【新唐人2013年7月15日訊】過去十多年來，中國總共推出了九輪房地產調控，各地也相繼出臺了「限購令」等調控措施，但是時至今日，仍難看到房價回歸理性的水準，數以千萬計的人口，仍買不起房。

香港中文大學財務學講座教授、經濟學家郎咸平分析了中國房價跌不下去的七大原因：

一、沒搞清炒房資金的來源

中共過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老闆有可乘之機，比如2008年的時候，為了刺激房地產，央行在一年之內四次下調利率，幅度達到1.71%。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。

同時，由於中國製造業又累又掙不到錢，平均毛利潤僅為 5%，如果再去掉一些其他費用，基本是不掙錢的。而炒房又簡單，利潤又高，所以現在基本都跑去炒房了。

二、信貸調控沒有觸及到房地產

中共當局出臺了很多調控政策，但是，中國的一些信貸調控沒有觸及到房地產。原因很簡單：第一，對於地方當局來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，對於金融機構來說房價下跌是最大的系統風險，金融機構自然不會自取滅亡。

而從稅收的角度看，在目前的制度和市場狀況下，還很難調節進入樓市的資金。

三、只注意短期房價下跌的表面現象

經歷了一段時間的調控之後，2012年3月，統計局公佈了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份整體房價仍呈上升態勢，但是70個大中城市中有 45個城市新房價環比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象，房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。

因為其一是這是一個很有趣的統計數字。統計時，該包括的範圍沒包括、而不該包括的又包括就去了。其二大型開發商越調控利潤越高，是因為他們撐控了大量的資源，因此市場震盪的結果，等於是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。其三是土地出讓金越來越高。

四、保障房沒給老百姓一個預期

在房地產的調控中有一個重要的手段就是保障房，但中共推出保障房政策的方法值得商榷。因為如果所推出的條件不是老百姓能接受的一個公共意見，就不能取得應有的效果。

五、沒弄清房產稅的本質

另一個政策就是房產稅，很多人不知道，美國推出房產稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏賦予民，讓老百姓獲得更高的價值。

按照美國的做法，美國平均徵收 1.38%的房產稅，房產稅的28%給鄉鎮當局，22%給縣當局，4%給州當局，當局用於修建花園、廣場、搞綠地、聘用員警。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個地區的教育水準，所以美國99%的老百姓念的都是公立的學校。

美國在這種透明的制度之下，房產稅徵收的結果，員警多了，環境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學。治安環境、教育環境都搞好了，房價自然增值，而每增值100美元，當局拿走1.38美元，剩下的歸於老百姓，所以美國徵收房產稅的結果，是使這個地區的房價大幅增值。

相比之下，這樣的方式對中國來說有一個難點，就是如何來評估地產？評估不了又如何收稅呢？收了稅之後又如何用這筆錢呢？如果不搞清楚，到最後就會成為一筆糊塗賬。因為中國還沒有建立相應的評估機制，所以目前沒有徵收房產稅的條件。

六、房地產調控的三不知

首先房價當中70%是稅費和土地成本，10%是構建成本，還有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房價再降也不能降到90%以下。

其次中共當局撥款給地方當局大概是8000億元左右，足可以建1000萬套，而此前已完在了400多萬套，但保障房中的許多都是福利房、動遷房，老百姓很難拿到保障房。

還有現在中國的房產有12項稅，57項費，還有土地出讓金，如果再加上房產稅，將使得地方當局完全被土地財政套牢，而進一步套牢的結果就是房價水漲船高。地方政府想盡辦法拉高地價，讓老百姓多多交易，致使房價根本下不來。

七、不減少稅費怎麼降房價

目前，中共涉及的房地產稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達57項，這還不算土地出讓金。計算下來的話，現在的房價裏已經包含30%~40%的稅費了。

地方當局希望房價越高，它的土地就賣的越好，然後有錢人又去買房，把房價再炒高，地方當局非常高興，然後土地賣得更高，形成惡性循環，房價根本不可能降低了。

房價降不下來 百姓永遠買不起 「鬼城」比比皆是

房價降不下來，百姓永遠買不起的同時，其中一項扭曲現象是：國際輿論紛紛關注的「鬼城」，意即空無一人的購物中心和開發項目，在中國可說比比皆是，像是河南省鄭州市鄭東新區、內蒙古的鄂爾多斯等新市鎮，都充滿著無人辦公與居住的大樓建築，這種充斥著「有人買、沒人住」的新興城市，中國每年還會持續增加12到24個。這種花費數十億人民幣建起來的超現實新市鎮，是中國特有的另類海市蜃樓。

「中國人的房地產」一書中指出，即便數以千萬計的農村人口，取得城市戶口，但他們買不起，房屋的需求與供給完全搭不上線。中國大部份民眾每天花不到12.5元人民幣，城市空屋價格卻高35萬人民幣左右。

中國房產大亨王石在接受「CBS」訪問時曾說，以人均收入較高的上海市情況來看，普通居民需支付的房價，大約是年薪45倍以上，完全脫離民眾可負擔的價格範圍。

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