概念。

基本上是這麼個概念，我發現在北京年薪30萬，相對來說算收入比較高的人群了，如果夫妻倆人的收入能達到40萬的話，它應該說是一個比較收入高的階層了。我就看這個階層的人到底承受力是多少？我發現這個階層的人的承受力大概是300萬的房價。

歷史上來說，我沒有說北京、上海有房地產泡沫，是因為我知道有這麼一群人他的承受力在300萬，換句話說，他家裡人如果能給他湊100萬的首付，然後他自己貸200萬，他這樣的人是能承受得了的。但是現在此時來看的話，北京房價已經遠遠的把這群人都拋在後面了。那麼在這樣的情況下我再看的時候，我發現北京整個此時此刻房地產也進入了一個泡沫的狀態，這是我認為相對來說泡沫應該是最小的地方。

從這個角度來講，其它的城市其實泡沫已經是真實存在了，包括一些二線城市、三線城市。因為它們的收入人群遠遠低於北京、上海這樣的收入人群。所以在那樣的地方，如果房價出現2萬、3萬一平方米，在我看來，真實的支撐人群其實已經不是實際居住人群了。

主持人：現在好像是10萬一平方米。

傑森：北京可能很多地方會出現這樣的情況。

主持人：那到底是什麼原因？是誰把這個房價炒起來的呢？

傑森：它是一個綜合的一個概念。剛才趙培談到說是銀行給他貸款。這個貸款它是一個因素，確實有一些投機的人，比如蘇州說是整個浙江、各個地方的人都跑來我這兒來炒房子了，60%都是外地炒房客，把這個房子炒起來的。但是具體數據是多少？一直都看不清楚這個概念。這個不透明因素使得炒房和房地產中間商有非常大的運作成分，而這個不透明因素完全是中共它自願造成的。

中共可以在網上監控你的每一個敲鍵，但是它從過去十幾年要求整個房地產通盤連網，各個信息資料現在都還不能完全徹底的明朗，沒有一個全國的讓你非常清楚整個房地產狀況的一個信息。這是一個。

另外一個因素，在我看來，它的很多限構政策，或者說限貸政策，事實上是在火上澆油。很多人說是「國五條」、「國八條」，或者各個地方出臺限購、限貸，其實所有這些政策起了反作用，每次限購的結果都是暴漲。因為我們都非常知道這是供需關係，越惜售、越控制，就讓人越珍惜。比如賣手機，大家說蘋果在「飢餓」銷售，買不著，大家都排長隊，顯出這樣激烈的情況。

事實上在房地產的概念中，因為土地是中共一家擁有，是被壟斷的，房地產嚴格控制，高端入口，房地產的開發商是紅頂階層。

主持人：也不是誰都能當的！

傑森：是紅頂商人。整個銷售環節不透明，所有這些過程，造成價格的形成幾乎是一條龍的官商勾結。在這樣的情況下，很難出現供需平衡。我們知道在美國，特別是有些地方如德克薩斯，為什麼房子的價格一直就起不來呢？只要有需要就蓋，因為有的是土地，像曼哈頓地區是島，這種現象很難出現。

整個中國其實像曼哈頓這樣的地方非常少，北京、上海等各個地方，只要有足夠的供給，短時間就能滿足市場要求，就不會出現供需不平衡，但是它緩慢的市場供給，最後造成持續上漲。

主持人：是政府在控制土地可能的供給因素。

傑森：控制土地、控制購買的情況，使得爆發力度一直在它控制下持續爆發，持續爆發了十幾年。

主持人：趙培，您剛才提到地王頻現，除了剛才您和傑森談到的一些因素之外，以前我們曾經談過，很多地王的後面似乎都是央企，甚至是同樣的央企和國企在推動，央企和國企投資房地產是不是也是推動房地產高漲的因素？

