【新唐人2016年04月21日訊】【熱點互動】（1451）土地續費全民關注 買房變租房？：最近有關溫州土地續費的報導，全民關注和擔心，那麼這個報導是說一批20年產權房就要到期了，那麼戶主可能繳納房價30%–50%的續期費，這一消息震驚了全國的房產市場，那麼很多人都在疑惑，自己的房子為什麼還要續期，另外，如此高的續期費是否合理是否合法？買房怎麼變成了租房。

主持人：觀眾朋友好，歡迎收看這一期的《熱點互動》直播節目。最近有關溫州土地續費的報導，使全民又關注、又擔心，報導說，一批20年的「產權房」就要到期了，戶主可能繳納房價30%到50%的續期費，這個消息震驚了全國的房產市場。

很多人疑惑，自己的房子為什麼還要續期？如此高的續期費是否合理？是否合法？買房怎麼變成了租房？今晚，我們請兩位嘉賓就此熱點問題討論和解讀，一位是在現場的時事評論員杰森博士，另一位是通過Skype連線的時事評論員趙培先生，二位好！

杰森、趙培：主持人好！大家好！

主持人：謝謝二位！節目開始，先看一段相關新聞短片。

大陸媒體日前報導，在浙江溫州，當地市民發現，他們在正常買賣二手房後，卻無法辦理過戶手續，原因是房屋的土地證已過期。如果要續期，需要繳納房價三至五成的續期費。

中國的大多數城鎮住宅土地使用期限一般都是70年，但溫州這一批到期的「產權房」年限只有20年。

對此，溫州國土局稱，相關報導係「誤讀」。但人們從媒體之前的報導，以及溫州國土局有關部門的介紹，認為溫州「產權房」準備收費是真的。

類似情況在深圳已經發生了多起，最新一起是有關長城大廈一套住宅申請土地，使用年限延期20年，業主花費了約4.5萬元。

根據深圳市2004年頒發的《深圳到期房產續期若干規定》，土地使用權到期後，補繳地價數額為地價的35%，並按約定年期一次性支付。

2007年中共實施的《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續期規定中沒有明確。

近年來，有關「70年使用權到期後我們的商品房怎麼辦？」這個問題，一直是社會關注的熱點。

主持人：觀眾朋友，我們這一期節目討論的是中國的土地和房子分離的這麼一個事兒，如果您在節目中間有任何觀點要發表，歡迎您給我們打電話。

我想先問一下杰森，這個事情發生以後，可能讓很多人意識到了，我們這房子其實不是買的；是租的。它憑什麼要收這麼一筆續期費？另外，很多人買房的時候知不知道要繳這麼一筆費用？

杰森：大部分中國人是知道的，當然，大部分中國人是抱著僥倖心理，因為畢竟大家都覺得「法不責眾」，就是說，畢竟很多的時候，買了這個房子大部分房產是70年。

主持人：而且可能也說不清到底應該怎麼付？

杰森：而且法律也沒有相應的規定，房子還必須得買，所以大家基本上把這個事放一邊了。突然溫州這個事曝出來了，曝出來了以後你說要房價的30%，把大家全都嚇住了。這個事情按理來說，肯定一聽就不合理。

但是你要是具體追究它的法律，有關這個相應的中國土地的法律，從中共最根本的《國土法》，就是所有土地，城鎮的土地都是國有的；老百姓沒有土地，這就根本上決定了土地和房子是分離的。

1990年，制定了一個叫做《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》，基本上規定居民住宅土地是70年、工業土地50年、商用土地是40年，這樣一個基本的框架。

但是在這個框架制定了以後，各地政府基本上還是野蠻行事，因為中國的官員基本上是法盲，譬如說1990年代已經制定了中央的條例，深圳到1994年的時候，一拍桌子說「任何土地出讓最多不能超過50年」，然後自己又出了個文件，它的文件蓋住了中央的法律。所以深圳就出現了很多20年、30年、50年的土地出讓。

溫州地方也有類似情況，它說，70年一賣，賣得多難呀，我20年、20年的賣，賣得容易。因為有的開發商圖便宜，為了出讓這房子。

主持人：就是說「20年」他可以賣給開發商？

杰森：當然，開發商「20年」便宜買了以後，蓋好房子以後，它給你房產證是70年的房產證。就是某種程度上講，明顯是政府監管失控的問題。但是，另一方面也說明中國的法律是多麼的讓人輕視，就是某種程度上講，官員直接把文件蓋住法律，官員的地方執行政策直接跟法律違背。

