【新唐人2014年3月16日訊】（新唐人記者藍銘浩綜合報導）虛假宣傳、設置陷阱、霸王條款……大陸商品房銷售中，陷阱多，風險多，令人防不勝防，對於購房民眾而言，一不小心就有可能「中招」，無奈踏上漫漫維權路。購房者該如何避免「上套」呢？以下是大陸媒體總結的中國樓市的八大「損招」，希望讀者能從中吸取一點經驗教訓，在自己的購房之路中少走彎路。

以「假學區」房作誘餌

由於大眾對子女教育的普遍重視，學區房自然成了開發商宣傳過程中的賣點。

理論上說樓盤只有交付之後，當地教育主管部門才會劃定學區，因此開發商的宣傳很可能只是一面之詞。另外，教育主管部門還會根據生源情況，對學區範圍進行調整。也有一些開發商甚至明知自己的樓盤不太可能划入優質學區，但是銷售過程中故意誘導購房者，事實上是屬於欺詐行為。

開發商在銷售過程中應將學區劃定規則如實告知購房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘地說自己的樓盤是學區房，屆時又不能兌現的話，就應該承擔相應責任。

名不副實的「私屬空間」

贈送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發商在銷售過程中，為了增加產品賣點，會有意無意誇大贈送空間的使用功能。

如杭州城東某新交付樓盤在銷售時，開發商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的「私屬前廳」。不過交付后開發商卻改變了原先的說辭，告訴業主「私屬前廳」不能隨意改造，因為這是消防通道，屬於公用面積。

有不少購房者當初正是衝著這個「私屬前廳」這樣的宣傳語而下單的，如今私屬卻成了公用，實在令人沮喪。開發商因為銷售過程中有意隱瞞，誠信遭到業主質疑。

遇到類似情況，購房者可要求開發商明確贈送空間的性質以及今後的使用功能，並保留相關的宣傳資料以備日後維權之需。

「移花接木」

有開放商在銷售過程中曾向購房者宣稱，部分戶型擁有雙陽台，同時樓書上的戶型圖也顯示，陽台和卧室之間是一扇移門。不過臨近交付時，業主卻發現這扇門不翼而飛，取而代之的是一個窗戶。

稍有生活常識的人都知道，陽台和卧室之間設置了一個一米多高的窗戶，那麼這個陽台實際上就失去了應有的使用功能，「雙陽台」就此成為泡影。

開發商給出的解釋也讓業主們感到鬱悶無比：房子的陽台並沒有少，只不過帶窗的這個陽台成了設備陽台。有業主駁斥稱，樓書上明明顯示的是移門，開發商的解釋令人大跌眼鏡：樓書只是作為參考，最終以實際交付為準。並且，這一爭執發生之後，開發商重新印製了先前的樓書。

當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發商往往會以「樓書不具備法律效力，以合同約定或實際交付為準」為由，拒絕業主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發商就可以不負責任地隨意宣傳。建議購房者可根據樓書等宣傳資料，要求開發商兌現銷售時的承諾，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日後維權至關重要。

雞肋的贈送空間

現實中不少購房者往往會因為一些樓盤的戶型贈送面積大，禁不住誘惑而下單。然而天下沒有免費的午餐，贈送面積大的戶型，要麼單價也會相應提高，要麼隱藏很多不為人知的陷阱。很多業主直到交付之後才明白，所謂贈送面積可能一點使用價值都沒有，成了雞肋。

建議民眾在購房的時候，一定要向銷售員問清楚關於贈送面積的使用功能，有可能的條件下籤署一份補充協議，以免日後維權被動。

隱瞞「不利因素」

有些開放商會銷售過程中向購房者隱瞞「不利因素」，比如樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業、變電站、高壓線等，這些顯然都會降低樓盤品質。還有一些開放商會隱瞞地塊的一些歷史情況（比如之前是化工廠）或者土地使用年限等。

按照目前的相關規定，開發商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，並在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發商應盡的告知義務。

建議購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現實中由於一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之後出現，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規劃，開發商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務，購房者可要求開發商承擔相應責任，彌補相關損失。

市政配套成海市蜃樓

交通、公園等市政配套，是一個樓盤重要的價值賣點。但是市政配套從規劃到落地，往往需要一個較長的周期，就比如地鐵，路線和站點設置也幾經變化。開發商出於銷售上的考慮，往往會有意誇大這些配套的作用，或者在規划尚未完全落定之時，當作鐵板釘釘的事實告知購房者，向購房者製造一種海市蜃樓的景象。

面對開發商天花亂墜似的宣傳，購房者一定要保持清醒的頭腦，盡量從其他不同的渠道獲取相關信息，作出自己的獨立判斷，切不能開發商說什麼就信什麼。

嚴重走樣的「人車分流」

「人車分流」是當前一些高端小區普遍的做法，其積極意義是保障小區安全，減少噪音。

有樓盤以「人車分流」作為其一大賣點，並在樓書中詳細描寫道：「整個園區實行徹底的人車分流，園區內無行車，只有閑庭漫步的愜意，不僅減少噪音的干擾和空氣的污染，同時確保園區的安寧和居住品質，孩子可在園區內盡情玩耍……」

然而事實是，汽車駛入小區要繞過其中一幢樓之後，才駛入地下車庫。如此一來，「園區內無行車」的承諾也就成了一紙空文，樓盤品質大受影響。

當然，什麼是「人車分流」，只要法律沒有明文規定，不同的人可以有不同的理解，但很多時候開放商和業主之間在話語權上並不平等。不過，可以肯定的一點是，這些解釋並非完全由開發商說了算，購房者可訴諸法院，讓法院將對其進行合理界定。

品質隨價格大降

由於地價以及稅費是房地產開發的剛性成本，部分開發商在降價之後為了控製成本，就不得不在建築材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材幹掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網球場等，也往往因為要控製成本而一筆勾銷。

開發商因為市場形勢變化而進行降價，本是一種正常合理的市場行為，很多時候卻往往以犧牲樓盤應有的建築質量和品質為代價。向購房者承諾的一些建築材料以及一些配套設施，不能因為降價了而隨意進行調整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。

建議對於一些品牌口碑不太好的開發商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明，小品牌開發商大幅降價的樓盤，出現質量問題的概率頗高。