趙培：其實中共家裡打的是一家牌。我們剛才從宏觀方面講了，我們從地方政府來講。央企買地其實是為了防止地方政府破產，我們知道，中共的地方政府在2015年就應該破產了，我們看到2015年有3.1萬億的地方政府債務到期，地方政府還不上，所以中共出臺「債務置換」；到了2016年是2.8萬億；2017年是2.4萬億。

中共這一波鼓吹房價，最主要救的是地方政府，掩蓋地方政府破產的窘相，地方政府也是其中的推手，我們剛才講了宏觀上中共為什麼這麼推。

其實在中國，房子被賦予了更多的概念，因為省城的房子肯定是比下面小鄉村的房子要好，因為它有更好的醫療、學區；北京的房子就更不用說了，如果考大學的話，北京的學分要比外面低多少，所以有學區房。

中共是一個不平等的政府，它造成房子的附加值非常多，所以北京的房子永遠是需求不夠，因為各地的富人都要到北京買房。而地方政府也同樣這麼做，它通過把縣變成區，讓每個縣的富人到省城買房，各種推動要把房地產炒起來，重要的問題是它要賣地賺錢，也讓開發商賺到錢，這樣它才能夠困難的度過破產期。

主持人：傑森，剛才談到限購，是不是也有這樣的因素，雖然中央出臺限購、限貸政策，但是地方政府並不積極推行，因為它希望土地和房地產越熱越好！有沒有這樣的因素？所以限購和限貸似乎沒有起到多大效果。

傑森：其實中央只是宏觀的要限制房地產過熱，但是地方政府在出臺政策的時候，往往用限購、限貸的方式。但是我們知道，比如限貸首付必須要50%。非常明確是保護銀行，並不是真正限制購買，只要能付了50%就能購買。換句話說，只是把這項政策變成了富人俱樂部的遊戲，而並不是真正限制房地產的過熱、投機。某種意義上講，以前是老百姓也可以想辦法投機，現在只是富人投機，限貸變成了富人遊戲，並不是真正的限購。

主持人：我們先接聽觀眾電話，一位是加州的何先生，何先生您好。

加州何先生：大家好！中國大陸的房地產泡沫問題，普通的經濟學好像解釋不了。這個問題以前也討論過，有一個說法，房地產一直增長，主要是利益集團、炒房族推高的；另外一個說法是人口多，有市場。我的說法，就算是炒房族炒的，也要有市場支撐；沒有市場支撐要怎麼炒！？

趙培剛才說過，中共錢印多了。錢印多了我認為不能解釋這個問題，錢印多了是搞政府投資，並沒有發給百姓，百姓手上並沒有那麼多錢，而且還有各種政策，限購、限貸的問題。傑森或者趙培請回答一下，房價到底是炒房族炒高的？利益集團推高了？還是真的中國人口眾多、有這個市場？謝謝。

主持人：好的，謝謝何先生。接聽加州丁先生的電話之後，請兩位嘉賓回答。丁先生您好。

加州丁先生：方菲主播好，趙培博士好，傑森博士好。關於中國房地產，改革開放以前，中國大陸人是一窮二白，藍色的工蟻，大家穿一樣的衣服，根本就吃不飽、穿不暖；改革開放以後，大家慢慢有錢了，後來貪汙、貪官汙吏、造假、蓋房子豆腐渣工程越來越多，炒樓的詐欺行為很多，詐欺行為別的地方也有，沒有它那麼嚴重。詐欺、房地產炒作不改的話，房地產泡沫化，慢慢就沒有、毀掉了，跟它的政權一樣。謝謝。

主持人：謝謝丁先生。我想先請趙培回答一下，剛才何先生提到，錢印多了不能解釋這個問題，因為錢並沒有到老百姓手中。您怎麼看？

趙培：其實印錢並不是發給老百姓。印錢比如說，房地產加槓桿，大家聽明白，「加槓桿」。央行不斷降低你的利率，這樣你就會借出來更多的錢，你就會去炒。按照剛才那位先生的觀點，實拿實的全付款來買房。現在全世界都沒有這樣幹的了，你看看，北京所有房子都是貸款。今年中國房地產的新增貸款，到2016年的6月份就增加了2.3萬億；7月份，七千多億的信貸幾乎全部都是房地產。這就是在印錢，它不斷給你加債務，為什麼老百姓變成房奴？就是不斷地加債務。