2007年，出現了《物權法》，規定土地到期自動延續，但是延續的過程中要不要繳費？這個問題留下了空白。於此同時，1997年下半年，還制定了另外的規定制度《城市土地管理法》，與《物權法》有衝突。《城市土地管理法》規定，如果土地到期，不主動繳費（並沒說繳多少費用）或者交費申請沒被政府批准，國家有權無償把土地拿走。

所以你會看到，從最開始的建營條例到後來的《物權法》、《土地管理法》、各個政府的各種聰明辦法，一團粥。最終的結果是地方政府在使用時按自己的便利，選擇式地執法。溫州市政府的解讀是，20年到期了，我一定要收你錢，不收你錢，我對不起所謂的「國家」，不然的話，國家資產流失怎麼辦！但實際的原因是什麼？溫州市本地的土地賣得已經很難了，以前浙江的很多地方政府財政50%是靠土地，錢花慣了，現在真不夠花。

所以地方政府真的需要錢，地又賣不出去，那只好從現有的房子這兒開始拿錢。它得建立先例，雖然目前只有二三百戶，收不了多少錢，但是希望建立先例以後財源滾滾，將來30年的房子、40年的房子、50年的房子到期以後，它不停有錢可以收。

主持人：我想請問趙培，像杰森剛才說的，其實這一方面的法律比較混亂，但是在比較高的法律，它沒有說要收多少錢；只說自動續期。在這種情況下，溫州政府能夠自行訂定收30%嗎？您覺得這合乎中共自己的法律嗎？

趙培：關於這方面的解讀也十分多，我們知道，這件事情鬧大了之後，中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠先生認為，「自動續期」的含義就是無條件續期；如果涉及限制公民基本權利的法律，就要由全國人大制訂。也就是說，「自動續期」的含義到底要不要繳費？不應該是由溫州市政府說了算，那得是到全國人大去說了算。

這裡面涉及到法律問題：這些土地到底是誰的？我們知道，中共的土地所有制有兩種，一種是全民所有，一種是集體所有。全民所有的土地也好、集體所有的土地也好，都是中共當年搞土地改革搞來的，當時殺了很多人，現在的學者一般認為殺了100萬的地主，也就是中共搶了這些土地，那麼這些土地到底是屬於國家？還是屬於市政府的呢？這個就不知道了！

所以在這種情況下到底是黨產？還是政府財產？還是全國人民的財產？從法律上都沒法鑑定這土地的所有者是誰！那麼收了錢該給誰？應不應該收錢？誰來決定收不收錢？其實在中共的體系當中，本身就是一筆亂帳。

中共特別有意思的是，上面我們看到有《物權法》，下面還有各種條例，比如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地一旦到期，地上建築物的所有一切都是國家無償拿回去；下面又出來《城市房地產管理法》，在土地使用權到期一年之前，可以續用，但是沒說轉讓金要繳多少；再往下走，地方政府出台了「辦法」，比如2005年，北京市又出台《國有建設用地供應辦法》，規定還是得繳錢，否則所有使用權由政府無償收回。

所以，中共在沒能解決「土地的所有權到底是誰的」情況下，大家都想從中獲利、去管，就形成了現在一團糟的局面。根子上還在於中共的土地從哪裡來的？它自己都說不清！

主持人：是，我們看到這方面是一筆糊塗帳，它出台一項政策就影響很多人的生活。

杰森：其實不糊塗，一點不糊塗，非常清楚。

主持人：您覺得背後的主線很清楚嗎？

杰森：其實非常清楚。我們都知道的，過去房地產高速發展的時候，地價拍賣制度，地方政府拿了多少萬億的土地錢，老百姓看到一毛錢了沒有？它非常清楚土地歸誰、利益歸誰，其實就是土地歸黨，利益歸黨，最後地方政府官員就拿到了錢，最後按地方政府消費就把這些錢給消費掉了。

主持人：我看到這方面的討論很多，網上很多人說，當然我們知道中國是房子和土地分離，外國都是土地和房子在一起的。在比較過程中有人就說，國外也要付地產稅、房產稅；在中國不需要付房產稅。外國的房、地產稅加起來跟國內的續期費也差不多了。

