【新唐人2013年7月4日訊】（新唐人記者戴士傑綜合報導）隨著全美房地產價格開漲，投資者和購屋者開始爭奪這些待售的地產。很顯然的，炒地皮的買家又開始哄抬出「離譜的價格」，大家還記得2004到2006年的房產市場嗎？

之所以會跑出「離譜的價格」，是因為高估了租屋能產生的現金流。很多房產只會產出負現金流，跟其他投資選擇相比，很少是有利的投資。

有經驗的房地產投資者只購買能產生「正現金流」的物件，而完全跳過產生負現金流的物件。

值得注意的是，會帶來負現金流的房地產通常是市區內最高檔的建案。

計算交易帶來的報酬率

那麼，為什麼投資者還是會願意出高價買房地產？原因是這些人有95%在購買時，幾乎都不做財務分析來確認這些地產是否能帶來實質的投資報酬。相反地​​，他們只是希望房產能夠漲價，賣掉然後大賺一筆。不幸的是，這種情況很少發生。

舉例來說，一名投資者花了12萬5千元購屋，其中現金佔了4萬元（頭期款25%，加上交易成本和修復成本），每個月可收1,200元的租金。抵押貸款加上其他營運成本每個月要花上1,015元。換言之，扣掉成本後，每個月租金收入是185元，一年約2,200元。如果我們將2,200元除上一開始投資的現金4萬元，錢滾錢的利息約為5.55％，這在房地產投資中已算是挺不錯的交易。

額外的津貼

像上述例子能產生5.55%正現金流的物件，市場中只有一半不到。事實上，房地產投資，遠比單純計算現金報酬率來得複雜，但開始計算總是件好事。有了不錯的正現金流後，從你抵押貸款的攤銷之中也會獲得一些額外的收益。此外，你可能得到一些稅收優惠，還有房價的升值等等。

「現金流為王」，如果你能買到產生正現金流的房產，你的銀行戶頭每個月都會逐漸增加，就像是收權利金一樣，隨著時間過去，你就可以賺到財富！