說「中國人口多」，其實你仔細回想一下，中共的獨生子女政策，讓中國的人口紅利走到頭，一個家庭，夫妻倆人要對應4個老人，他們家可能有幾套房呢？最低有3套房，如果他們都在城裡居住。隨著老人的漸漸老去，他們家不需要這3套房了，如果他有一個孩子、兩個孩子，這房子足夠住。

主持人：有市場需求。

趙培：對，不是需求達到這一點！我剛才說了，第一點，中共給房子更多的附加值。我們看到合肥政府怎麼炒房？它建了新區沒人去住，沒人去住怎麼辦？把全市最好的學校遷到這一區，你們不是要學區房嗎？最好的學校來了；把全市最好的醫院遷到這一區，那麼好，你們所有的人為了學區、為了醫院你們都住這了，這個地方房子炒起來了，它再把學校和醫院移到別的區。所以中國的房子有很多的附加價值。

很多百姓已經有房子，但是他一定要孩子上好大學，能考上好大學得上好高中吧？所以一定要學區房。中共是這樣的炒作方式。剛才傑森博士講了「飢餓」銷售，中共自己爆的，深圳這麼熱的房地產，就是開發商找了這些「託」進來，一開盤說是「全銷售光」，結果媒體揭露，其實只賣出40%。60%賣不賣給你？不賣，你得求著它賣給你。用各種方法掐住老百姓的脖子，讓你看到的是片面訊息，讓房價不斷上漲。

你看看中國有沒有鬼城？有啊！東三省的鬼城非常之多，為什麼呢？因為人口在減少。

主持人：傑森，有沒有什麼補充？

傑森：加州何先生談到的其實是滿深刻的問題。如果看懂中國的房地產問題，其實它已經不是房地產的概念了。

主持人：也不是經濟的。

傑森：利用傳統的不管是衡量承受力的房屋收入比來看，中國已經高得離譜了；用一般的長期投資把房屋和租賃比來看，中國也高得離譜了。為什麼中國的房地產還一直在漲呢？因為房地產有「買漲不買跌」的概念，如果我告訴你，這間房子明年會翻倍，哪怕這間房子現在是1億美元，你也會想盡一切辨法買下來，因為明年會變成2億。只要房地產能漲，房價就不是問題，只是入門門檻多高？我是不是能承受得了的問題。換句話說，只要大家堅信房價要漲，價格多高都會有人搶，這就是最基本的經濟概念。

房價要漲的概念是誰樹立起來的呢？就是龐大的社會，從政府到民間，某種意義上講是一種默契創造出的概念。這一輪就非常明顯地看到，沒有人買土地了，地方政府欠債很多，怎麼還？與其讓銀行去填地方政府的空子，不如把銀行的錢給一些央企，央企就閉著眼睛去創造地王，高價買土地。事實上是銀行把錢給了央企，央企就把錢給了地方政府，地方政府的債務還了以後，與此同時造成了一種負效應，就是我們剛才談的「麵粉價格超過麵包」，那麼老百姓就慌了，老百姓一看，麵粉是這個價錢，那麵包得漲啊！

漲價的循環過程中地方政府賺了，中國銀行沒虧任何錢，因為房地產的每一環節政府都有稅收，所以政府的稅收也增加了。

主持人：相當於是把債務轉嫁了！

傑森：把債務轉移給老百姓了！非常清楚地看到老百姓形成的龐大的炒房機制，不管借多少錢去炒房的機制，是形成奴化人群的過程。真正有硬需求的人，其實是一批批被變成房奴，這些房奴是自願進入，未來的20年都是給政府現有的財政打工，很多時候都是這個現象。某種程度上講，中國房地產的問題已經超出「房子是居住」的基本概念，它已經變成一種非常詭祕的金融概念。