杰森：這是兩個完全不同的概念。第一，中國的房產稅還沒有開始，中共一直商量著要開始。所以非常明確，在中共的心目中，土地轉讓費用和它將來要制訂的房產稅是兩回事。

主持人：它沒說將來不收房產稅。

杰森：我們知道，外國的房產稅並不是收土地的錢，而是城鎮服務費用的概念。比如說，我交房產稅，但是我可以從我們鎮政府網頁上下載今年的每一筆花銷，小自幾百塊錢，大至幾百萬，每一筆錢是怎麼花的，比如警察買根警棍，比如一般學校的校車，在我們那個地方因為是小學，校車要開到你家接孩子上學，從小學到高中都是免費上學。

主持人：對，一般支出大多會是在教育方面。

杰森：大概60%、70%是進入學校了，大概20%是進入鎮政府、警察局、公共圖書館、公路、公園等公共服務管理，再加上百分之十幾進入縣，維護縣政府管轄範圍內的公路等等。你可以看到每一筆錢的花費。

主持人：非常透明。

杰森：事實上是服務費用。某種意義上講，公民繳的錢是買來了你相應的教育，垃圾處理等各種這樣的服務費用，它更像是中國的物業費，當然相對來說比較高一些，中國的物業費包含了其中一部分。你可以看到它完全是兩個不同的概念。

主持人：它跟土地的擁有沒有關係。

杰森：中國的土地，比如當初建房的時候，房價裡頭包含了50%的土地價錢，但是土地那筆錢用到哪了？根本就不知道！北京動不動一收幾千億、上萬億的賣出土地費，你問問北京市賣出土地的錢花到哪了？沒人知道。

主持人：而且不是永久，賣的只是20年或70年的租約而已。

杰森：但是它租約很貴，而且它下次再賣、再賣，不停的賣，這筆錢一直是糊塗帳。這也就是為什麼我說是完全兩種不同的性質，事實上不能把國外的房產稅認為是同一回事。

主持人：趙培，請再闡述一下中外的對比，是不是除中國之外，在其它西方國家買了房子也就買了地？

趙培：我們可以從歷史的角度看，中共房地產的「70年使用權」怎麼來的？中共在所謂的「改革開放」之後，鄧小平提出改革城鎮住房投資設想，他從《憲法》開始改。1988年中共的《憲法》是連土地出租都不允許，因為土地是社會主義公有的；在這之後，慢慢更改，但是不能賣土地所有權，因為土地是公有的，它賣什麼呢？賣土地使用權。

第一任的土地管理局局長王先進跟中央提出，我們應該是50年的土地使用權，比照香港。因為英國人租借香港99年，所以香港最早的土地租賃期也是99年。英國人跟使用土地的老百姓說得很明白：英國人只擁有這片土地99年，只能租給你99年。王先進比照此例，中國就是50年。據說是鄧小平覺得「能不能再長一點？」變成了70年。

這就是說，中共是想收這筆地租的錢。這個心很明顯。至於誰收呢？因為土地有兩項制度，一是全民所有；一是集體所有，「集體所有」最後就成了村長收了、村支部書記收了，他最能從中得利。為什麼搞不清呢？「全民所有」是由國家規定呢？還是這塊地就屬於市裡的？由市長規定、市長得利，市長能夠制訂法律，所以就搞不清楚這一點。法律上搞不清楚，就在這一點。

我們剛才對比香港，「70年」網友認為很有道理，因為比照英國人在香港待不了100年，所有共產國家也待不了70年，所以網友認為，從現在看來（當然是一種玩笑話）是非常有道理的，中共也待不了70年。

我們再往下看，中共它想收這筆錢，但是又收得非常含糊。在這種情況下，這筆錢幹什麼去了？不知道；用做什麼方面？中國人全都不知道！這就跟外國的土地租賃是不一樣的狀態。比如英國的土地租賃有永久產權和土地租賃，土地租賃這部分其實是租賃了國王家的土地，國王把土地租給您99年，國王跟您說好了，我每年收多少租。這筆錢大部分是王室的年俸，還有一部分是給英國政府使用，所以非常明確地知道錢去了哪裡。但是中共的這筆錢就是不清不楚，它花到哪裡、它應該花在哪裡？沒有規定。

杰森：剛才趙培提到香港，確確實實這個問題不光是大陸人的問題，香港當時回歸的時候，有一個非常熱點的問題討論，香港人未來買房子土地所有制的問題。當時反覆討論不下，因為畢竟當時中共說了50年不變，沒有承諾50年以後不變；50年以後中共的想法就是要跟大陸是一樣的，大陸的土地是所謂「國有」、「黨有」，那麼香港土地也應該是國有、黨有。

現在香港也出現一個問題，他們當時把《香港法》土地租賃的概念延續到2047年，因為2047年正好是50年之後，所以香港人到2047年以後，同樣會面臨與大陸人一樣的土地所有的問題。

