【新唐人2014年4月20日訊】澳洲儲備銀行在3月26日公佈的半年度金融穩定報告中，對住房投資、商業地產和零售證券基金敲響了警鐘。

據悉尼晨鋒報房地產報導，雖然儲備銀行已普遍平息房地產泡沫的猜測，但該報告對住房投資者和貸款機構重申了投資的風險。

儲備銀行表示，尤其是住房市場中更強勁的投資者活動可能是一種信號，即投資需求可能會使房地產價格週期惡化，鼓勵購房者對未來房價增長的不切實際的期望。

「雖然房價上漲和更多的房貸是貨幣寬鬆政策與幫助支持住房建築活動所期望的效果，但他們也鼓勵了投資性購房行為，」 該行說，「對投資者和自住房主重要的是，明白房價週期上升時，低利率不能無限期持續下去，因此，當他們進行購房決策應該考慮到這一點。」

造成風險的因素

澳洲儲備銀行列舉了幾個投資者購房貸款上升的因素，如首次購房者補助金的減少，以及銀行對首次購房者的貸款評估方式。

據悉，投資性房產需求的激增將更有可能引起金融穩定的風險，如果增加了新房修建的規模，將導致未來房產供應的過剩，使房價下降。

在過去6個月裡，紐省住房投資者和重複購房的自住房主的貸款在增加。

投資者的貸款申請佔住房貸款審批總金額的40%，類似於2003年時的峰值，當時維省也接近先前的高峰。

儲備銀行表示：「強勁的投資放貸可能形成銀行抵押貸款業務的風險，因為為額外的投資性需求提供的資金提升了未來房產市場急劇下跌的機會。」

雖然貸款標準已被澳洲銀行普遍採用，但仍發現一貫的貸款價值比率和少證件貸款這類的激進貸款的早期證據。

銀行正在擴大業務到新的地區和產品，一些證據顯示在做放貸決策時存在不太保守的貸款評估。

商業地產軟化租賃條件

澳洲儲備銀行還警告了商業房地產風險的上升，因為投資者追求收益，使得租金在被削弱。

中心商務區辦公樓市場的價格和租金之間的脫節現象，在悉尼和墨爾本正在持續和擴大。

額外的供應和更弱的租賃需求意味著租賃條件已經軟化。租金獎勵已經達到上世紀90年代中期以來的最高水平，但中心商務區的空置率還在繼續上升。然而，房產交易的價值繼續不斷增加，即使得租金條件減弱。

澳洲儲銀表示，據報導，商業房地產投資者的強勁需求源於澳大利亞主要房地產市場具吸引力的收益和其它國內的投資以及境外投資者。

缺乏租戶的風險可以通過將商業房產轉變為住房得到緩解。因為銀行不願意貸款給開發商，大多由此產生的缺乏租戶的風險將由開發商和他們的資助者承擔。

澳大利亞家庭的偏好風險上升，因為他們在低收益環境中追尋收入。此前，儲備銀行曾列舉了混合型證券的需求，但是這一次把重點放在「零售證券基金」上。

這些資金投資於低等級或中間層的貸款支持證券，以換取更高利率的付款，減低家庭貸款。

「雖然這些零售證券化基金的規模相當小，但增長強勁。重要的是，家庭已知悉並瞭解這些產品相關的潛在風險。」

澳洲儲銀重申其警告，銀行的利潤可能難以持續，特別是貸款需求仍然很低。在截止到2014年1月的6個月中，銀行貸款的增長幅度在6.5%的溫和水平，投資貸款的增長為8.5%。

「目前銀行呆賬壞賬水平相對較低，在信貸適度增長的環境下，利潤增長的來源可能在今後一段時期比較有限。」

儲備銀行表示，目前還不清楚在中期影響到住房市場和銀行信貸組合的監管措施的因素。