主持人：我想請趙培先生也談一談，我們看到這不僅是債務或是老百姓承受債務的問題，現在有很多企業紛紛放棄實業而轉向房地產，請簡單談談這個現象與對中國經濟的影響？

趙培：我們最近也看到這個新聞，因為中國媒體用「上市公司開啟扎堆賣房模式」來說這事。上海一家「寧通企業」為了營利，賣了北京兩套房，一下子就盈利了。還有一些不堪虧損的企業也要賣房營利，包括軍工企業天和防務、新梅、海航創新、高鴻股票等。我們看到中國能夠活下來的大企業其實都靠房地產，我們知道的如聯想、海爾、海信、格力、申通、美的、長虹、蘇寧、七匹狼等，甚至賣啤酒的青島啤酒、賣飲料的哇哈哈都是搞房地產才能活到今天。

當所有的信貸，比如七月份信貸的錢大部分都進了房地產，實體企業得不到貸款就活不下去，現在中國人諷刺「炒房愛國、實業誤國」來形容這種現象，就是說房地產把實業擠兌得活不下去了。這樣會造成什麼惡果呢？大家知道，美國當年房地產爆了，實業還在，所以國民經濟只是受創，沒說是崩潰。一旦讓中國的房地產把中國的實業擊垮了，如果中國的房地產或是人民幣出現大的問題，中華民族將要承受很大的經濟災難。

主持人：傑森，同樣的問題。實業轉向房地產到底是說明什麼問題?

傑森：這是經濟規律，不是企業一定要這麼做，有多少例子，1,000人的上市企業，一年賺的錢不如在北京賣兩套學區房，這家企業真的是要被摘牌了，它把北京學區房賣了，最後就轉虧為盈了，因為一年的利潤不如兩套學區房。整個過程是怎麼回事呢，其實恆大集團非常明顯，3年前大張旗鼓進入中國食品飲料，最近完全撤出，專門作房地產。因為什麼？企業是追求利潤。

在中國，任何產業的利潤都及不上房地產，是怎麼形成的？我們剛才談到，我說，一個40萬收入的北京家庭，能供得起一套300萬的房子，這是什麼概念呢？每個月收入的60%、70%應該是供給房子。本來年薪40萬的家庭應該過得很富裕，但是他一定不會富裕生活，他的收入，不管是食、衣、住、行應該都是比較摳。換句話說，房地產一項，就使得其它產業沒有資金了，所以內需一直是中國發展最基本的瓶頸。

我們知道，中國的外匯、整個GDP靠出口、靠投資都已經完全不行了，所以內需應該還是滿大的潛力。美國70%、80%的GDP來自於內需，但是中國為什麼一直維持在50%以下？是因為房地產一支獨秀，花園裡的任何一點營養都被它吸走了。

主持人：就把所有的別的都給抑制住了！

傑森：對，就像剛剛趙培說，7月份大部分信貸都進了房地產。什麼概念？七月份98.7%的新增貸款全部進入房地產了！

主持人：這樣的經濟狀況怎麼能夠支撐人民幣的保值和穩定呢？現在人民幣又是國際儲備貨幣了。

傑森：對，其實最關鍵的問題是，到底什麼時候清醒的那批人開始大量把房地產拋掉，然後把錢移到國外？一直有人在做，越高，做的人群會越多。就在那一瞬間，明白的人開始這樣做的時候房地產就垮下去了。

主持人：趙培，您補充幾句？

趙培：我覺得現在走已經很困難了！我們看到德意志銀行賣了華夏銀行的股份，到現在錢都沒有出來，日本組了最大的訪華團去北京上訪，要求中共允許日本的企業撤出中國。這說明中共一直在卡著這一點。對中國老百姓來講，存點外匯還是必要的。

主持人：非常感謝。因為時間又到了，感謝二位，感謝觀眾朋友的收看和參與，下次節目再見。