剛才談到英國，英國人很多是自己擁有土地的，個別人如果他的土地是租賃的，據我英國的朋友說，大概付200英鎊可以再續租150年。

主持人：這些都是特例，是私人的出租土地，這種情況在任何地方都有的。我們先接聽觀眾朋友的電話，是加州的丁先生，丁先生您好。

加州丁先生：方菲主播好，兩位博士好。剛才聽方菲講，美國這邊是有地價稅的，大陸、中共那邊是沒有地價稅的，現在土地續費全民關注，買房的變成租房。如果這樣的話，我認為中共應該順應西方的潮流、跟美國學，也要收地價稅，要收得合理。但是我請教二位博士跟主持人，是不是中共當局已經在朝美國的方向走，已經準備要收地價稅了？但我相信收得不怎麼合理。我請問一下，謝謝。

主持人：好，謝謝丁先生。

杰森：對，事實上中共一直在琢磨要收房產稅，但是中共一直不收的主要原因，倒不是擔心老百姓承受不了；是房地產行業會受損。所以現在的做法是試點，第一批試點是在上海和重慶，試點的過程中用的範圍也比較軟一些，不是很強硬。因為今年中共的主要任務是去庫存，要把很多樓賣出去。

大家都知道，現在買房的人基本上都是有錢的人，已經擁有住房的人買房，買的是第三套、第四套房子，這一群人如果要收他物產稅的話，可能他擁有房屋的成本會提高，買房的意願就會下降。這也正是西方比如德國或是一些北歐國家，控制房地產倒賣的方法，用很重的物業稅，使得你不能擁有第二、第三套房子；不值得擁有第二套、第三套房子。

但是中共為了保證房地產，因為房地產牽扯到其它如鋼材、水泥等周邊產業，同時房地產也牽扯到地方政府賣土地的能力。所以房地產在此時此刻，對它來說最重要是能賣出房子，房產稅是次要的。但是一旦當它絕望的看到，很多地方是絕對賣不出去房子的時候，房產稅是一定會收的，這是一定的。

中共自己也反覆說，房產稅是一定要收的，只是什麼時候收的問題。這就是為什麼我說中共現在它的土地費和和房產稅完全是兩個不同的概念，中共是非常明確的，將來會收兩份。

主持人：是。我想請問趙培，我想繼續探討土地和房子分離的事實，到底土地應該歸誰？因為現在在中國土地和房子分開，造成很多中國獨有的問題；很多中國人一覺醒來發現每天都在面對不同的問題，不管是P2P的平台也好，還是土地續期費也好。這個問題您有何觀點？

趙培：其實非常簡單，擁有者是誰，誰就可以訂規矩。中共等於是做了一次土匪，把大家的地都搶了，它現在又做第二次土匪，隨便安個名目去收你的錢都可以。大家不要介意什麼房產稅也好、土地轉讓金也好，中共可以隨便安名義。

大家可以看出最明顯的對比，西方人繳房產稅是為什麼？因為地是我的，所有者是我。比如我在紐約市這塊地方，我用到紐約市的水管，我用到紐約市的交通，那麼我就要負擔一部分紐約市政府的開銷，這就是我房產稅的由來。

那麼好，我們中國人假設租用你共產黨的土地，那麼這筆房產稅應該在我租金裡已經收過了，還是這棟樓我進住就要收呢？這個是沒辦法去解釋的。所以中共通過土匪的手段把地搶到手裡，它自己都搞不清這個地是屬於中央政府的？還是共產黨個人名義下？還是屬於地方政府的？還是真的屬於中國老百姓的？在這種情況下混亂了。

所以中共所有的名義包括當時為什麼打土豪劣紳、分田地、進行土改把地都圈到自己手裡？它說，我可以給大家福利分房，把地都給大家免費畫了，你可以免費來種地。

為什麼今天要租給我們呢？你當時殺了一百多萬人到兩百萬人，搞了這一套之後，你現在又把當時的給推翻了！所以只能證明你共產黨的制度本身就是前後邏輯上的混亂，沒有一套法律體系能延續用100年， 20年都用不到。

要解決中國真正的問題，理清中國所有的產權關係，你只能把共產黨這樣的一個畸形的東西推倒，然後從最基本的保護私有制、保護人權，一步一步的建立新的制度。那麼這種情況下的法律，在這種情況下的規定，它才是理順的，大家也都有法可依、有法可循的。現在最大的問題還是共產黨搞出來的。

主持人：杰森，剛才趙培講的讓我想起來，我看到中共1982年的時候，它《憲法》中說「土地歸國家和集體所有」，但是這個「集體」看起來是不包括全國人民。

杰森：對，它這個集體當時是很片面的，就是一個村子，村子是個集體。但是這個集體所有的土地，有的時候也是命運不保的。我們知道在城市擴張的過程中，它會出現，因為它同時法律規定我國家有權徵收集體土地。

主持人：所以我們上次講到的農村的很多地就是。

杰森：對，農村很多土地徵收的過程是按照你土地使用價值去賠償，比如你的土地是種玉米的，一年能掙2,000塊錢，那10年你的玉米能收2萬塊錢，那我這一畝地給你拿走了，就2萬塊錢。但是我轉手就把這土地的屬性變成公有土地，就可以變成房地產的土地，就2,000萬賣了。

主持人：這其中一部分的集體土地，它還很快的把它變成黨產的土地。

杰森：事實上中共在土地政策過程中，剛才趙培說是「不知道誰所有」。非常明確，地方政府所有。中央政府和地方政府在1994年稅改的時候，有一個默契的關係，這個關係就是稅收大部分被中央拿走，土地收入大部分被地方政府拿走。

這就是為什麼稅收被拿走了以後，地方政府可以活下去的主要原因，是它一大部分錢，有些地方政府的收入一半的錢來自於土地。真正的地主是市裡、縣裡那些頭兒，這就是為什麼溫州對土地收費是非常堅決的，因為這是它的錢，中央沒有立刻喝止的原因也是你喝止我你得另外給我補錢，中央又不願意給它補錢。

主持人：中央想看看到底能夠……。

杰森：對，中央事實上是讓地方來試水，某種意義上來講它也知道地方政府未來也要靠土地來養，怎麼養呢？那得看老百姓承受力的問題，老百姓能承受多少呢？它讓各個地方試。

青島試了，用很低的土地續費老百姓通過了，沒有造成什麼影響；深圳也試了，也沒有造成影響；溫州這一次試了另外一個極端，收你房價30%到50%，大家譁然，譁然以後呢，我們看會不會往後退一退。事實上這個大家都知道，應該是中央統一政策的，沒有做是因為它讓地方政府不斷地試水，最後看老百姓的承受力是什麼。

主持人：我想問一下趙培先生，因為現在很多人看到這個消息，就開始說：哎呦！我要看看我的房子還有多少年使用期限。對於擁有房子和買房子的人來說，他們現在到底能夠怎麼樣去應對呢？

趙培：其實中國的房子分為兩種，一種就是大城市的比如北京、上海、廣州，還有一些熱點的二線城市，這些城市的房子屬於投資房。就是說北京人可以說我沒有多少現金，我沒多少錢，但是我家的房子值多少錢。他就很有滿足感了。那麼對這些房子大家是不在乎的，因為大家只關心房價能夠炒上去多少。這筆錢到底有誰付？或者是應該怎麼付？大家的概念是我轉手可以給下一家。

那麼對於小城市的自住房大家就非常關心了，大家就說你這樣我房子下一手就賣不出去，那這些全部是等於我來擔，那房價就等於自動下降，所以大家就非常關心，所以這個問題更多是在小城市。

主持人：杰森，現在有人說，在中國買房，實際上是買一個70年的租約，那還值不值得投資？

杰森：你不投資你怎麼辦呢？你要住房子。事實上中共也就抓住了這個心理，其實老百姓就是中共的一頭羊，它平時就是用稅收的辦法，擠羊奶、剪羊毛，如果出點啥事的話，讓你的羊還耕點地。但是同時地方政府缺錢的時候，還要放點羊血，但是它也會把握得很好，它不會放羊血把這個羊放死。

這就是中共在平衡的問題，此時此刻中央說派相關的研究機構到溫州，跟溫州的土地管理局共同商量要怎麼做，其實就是在討論如何取平衡點，某種意義上講老百姓持續關注也許能起點作用，但是整個觀點我還是悲涼的，因為畢竟你老百姓沒有任何一句發言權。

中國老百姓覺得我過得挺好的，其實你的90%的房產完全是人家的一句話的、一個政策的，你的90%的財產實際上並不歸你，政府的一句話可以讓你90%的財產變成負資產。

主持人：而且真正你要想投資，但是你要賣的時候誰來付這筆錢、付多少還是個不確定的問題，到底是買家還是賣家？非常感謝二位，今天節目時間也到了，感謝觀眾朋友們的收看，我們下次節目和您再見。